Perché i prezzi delle case scenderanno meno di quanto previsto dagli scenari apocalittici

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su Nov 16, 2022
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  • Ci sarà un calo sostanziale dei prezzi delle case con l'aumento dei tassi e il rallentamento dell'economia
  • Tuttavia i mutui a tasso variabile sono meno diffusi rispetto al 2008 e il debito delle famiglie è inferiore
  • L'offerta di alloggi è bassa e il mercato del lavoro rimane resiliente

Ho pubblicato un articolo la settimana scorsa analizzando il mercato immobiliare statunitense.

Ho scritto che con l’aumento dei tassi ipotecari e un’economia che arrancava terribilmente (per dirla in modo educato), i prezzi delle case erano destinati a scendere. Tuttavia, ho ipotizzato che il calo sarebbe stato tutt’altro che devastante, con i prezzi che difficilmente sarebbero scesi al di sotto dei livelli pre-pandemia.

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Mentre le rate del mutuo incideranno maggiormente per via dei tassi in aumento, i prezzi delle case sono aumentati del 44% durante il COVID, considerando la vendita mediana dei prezzi delle case negli Stati Uniti. In questo contesto, anche un ipotetico taglio del 25% ai prezzi delle case per il primo trimestre del 2023 non porterebbe nemmeno i prezzi al livello del secondo trimestre del 2020.

Per essere chiari, non prevedo un calo del 25%. Le previsioni degli analisti più estreme che si trovano in giro arrivano più o meno a quel livello, ma in un periodo di un anno o due, non un trimestre. Questa è la semplice dimostrazione di quanto siano aumentati i prezzi delle case e di come avere una visione globale della situazione possa dare una prospettiva più chiara.

C’è motivo di credere che i prezzi delle case diminuiranno maggiormente

Tuttavia, ci sono anche molte ragioni per mettere in dubbio le previsioni di ribasso più estreme. Il primo è il più importante: l’offerta. Soprattutto in molte grandi città, la domanda è ancora di gran lunga superiore all’offerta. Sai cosa succede in questi casi?

Quindi, questa domanda rallenterà sicuramente la crescita dei prezzi, ma è difficile immaginare un disastro totale per il semplice motivo che ci sono troppe persone per troppe poche case.

Molti indicano il 2008 come il simbolo di quanto le cose possano andare male nel mercato immobiliare. Questo non è un confronto equo, tuttavia. In primo luogo, oggi le banche sono molto meglio capitalizzate rispetto al 2008, mentre anche i requisiti di riserva sono più elevati. Il crollo dei mutui subprime è stato un caso estremo di follia che si è abbattuta sul settore immobiliare e bancario. Questo non accadrà di nuovo.

L’altra grande differenza questa volta – rispetto al 2008 e ad altri periodi di rallentamento – è la continua resilienza del mercato del lavoro. La disoccupazione non raggiungerà i livelli del 2008, con il FMI che prevede un aumento della disoccupazione dell’1% il prossimo anno. Durante l’incidente del 2008, questo numero è stato triplicato.

Anche il debito delle famiglie, sia in Europa che negli Stati Uniti, è più basso oggi di quanto non fosse durante il crollo. Con l’aumento dei tassi di interesse, questo ha un ruolo chiave. Tassi di interesse più elevati significano pagamenti più onerosi; in effetti, questi tassi più elevati sono il principale fattore di debolezza degli alloggi, poiché i pagamenti dei mutui diventano più onerosi.

Eppure, nonostante il debito sovrano sia arrivato a livelli assurdi negli ultimi anni (e qualcosa di cui mi occupo spesso nella mia analisi), a livello familiare c’è meno debito rispetto al 2008. Ciò significa che gli individui non sono così gravemente schiacciati dall’aumento dei tassi come lo sarebbero altrimenti , aiutando ancora una volta a evitare che la domanda di abitazioni e i prezzi cadano da un precipizio.

Il prestito ipotecario è molto più regolamentato e conservativo di quanto non fosse in precedenza. I governi e le autorità di regolamentazione si sono mossi per ripulire il mercato sulla scia della crisi del 2008 e queste azioni proteggeranno i consumatori.

Quanto è stata grave la crisi finanziaria?

Eppure, nonostante tutte queste grandi debolezze del mercato immobiliare che la crisi del 2008 ha messo in luce, i prezzi sono scesi ancora solo del 13% dal picco al minimo nei paesi più industrializzati, come riportato la scorsa settimana dal Financial Times. Questo è il motivo per cui, leggendo rapporti come una recente previsione dell’istituto di credito ipotecario britannico Nationwide secondo cui i prezzi potrebbero scendere fino al 30%, sono titubante.

Il mercato immobiliare ovviamente si ammorbidirà. In effetti, lo ha già fatto. Il mutuo di 30 anni è ora a nord del 7% negli Stati Uniti, essendo stato inferiore al 3% solo un anno fa. In questo contesto, è impossibile sostenere che il mercato immobiliare non verrà colpito.

Ma quando escono previsioni di numeri come il 20%, faccio fatica a seguirne la logica. Fattori come l’offerta anemica nelle grandi città, un mercato del lavoro resiliente, prestiti più restrittivi, meno debito delle famiglie e una situazione di riserva più sana per le banche si combinano per produrre una serie molto forte di prove che la caduta qui non sarà sulla scala del 2008. E anche quindi, non abbiamo visto alcuni dei numeri previsti da questi scenari.

Un’altra cosa di cui non abbiamo nemmeno discusso qui è la diversa natura dei mutui oggi per quanto riguarda i pagamenti di soli interessi e tassi variabili. Ci sono sostanzialmente meno mutui a tasso di interesse sul mercato rispetto al 2008, mentre i mutui a tasso variabile (cioè quelli più colpiti dall’aumento dei tassi) sono diminuiti drasticamente in quasi tutte le nazioni sviluppate.

Allacciate le cinture. Come dicevo da un po’, mi aspetto un inverno davvero difficile. Ma per quanto riguarda i prezzi delle case, non c’è ancora motivo di andare nel panico. Mentre certamente mi aspetto di vedere un moderato ritiro, vedo troppe prove per suggerire che la caduta non si avvicinerà per niente agli scenari da Armageddon che alcuni studi prevedono, specialmente nelle città più ambite.