Intervista: gli immobili di Dubai non sono più solo un investimento speculativo, il buy-to-live è il nuovo modo, afferma Durrani di Knight Frank

Lo skyline di Dubai sta diventando sempre più denso mentre i ricchi e gli ultra-ricchi del mondo si accalcano lì per accaparrarsi una fetta della sua torta di immobili lussuosi ma convenienti. Anche se il tasso di crescita dei prezzi residenziali inizia a diminuire con la maturazione dell'attuale ciclo immobiliare, gli esperti negano che si stia avvicinando un rallentamento.

È interessante notare che sta emergendo una nuova tendenza di acquirenti che acquistano per mantenere e vivere, piuttosto che per "capovolgere", rendendo Dubai un mercato globale di seconde case di lusso.

Invezz ha incontrato Faisal Durrani, partner e responsabile della ricerca MENA (Medio Oriente e Nord Africa) presso Knight Frank, per decodificare le varie sfaccettature del boom e il rallentamento del ritmo di costruzione.

Invezz: Dacci una panoramica del mercato immobiliare nella regione del Medio Oriente e del Nord Africa...

Negli Emirati Arabi Uniti, e a Dubai in particolare, il mercato continua a rimanere eccezionalmente vivace.

Durante la prima metà di quest'anno abbiamo registrato circa 74.000 transazioni residenziali a Dubai. L'anno scorso, per l'intero anno, abbiamo avuto 120.000 transazioni residenziali, giusto per contestualizzare. Quindi, sicuramente non stiamo assistendo a un rallentamento dell'attività degli affari.

In termini di andamento dei prezzi, i prezzi continuano a tendere al rialzo. Tuttavia, potremmo dire che il tasso di aumento dei prezzi delle case sta rallentando un po'. Questo perché siamo ormai al quinto anno di aumenti dei prezzi nell’attuale ciclo del mercato residenziale. Durante i nostri due cicli precedenti, i prezzi sono aumentati per circa sei anni nel primo ciclo e circa quattro anni nel secondo ciclo.

È praticamente impossibile prevedere quante settimane, mesi o anni rimarranno prima che i prezzi inizino a stabilizzarsi. Ma negli ultimi quattro anni e mezzo abbiamo assistito a una crescita davvero straordinaria.

Quest’anno il mercato residenziale di Dubai potrebbe attrarre 4,4 miliardi di dollari di capitali privati

Nel complesso, tuttavia, nonostante la crescita a due cifre, i valori delle abitazioni sono più alti solo dell’1,8% rispetto a 10 anni fa. I prezzi delle ville sono migliorati molto.

I loro prezzi oggi sono più alti di circa il 19% rispetto a 10 anni fa, ed è qui che abbiamo visto la maggior parte della domanda a livello nazionale e anche, in particolare nel caso di Dubai.

Gli individui internazionali con un patrimonio elevato hanno preso di mira le proprietà più lussuose della città, che in genere sono case indipendenti sulla spiaggia.

Ma anche se ingrandiamo questo segmento del mercato direttamente in alto, ciò che scopriamo è che la domanda da parte degli investitori esteri di acquistare nelle località più prestigiose di Dubai, le nostre principali aree residenziali, non è rallentata.

In fin dei conti, nel mercato residenziale tradizionale di Dubai, il prezzo medio delle transazioni è di circa 400-450 dollari al metro quadrato, un prezzo estremamente conveniente su scala globale.

E anche se guardiamo ai nostri quartieri residenziali principali, posso darvi la definizione di come li definiamo.

Stai parlando di circa 1000 dollari al metro quadrato, il che rende Dubai uno dei mercati residenziali di lusso o di prima qualità più accessibili al mondo perché con un milione di dollari ottieni circa 980 piedi quadrati di spazio nei nostri quartieri principali, ovvero tre o quattro volte di più di quanto otterresti a Singapore, Londra o New York.

Quindi, questo è un altro importante fattore di attrazione per i residenti di Dubai.

Invezz: Come ha fatto Dubai a raggiungere questo slancio?

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo tornare indietro fino all’inizio della pandemia. È stato un evento senza precedenti e abbiamo ricevuto una risposta senza precedenti da parte del governo degli Emirati Arabi Uniti durante tutto il periodo COVID.

Gli Emirati Arabi Uniti erano tra le nazioni più vaccinate al mondo. Penso che ci siano stati un paio di volte in cui è stata la nazione più vaccinata al mondo.

Legislazioni pandemiche e fattori deboli portano a un boom immobiliare a Dubai

C’è stato un solo lockdown durato sei settimane. E dopo, tutto come al solito. Dubai, gli Emirati Arabi Uniti, sono un mercato emergente e il sentiment gioca un ruolo molto importante nell'influenzare l'attività economica e anche il comportamento degli acquirenti.

E cinque anni dopo, stiamo ancora beneficiando di quella risposta senza precedenti a un evento senza precedenti.

La pandemia ha accelerato alcune leggi che avrebbero potuto essere pianificate, come l’introduzione di un’ampia gamma di nuove opzioni di visti residenziali progettate per attrarre e trattenere i talenti, rendendo molto più facile per le persone trasferirsi, vivere e lavorare a Dubai e gli Emirati Arabi Uniti.

Ma ci sono anche fattori più delicati che rendono Dubai e gli Emirati Arabi Uniti un luogo ideale in cui vivere, lavorare e investire: il clima, la sicurezza e la protezione, lo stato di diritto, un'istruzione di alta qualità o di livello mondiale, infrastrutture di livello mondiale, tutto la combinazione di tutti questi fattori ne ha reso il successo come lo vediamo oggi.

Invezz: Come si presenta il segmento complessivo degli spazi per uffici nelle regioni di cui hai parlato?

È una sfida non solo per Riyadh, ma anche per Dubai e Abu Dhabi, in quanto queste sono città che hanno esaurito gli spazi per uffici di prima classe A. È una narrazione diversa da quella che senti per le città in Europa, Regno Unito o Nord America.

Spazio per uffici insufficiente negli Emirati Arabi Uniti e in Arabia Saudita

Abbiamo assistito a una reale riduzione della quantità di nuove forniture per ufficio immesse sul mercato.

A Dubai, tra il 2021 e il 2023, sono stati completati 1,2 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici. E nei prossimi cinque anni prevediamo solo 3,3 milioni di piedi quadrati di nuovi spazi per uffici.

Ora, il vero punto forte è che la maggior parte di questo è già pre-affittato. Questo è un fenomeno nuovo a Dubai perché le aziende sanno che se non si impegnano nello spazio adesso, quando arriva il momento di espandersi, non saranno in grado di crescere.

E anche se 3,3 milioni possono sembrare una cifra elevata, metà di tale offerta è suddivisa in due sviluppi. DIFC Square, che è di un milione di piedi quadrati, e TECOM, che sta sviluppando mezzo milione di piedi quadrati di spazio di Grado A nel Dubai Design District.

Pertanto, non disponiamo di spazi per uffici, il che sta esercitando una pressione al rialzo sugli affitti in tutte queste tre città.

Invezz: Direbbe quindi che il boom immobiliare è guidato tanto dalla scarsità quanto dall'aumento della domanda?

Beh, penso che sia una specie di situazione dell'uovo e della gallina, non è vero? Ma al momento, direi che la domanda sta superando l’offerta. La domanda continua a superare l'offerta nel mercato residenziale e nel mercato degli uffici.

Il tasso di costruzione non è sufficiente per la crescita demografica prevista

Nel caso del mercato residenziale di Dubai, abbiamo 261.000 unità residenziali progettate o in costruzione da consegnare nei prossimi sei anni.

Ora, ad un livello rudimentale, se dividi 261.000 per sei, ottieni 43.500. Si prevedono quindi circa 43.500 abitazioni all'anno per i prossimi sei anni.

Storicamente, abbiamo avuto 30.000 case all'anno. Considerandolo puramente in questo modo potrebbe suggerire che stiamo costruendo in eccesso.

Tuttavia, ci sono sempre due lati di ogni equazione.

Tuttavia, nei prossimi 16 anni, avremo attraversato uno, se non due cicli immobiliari in più. Ma guardando esclusivamente alla domanda e all’offerta isolatamente, oggi ci viene detto che non stiamo costruendo abbastanza case.

Dubai emerge come mercato globale delle seconde case di lusso

Invezz: Qual è il tema principale o il risultato dell'attuale ciclo immobiliare?

L'unico che probabilmente metterei in evidenza è l'emergere di Dubai come mercato globale di seconde case di lusso.

Il motivo per cui lo dico è perché recentemente abbiamo iniziato a monitorare il numero di 10 milioni di dollari e le transazioni a Dubai.

L'anno scorso Dubai ha venduto 431 case per un prezzo superiore a 10 milioni di dollari. Si tratta di più di Londra e New York messe insieme, il che è, ancora una volta, un risultato notevole per un mercato immobiliare così giovane.

E durante la prima metà di quest'anno, abbiamo venduto 190 case per più di 10 milioni di dollari, lasciando ancora una volta Dubai come il mercato più profondo a livello globale per 10 milioni di dollari più le vendite di case.

Li stanno usando come case per le vacanze, case di riposo, ecc.

E non si tratta solo della fascia più alta del mercato, forse un po' meno pronunciato, ma in tutta la città c'è stato un calo del 23% nel numero di case disponibili per la vendita negli ultimi 12 mesi.

Quindi, la mentalità di comprare per tenere o comprare per vivere rappresenta un grande cambiamento nel comportamento degli acquirenti rispetto a quanto visto in passato, che era tutto guidato da investimenti speculativi.

Impatto del conflitto israelo-palestinese

Invezz: Il conflitto israelo-palestinese ha avuto qualche impatto?

Quello che dirò è che per noi il conflitto resta un rischio per il mercato. Lo descriverei come un rischio a medio termine.

E senza entrare troppo nel dettaglio degli sfortunati eventi in corso, sappiamo dal FMI che per ogni aumento del 10% dei prezzi del petrolio, si verifica un rallentamento globale della crescita economica dello 0,15% e un successivo aumento dell’inflazione globale dello 0,4%.

Ora, ogni volta che l’inflazione aumenta, il livello di riferimento per le banche centrali globali è aumentare i tassi di interesse. Se i tassi di interesse salgono, diventa più costoso prendere in prestito per comprare e diventa più costoso prendere in prestito per costruire.

Ciò, inevitabilmente, potrebbe danneggiare la domanda di immobili. Al momento, non stiamo vedendo un impatto diretto di ciò. Tuttavia, a causa del contesto di tassi elevati, oggi accendere un'ipoteca è generalmente molto più costoso rispetto a tre anni fa.

E ciò ha avuto un impatto sulla domanda in Arabia Saudita, forse meno a Dubai, dato che la maggior parte del mercato è guidata da acquisti in contanti perché c’è così tanto capitale che affluisce dall’estero.

E, naturalmente, se desideri acquistare qualcosa fuori programma, l'unico modo per farlo è tramite un deposito in contanti. Nessuna banca ti presterà fondi per qualcosa che non è stato completato o che non ha raggiunto un determinato traguardo di costruzione.

Il settore immobiliare a Dubai è sbilanciato a favore dei ricchi?

Invezz: Diresti che il mercato immobiliare è sbilanciato a favore degli ultra-ricchi e dei ricchi? Questi sono paesi che vedono anche molti immigrati che vengono qui per lavorare.

In base all'analisi che abbiamo fatto sui moltiplicatori di reddito, questi sono il numero di anni di stipendio che devi risparmiare per poter acquistare una casa.

Abbiamo effettuato questa analisi di ogni quartiere di Dubai e se guardi all'intera città oggi, la media varia da 3 a 10 volte il tuo reddito medio annuo.

Ciò che è considerato conveniente in tutto il mondo è solitamente un moltiplicatore di 6. Qualunque cosa superiore a 6x è considerata inaccessibile.

In generale, Dubai sembra abbastanza conveniente per le persone che vivono e lavorano lì. E questi non sono il tuo gruppo con un patrimonio netto elevato, ma i tuoi normali professionisti che lavorano.

Alcune zone sono costose e includono Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island e Jumeirah Islands. Per un posto come Palm Jumeirah, hai bisogno di 65 anni di tutto il tuo reddito per acquistare una villa.

Emirates Hills compie 81 anni. E va bene perché ogni città ha zone super esclusive. Ma in generale, la città sembra abbastanza abbordabile.