I prezzi delle case non scenderanno al di sotto dei livelli pre-pandemia

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su Nov 4, 2022
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  • I tassi ipotecari a 30 anni sono ora superiori al 7% per la prima volta dal 2002, dopo il 3,1% un anno fa
  • I prezzi delle case devono ancora scendere, ma potrebbe andare diversamente
  • I prezzi sono aumentati del 44% durante il COVID ed è improbabile che scendano di nuovo così in basso

Dopo aver scritto degli ultimi aumenti dei tassi di interesse ieri, vorrei esaminare cosa significhi tutto ciò per il mercato immobiliare. Di recente ci sono state molto notizie sconvolgenti per questo settore e saremo perdonati se pensiamo al fatto che il pavimento ci sta crollando sotto i piedi (gioco di parole!).

Allora, cosa significa tutto questo dibattito sui tassi di interesse per i mutui e il mercato immobiliare?

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Tassi del mutuo

Il tasso di interesse della Fed – che fissa il punto di riferimento per tutti i tassi dell’economia, dal debito delle carte di credito ai prestiti alle imprese ai mutui – è al tasso più alto dal grande crollo finanziario nel 2008, con la Fed che afferma che il 4,5% sarà colpito sul breve termine (e molti si aspettano il 5%).

Il tasso Fed è a breve termine, ma i tassi ipotecari sono collegati ad esso. Il tasso medio su un mutuo a tasso fisso di 30 anni è salito oltre il 7,08% questa settimana. Per fare un confronto, è più del doppio di quanto era solo un anno fa, al 3,14%. Ahia.

È la prima volta che i 30 anni hanno rotto il 7% dal 2002, quando George Bush era presidente, è uscito il primo film de Il Signore degli Anelli e l’euro è stato introdotto in Europa.

Mercato immobiliare

Quindi, cosa significa questo per i prezzi delle case? Con tassi ipotecari più elevati, il prezzo delle case deve scendere, giusto?

Abbastanza. I tassi di interesse più elevati rallentano l’economia in generale; questo è esattamente ciò per cui sono progettati, poiché consumi inferiori e meno denaro in circolazione ridurranno l’inflazione, esattamente il motivo alla base dell’aumento dei tassi di interesse da parte della Fed.

I consumatori non solo vedono rate del mutuo più elevate, il che ovviamente rende meno attraente l’acquisto di una casa, ma vedono anche costi più elevati ovunque guardino, non esattamente uno stimolo per l’acquisto di una casa.

Tuttavia, guardando i dati, i prezzi delle case devono ancora muoversi in modo significativo. La prima conclusione da trarre per questo è che i dati sono in ritardo: le case sono illiquide e le transazioni richiedono tempo, quindi tradizionalmente c’è un ritardo quando i tassi aumentano rispetto a quando i prezzi scendono.

In secondo luogo, mentre la domanda di alloggi è in calo in relazione ai suddetti fattori, è diminuita anche l’offerta di case, che ha l’effetto opposto di spingere al rialzo i prezzi delle case. Il fattore più importante per questo è che molti di questi proprietari di case sono abbastanza seduti su un tasso ipotecario dell’anno scorso – al 3% o inferiore – e quindi non ha senso per loro scambiare, solo per accendere un mutuo oggi al 7% .

Cosa accadrà ai prezzi delle case in futuro?

Questo è diventato un vero argomento del momento. Sebbene la caduta dell’offerta abbia sostenuto il mercato e i dati sono in ritardo, è quasi certo che presto verranno fuori numeri che mostrano un calo dei prezzi delle case.

Questo è semplicemente ciò che accade sempre storicamente; una volta che i tassi ipotecari aumentano, i prezzi delle case scendono. Insieme a questo fattore ci sono ovviamente anche altre macro variabili, con la recessione che è una possibilità tangibile. Sebbene la domanda dei consumatori e il mercato del lavoro siano rimasti relativamente ostinati, questo è in parte il motivo per cui l’inflazione non è scesa così velocemente come avrebbe sperato la Fed – e una volta che quei mercati inizieranno un po’ a cedere (cosa che devono fare perché l’inflazione diminuisca), il sentiment diminuirà ulteriormente e i prezzi delle case dovrebbero scendere di nuovo.

Tuttavia, la possibilità di un massiccio calo dei prezzi delle case in aree ambite (delle grandi città), come New York, appare remota.

È importante guardare le cose in prospettiva. Mentre i proprietari di case saranno preoccupati per i pagamenti dei mutui più consistenti e i prezzi oscillanti, sarebbe necessario dipingere uno scenario apocalittico per prevedere che i prezzi delle case saranno inferiori ai livelli pre-pandemia.

Guardando il prezzo mediano degli Stati Uniti, i prezzi delle case erano del 44% nel secondo trimestre di quest’anno (i dati più recenti) rispetto ad aprile 2020.

Naturalmente, i dati di cui sopra sono una media nazionale e saranno diversi a seconda delle aree geografiche. Tuttavia, dipingono un quadro di quanto sia stato pesante il boom della pandemia e mostrano anche che storicamente i prezzi delle case, sul lungo termine, salgono.

Anche guardando alla peggiore crisi immobiliare più recente – il crollo del 2008 che è stato letteralmente causato dal mercato dei mutui – i prezzi delle case sono tornati al di sopra del picco pre-crash in 6 anni. Non bello, è vero, ma questa è la peggiore disfatta immobiliare della storia moderna.

I proprietari di case vanno incontro a una situazione difficile, ma se sarà possibile soddisfare i tassi ipotecari mensili, potranno trarre conforto dal fatto che a lungo termine i prezzi dovrebbero andare bene, mentre è improbabile che anche un calo a breve termine raggiunga i livelli pre-pandemia.