Airbnb contribuisce alla carenza globale di alloggi?

Il 7 novembre i legislatori francesi hanno compiuto un passo importante approvando una legge volta a inasprire la regolamentazione delle strutture ricettive turistiche come Airbnb.

Questa iniziativa, in fase di sviluppo da aprile 2023, mira a limitare le agevolazioni fiscali per gli immobili utilizzati per affitti a breve termine, nel tentativo di contrastare la carenza di alloggi a prezzi accessibili nel Paese.

"Il boom degli affitti tipo Airbnb ha contribuito a incoraggiare la speculazione e a complicare ulteriormente l'accesso agli alloggi convenzionali", ha affermato Annaïg Le Meur, una delle figure chiave dietro il disegno di legge.

La nuova legge fa parte di uno sforzo più ampio per recuperare il patrimonio edilizio e garantire che gli immobili residenziali servano al loro scopo originario: fornire abitazioni a residenti a lungo termine.

Mentre le città si trovano ad affrontare la duplice sfida della gestione del turismo e dell'accessibilità degli alloggi, il provvedimento legislativo della Francia rappresenta un passo significativo verso la riduzione dei comportamenti speculativi nel mercato immobiliare.

Tuttavia, la Francia non è l'unica a imporre restrizioni agli affitti a breve termine come Airbnb attraverso una nuova legislazione.

Di fronte alla carenza di alloggi a prezzi accessibili e all'impennata degli affitti, i governi e le autorità locali di tutto il mondo stanno imponendo normative più severe sugli affitti a breve termine.

Tuttavia, queste normative, compresi i divieti virtuali, non hanno risolto in modo significativo il problema.

Invezz esamina come si sta sviluppando questa situazione negli Stati Uniti e nei Paesi europei:

Le autorità statunitensi stanno regolamentando e persino vietando gli affitti a breve termine

Negli Stati Uniti, le città hanno imposto sempre più restrizioni agli affitti a breve termine, spinte dal timore che queste piattaforme contribuiscano all'aumento degli affitti e alla limitazione del parco immobiliare.

Ad esempio, a Irvine, in California, nel febbraio 2021 è stato introdotto il divieto di affitti a breve termine come Airbnb e Vrbo nelle zone residenziali, adducendo come motivazione l'aumento del costo della vita e la maggiore congestione nei quartieri.

Anche la città di New York ha adottato misure coraggiose, implementando la severa legge locale n. 18, entrata in vigore l'anno scorso.

Questa norma ha praticamente messo al bando Airbnb, stabilendo che gli host devono essere presenti durante i soggiorni inferiori ai 30 giorni e limitando gli affitti a due ospiti per annuncio, mentre impone agli host di registrarsi presso la città.

Anche gli Stati Uniti hanno assistito a un mosaico di approcci normativi. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville e Boston hanno tutte implementato vari gradi di regolamentazione per controllare la proliferazione degli affitti a breve termine.

Tuttavia, nonostante alcuni mercati immobiliari locali abbiano registrato una leggera stabilizzazione, l'impatto complessivo sui prezzi degli affitti resta un argomento dibattuto.

L’Europa ha risposto ampiamente con i limiti

Analogamente, in tutta Europa le città hanno avuto difficoltà a conciliare i vantaggi degli affitti a breve termine con l'esigenza di alloggi a prezzi accessibili.

Barcellona, ad esempio, ha adottato un approccio drastico. A giugno 2024, il sindaco della città, Jaume Collboni, ha annunciato l'intenzione di vietare completamente le nuove licenze di affitto a breve termine entro novembre 2028.

Dal 2015, gli annunci Airbnb a Barcellona sono aumentati del 42%, una tendenza che ha aggravato la crisi immobiliare della città, rimuovendo migliaia di appartamenti dal mercato degli affitti a lungo termine.

L'iniziativa mira a restituire 10.000 proprietà ai residenti, un'iniziativa che, secondo Collboni, affronta "il problema più grande di Barcellona".

Anche Vienna sta seguendo l'esempio, con normative che entreranno in vigore a partire da luglio 2024, limitando gli affitti turistici a 90 giorni all'anno.

Ciò è in linea con le misure adottate in città come Berlino, dove gli host di Airbnb devono ottenere permessi per l'affitto di immobili completi e rispettare un limite di 90 giorni per le seconde case.

Il mancato rispetto di queste norme può comportare multe salate, il che rafforza la serietà con cui le autorità stanno affrontando la questione.

Anche Londra impone un limite simile di 90 notti all'anno senza richiesta di cambio di destinazione d'uso, garantendo che gli immobili rimangano utilizzati principalmente da residenti a lungo termine.

Le normative severe hanno funzionato?

A New York, l'impatto della legge è stato di vasta portata: secondo AirDNA, il numero di annunci Airbnb per soggiorni inferiori a 30 notti a New York è diminuito dell'83% da luglio 2023 a luglio 2024.

Tuttavia, nonostante ciò abbia portato a una riduzione degli affitti a breve termine, l'obiettivo finale della legge, ovvero convertire queste unità in alloggi a lungo termine, non è stato pienamente raggiunto.

Secondo un'indagine approfondita condotta da Skift, a un anno dall'introduzione della controversa norma, il mercato degli affitti di New York resta teso.

Nonostante il drastico calo del numero di annunci di affitti a breve termine, l'impatto complessivo sugli alloggi a prezzi accessibili è stato modesto.

Gli affitti medi a New York sono aumentati meno dell'1% dall'entrata in vigore della legge, ma gli affitti per un monolocale hanno raggiunto il record di 4.500 dollari al mese, il che dimostra come molteplici fattori, oltre ad Airbnb, influenzino l'accessibilità economica degli alloggi.

Tuttavia, il settore alberghiero della città ha registrato un boom: le proiezioni del turismo locale indicano un aumento dei visitatori.

Inoltre, il colpo subito da Airbnb a New York ha costretto i singoli host a darsi da fare per coprire le rate del mutuo o l'affitto.

Nel frattempo, alcuni proprietari di condomini hanno continuato a trarre profitto dagli affitti a breve termine grazie a una scappatoia nella legge.

Inoltre, è emerso un mercato nero di affitti a breve termine, che offre protezioni minime, se non addirittura inesistenti, agli ospiti.

Gli esperti intervengono: Airbnb è il principale colpevole?

Uno studio condotto all'inizio di quest'anno dalla Harvard Business Review ha rivelato che, sebbene gli affitti a breve termine contribuiscano all'aumento degli affitti, non ne sono il fattore principale.

"In parole povere, limitare Airbnb non sarà uno strumento efficace per risolvere i problemi di accessibilità degli alloggi in molte città degli Stati Uniti", si legge nel rapporto.

Lo studio ha rilevato che la presenza di Airbnb ha aumentato l'affitto medio annuo solo di 125 dollari, una piccola parte del più ampio aumento dei costi degli alloggi.

Nel Regno Unito, una ricerca condotta da EY ha rilevato una scarsa correlazione tra l'aumento degli annunci Airbnb e l'aumento dei costi degli alloggi.

Nonostante le diffuse preoccupazioni, le case intere pubblicate su Airbnb rappresentano meno dello 0,7% del totale degli alloggi nel Paese e la maggior parte degli host affitta la propria casa per meno di tre giorni al mese, si legge nel rapporto.

Gli annunci attivi per più di 90 notti all'anno rappresentano solo lo 0,17% del patrimonio immobiliare, il che sottolinea ulteriormente l'impatto minimo sulla disponibilità complessiva.

La difesa di Airbnb

Nel tentativo di sedare le accuse secondo cui l'aumento degli Airbnb sarebbe la causa della carenza di alloggi a prezzi accessibili nel Regno Unito, Airbnb ha affermato:

"È ampiamente riconosciuto che il Regno Unito non è riuscito a costruire abbastanza case per tenere il passo con la pressione della domanda per anni, con stime indipendenti che hanno rilevato un deficit di offerta abitativa di circa 5 milioni di case".

Nel frattempo, i dati di Airbnb hanno rilevato che la maggior parte degli host nel Regno Unito elenca un solo alloggio e il 40% afferma che il reddito extra li aiuta a permettersi la casa.

A New York, un anno dopo l'entrata in vigore della severa legge, a settembre Airbnb ha chiesto alle autorità cittadine di riconsiderare la normativa, adducendo prezzi più alti per i viaggiatori e nessun impatto sul mercato immobiliare.

Airbnb, facendo riferimento ai dati di Apartment List, ha sottolineato che il tasso di appartamenti vacanti è rimasto stabile al 3,4% dall'entrata in vigore della legge.

Inoltre, Airbnb ha evidenziato un aumento delle spese di viaggio: a luglio le tariffe degli hotel a New York sono aumentate del 7,4% su base annua, superando il tasso nazionale del 2,1% riportato da Co-Star.

Alla ricerca di una via di mezzo

Anche se i divieti assoluti possono sembrare una soluzione diretta, gli esperti propugnano normative equilibrate che tengano conto sia delle esigenze abitative sia dei vantaggi economici.

"I limiti al numero di notti in cui una proprietà può essere affittata, come la regola dei 90 giorni di Londra o il limite di 30 giorni di Amsterdam, offrono una pratica via di mezzo", ha affermato un analista politico.

Queste misure consentono agli host occasionali di guadagnare un reddito supplementare durante i periodi di forte domanda, senza incentivare gli investitori a ritirare gli immobili dal mercato a lungo termine.

Limiti specifici per quartiere, come quelli di Mission Beach a San Diego, garantiscono che gli affitti a breve termine non prevalgano sul mercato immobiliare locale.

Tuttavia, gli esperti avvertono che l'applicazione delle norme resta una sfida per molte città con risorse limitate.

Obbligare le piattaforme a condividere i dati e a rispettare le leggi locali può semplificare il monitoraggio, poiché Airbnb e VRBO raccolgono già informazioni approfondite sulle attività di affitto.