I timori per il crollo immobiliare nel Regno Unito sono fuorvianti, nonostante il calo dei prezzi tra i timori di recessione

Oggi nel Regno Unito stiamo assistendo a un cocktail perfettamente imperfetto quando si tratta di prezzi delle case . Il tipo che ha un sapore terribile e ti dà anche una brutta sbornia la mattina dopo.

Ovvero, tassi di interesse significativamente più alti rispetto a un anno fa, timori di recessione e sentimento debole in tutto il mercato. Finora, tuttavia, i prezzi delle case si sono mantenuti relativamente stabili nel paese, anche se con una certa debolezza.

Il sito web immobiliare Rightmove ha appena riferito che i prezzi medi richiesti sono aumentati solo dello 0,2% nel corso del mese, rispetto a un aumento medio dell'1,2% in questo periodo dell'anno. L'anno scorso, i prezzi richiesti sono aumentati dell'1,7% a questo punto (ed era un aumento del 3% il mese precedente).

Ma mentre questo è rallentato, non è affatto drammatico - e i prezzi delle case sono ancora aumentati, anche se è una quantità trascurabile. Ma i prezzi delle case scenderanno ulteriormente? Scaviamo.

I prezzi delle case stanno rallentando maggiormente in termini reali

Il primo punto da sottolineare è questo: un aumento dello 0,7% è bello e tutto, ma attualmente stiamo vivendo in tempi inflazionistici, come qualsiasi britannico per le strade si lamenterà felicemente. In effetti, lo scorso mese l'inflazione è stata del 10,1%, la più alta dell'Europa occidentale.

Ciò dipinge già in prospettiva l'aumento dello 0,7% dei prezzi richiesti rispetto al mese scorso - pari all'8,4% annuo, significa che i prezzi stanno effettivamente diminuendo in termini reali.

Tuttavia, date le turbolenze dell'ultimo anno o giù di lì, un guadagno dell'8,4% non è da annusare. Il 2022 è stato un anno orribile per le risorse su tutta la linea. Le azioni sono state svendute in modo aggressivo per i loro peggiori rendimenti dal 2008. Insolitamente, l'anno ha portato anche il calo delle obbligazioni. Il rendimento dei titoli di Stato statunitensi a 10 anni, il parametro di riferimento comunemente accettato per i costi dei prestiti a lungo termine, è balzato dall'1,5% al 3,9% alla fine dell'anno, il più grande balzo in almeno 60 anni.

Per quanto riguarda il sentiment, la scorsa settimana ho pubblicato un rapporto che esaminava la curva dei rendimenti. Sebbene le obbligazioni che ho valutato siano domiciliate negli Stati Uniti, forniscono un buon punto di vista sulle prospettive globali. Non solo la curva dei rendimenti è attualmente invertita, che è un segnale di recessione molto temuto, ma è il livello di inversione più profondo degli ultimi 40 anni.

I costi dei mutui stanno comprimendo i prezzi delle case

Indipendentemente dal modo in cui lo fai oscillare, forse il fattore più influente per i prezzi delle case nei tassi di interesse. Con il rapido aumento dei tassi di interesse nell'ultimo anno, i prezzi delle case sono stati messi sotto pressione a causa dell'aumento delle rate dei mutui.

Nell'ultimo rapporto sull'indice dei prezzi delle case nel Regno Unito, è stato rivelato che il prezzo medio delle case nel Regno Unito era di £ 288.000 nel febbraio 2023, ovvero £ 5.000 in meno rispetto al picco del novembre 2022.

Ma guardando più da vicino, quella cifra di £ 288.000 è ancora superiore del 5,9% rispetto all'anno precedente, quando il prezzo medio era di £ 272.000.

Più di ogni altra cosa, le cifre finora mostrano un ammorbidimento piuttosto che un significativo pullback. Ci sono alcune ragioni per questo. Il primo è il problema della domanda e dell'offerta. In termini semplici, la domanda di case supera l'offerta. Questo è un problema particolarmente pericoloso nelle grandi città; per il Regno Unito, questo significa Londra.

Ci sono molti modi per tracciare questo grafico, ma trovo che il più semplice sia un semplice confronto tra il numero di persone rispetto alle case. L'ho fatto di recente con il grafico sottostante e gli Stati Uniti, ma lo stesso schema può essere visto nel Regno Unito (e in molti paesi occidentali). Le popolazioni sono aumentate come funghi ma l'offerta di alloggi non è seguita.

Le persone avranno sempre bisogno di una casa in cui vivere, e con l'offerta che non regge la fine dell'affare, fornisce un buon cuscinetto per i prezzi. Detto questo, i prezzi possono scendere e lo fanno. L'esempio più lampante è il 2008.

Il 2008 non è un confronto equo per l'edilizia abitativa

Tuttavia, dobbiamo essere cauti nel guardare al crollo dei prezzi delle case nel 2008 come punto di riferimento per oggi. Questa era una situazione unica con banche scarsamente capitalizzate che detenevano un mucchio di attività sopravvalutate (mutui subprime).

Alcuni potrebbero leggere quella frase e indicare la caduta della Silicon Valley Bank e le oscillazioni bancarie nell'ultimo mese, ma non è la stessa cosa. Questo episodio è stato determinato da tassi di interesse elevati, con una completa mancanza di gestione del rischio da parte di SVB, il che significa che erano esposti a un brutto rischio di durata. Gli asset stessi - titoli di stato statunitensi - andavano bene, SVB pensava solo che la festa del tasso di interesse libero sarebbe andata avanti all'infinito.

È anche prudente sottolineare il cambiamento nella natura dei mutui in molti paesi, incluso il Regno Unito, dal 2008. Oggi molti più mutui sono variabili rispetto al 2008.

Ancora una volta, ciò non significa che i prezzi delle case siano immuni agli aumenti dei tassi di interesse. Naturalmente sono molto sensibili alle tariffe. Ma l'aumento della prevalenza del mutuo variabile aiuta almeno a mitigare l'impatto rispetto a quanto avremmo visto negli ultimi anni.

È davvero dura là fuori nel Regno Unito. Ne ho scritto lo scorso ottobre e, anche se oggi le cose sono un po' meno preoccupanti, è ancora in una situazione economicamente precaria. I prezzi delle case stanno diminuendo, e ciò non sorprende in questo contesto, con i tassi di interesse che sono aumentati così rapidamente e una crisi del costo della vita che sta travolgendo il paese.

Tuttavia, i timori di un crollo immobiliare in piena regola sembrano fuorvianti. C'è molto altro di cui preoccuparsi altrove...