Il mercato immobiliare di Dubai da 250 mld $ sopravviverà al conflitto in Medio Oriente?

"I have lived in Dubai for the past 2 years, and it has been great. But when you see missiles flying, all other factors go out of the window. You want to rush to safety," said Dan Hayes, a sports marketing executive.

Lo skyline di Dubai — da tempo simbolo di rapida crescita e rifugio per capitali globali — è sottoposto a un importante stress test.

Dopo anni di guadagni storici, i settori ultra-luxury e le residenze prime dell'emirato si confrontano con un improvviso approccio attendista, mentre le crescenti tensioni in Medio Oriente gettano un'ombra sulla fiducia degli investitori.

Secondo ANAROCK, Dubai recorded nearly AED 917 billion (about $250 billion) worth of real estate transactions in 2025 alone — the highest in its history.

I volumi di transazione hanno superato le 270.000 operazioni, riflettendo una forte partecipazione degli investitori e una profonda liquidità nel mercato, con il settore residenziale che ha giocato un ruolo chiave nel trainare questo slancio.

Durante l'anno sono state registrate circa 200.000 transazioni residenziali per un valore di circa AED 538 billion.

Dal 2021, i prezzi delle abitazioni a Dubai sono aumentati di circa il 60–75%, rendendolo uno dei cicli immobiliari più forti a livello globale nel periodo post-pandemia, ha detto ANAROCK.

"This context is important because markets already experiencing strong expansion tend to respond to geopolitical shocks differently. In most cases, the initial impact is a slowdown in transaction activity rather than an immediate correction in prices," said Dr Prashant Thakur, Executive Director and Head of Research & Advisory at ANAROCK Group.

Cosa ha guidato il boom immobiliare di Dubai?

In an interview with Invezz, Faisal Durrani, partner and head of research for the Middle East and North Africa at Knight Frank, had said the UAE government’s response to the pandemic played a crucial role in kickstarting the recent property boom.

"The UAE was among the world’s most vaccinated nations. There were even moments when it was the most vaccinated country globally,” he said.

"The pandemic also fast-tracked certain legislation that may already have been planned, including the introduction of a wide range of new residential visa options designed to attract and retain talent. These measures made it significantly easier for people to move to, live, and work in Dubai and across the UAE."

Durrani ha anche evidenziato diversi vantaggi strutturali che continuano a sostenere la domanda.

"There are also softer factors that make Dubai and the UAE an attractive place to live, work and invest — the climate, safety and security, the rule of law, high-quality education, and world-class infrastructure. All these factors combined have helped make the market as successful as it is today,” he said.

Fonte: ANAROCK

Le crescenti tensioni geopolitiche mettono alla prova la fiducia degli investitori

Il settore immobiliare di Dubai si è già trovato sotto la lente per i rischi geopolitici, in particolare durante il lungo conflitto tra Israele e Palestina.

Tuttavia, l'ultima escalation è cruciale poiché le infrastrutture negli Emirati Arabi Uniti sono state prese di mira, mettendo alla prova la reputazione dell'emirato come polo economico sicuro nella regione.

L'Iran avrebbe lanciato oltre 1.000 droni e missili verso obiettivi negli Emirati Arabi Uniti, danneggiando infrastrutture, incluso Dubai International Airport e il Fairmont Hotel, insieme ad aree residenziali e turistiche.

Sono state segnalate anche esplosioni nei pressi di Zayed International Airport ad Abu Dhabi giovedì.

Le autorità aeroportuali hanno invitato i passeggeri a non viaggiare a meno che non avessero prenotazioni confermate e non avessero ricevuto notifiche dirette dalle loro compagnie aeree.

In un post su X, l'aeroporto ha affermato che l'accesso sarebbe stato limitato rigorosamente ai passeggeri con prenotazioni confermate.

In uno scenario del genere, è inevitabile che emergano domande sull'impatto psicologico che tutto ciò potrà avere sugli investitori globali.

Cosa faranno gli investitori?

Il mercato immobiliare di Dubai dipende fortemente da investitori internazionali e residenti espatriati.

Ogni percezione di un aumento del rischio geopolitico può spingere gli investitori ad adottare temporaneamente un approccio di attesa.

Tali cambiamenti di sentiment generalmente colpiscono per primi gli acquisti off-plan e gli investimenti speculativi, poiché questi segmenti tendono a essere più sensibili alle variazioni della fiducia di mercato, ha detto Thakur.

Secondo i report, gli acquirenti che hanno già prenotato case potrebbero cercare di rinegoziare i termini o ottenere sconti più consistenti, mentre i potenziali acquirenti potrebbero ritardare le decisioni d'investimento fino alla stabilizzazione della situazione.

Alcuni investitori potrebbero anche reindirizzare capitali verso progetti residenziali premium in India.

“In the mid-market segment (properties in the $330,000 to $880,000 range), negotiations are expected to intensify, with end-users seeking better deals and investors becoming more conservative about new commitments,” Amit Goenka, CMD of Nisus Finance, said in a report cited by Hindustan Times.

“High-value transactions are therefore likely to remain muted for some time, as high-net-worth investors may defer large-ticket purchases,” he added.

Il calo del turismo colpirà gli affitti a breve termine

Il turismo rappresenta un altro canale potenziale di trasmissione dell'impatto economico più ampio.

Si stima che l'industria del turismo in Medio Oriente abbia un valore annuo di circa $367 billion, e tensioni geopolitiche prolungate potrebbero pesare sul sentiment di viaggio in tutta la regione.

Le stime del settore suggeriscono che l'instabilità potrebbe tradursi in 23–38 milioni di visitatori in meno, con una potenziale perdita di ricavi turistici pari a $34–56 billion.

“If that scenario unfolds, the immediate impact would likely be felt in short-term rental apartments, hospitality assets and retail properties located in tourist-heavy districts,” Thakur said.

Tuttavia, ha osservato che la domanda residenziale di Dubai non è guidata esclusivamente dal turismo.

“The city’s large expatriate population continues to provide a stable base of housing demand,” he said.

Un mercato abituato ai cicli

Il settore immobiliare di Dubai ha attraversato molteplici cicli di boom e bust negli ultimi due decenni.

Durante la crisi finanziaria globale del 2008, i prezzi degli immobili sono scesi di quasi il 50–60% e il mercato ha impiegato circa sei-sette anni per recuperare completamente.

Un'altra correzione è avvenuta tra il 2014 e il 2019, quando i prezzi sono diminuiti di circa il 25–30%, principalmente a causa del calo dei prezzi del petrolio e di un eccesso di offerta abitativa.

Più di recente, la pandemia di COVID-19 ha causato solo una breve interruzione, con il mercato che si è ripreso entro 12–18 mesi.

Fonte: ANAROCK

Questi cicli evidenziano una caratteristica importante del mercato immobiliare di Dubai: sebbene le correzioni possano essere brusche, il settore ha storicamente mostrato una forte capacità di ripresa una volta stabilizzata la fiducia degli investitori.

"The current geopolitical tensions will undoubtedly introduce a degree of caution among investors,” Thakur said.

"Transaction volumes may moderate in the near term as buyers assess the evolving risk environment. Yet Dubai’s position as a global financial and lifestyle hub — combined with its diversified investor base and policy flexibility — continues to provide strong structural support to its real estate sector."

"In that sense, the real question may not be whether geopolitical tensions will affect Dubai’s property market — they almost certainly will in the short term. The more relevant question is how quickly investor confidence returns once the geopolitical environment stabilises," he added.

"If history is any guide, Dubai’s real estate market has repeatedly demonstrated that it can recover faster than many global property markets."

Consigli per gli investitori in caso di incertezza

Gaj Properties ha delineato diverse strategie per gli investitori immobiliari che navigano l'attuale contesto.

La società raccomanda di dare priorità a proprietà con location solide, infrastrutture adeguate e sviluppatori affidabili, monitorando al contempo il sentiment di mercato più ampio.

"Stay updated on geopolitical developments, but avoid emotional decision-making,” the firm said.

Ha inoltre consigliato agli investitori di adottare una prospettiva di lungo periodo, sottolineando che la volatilità a breve termine spesso si attenua su orizzonti pluriennali.

Lavorare con consulenti esperti e diversificare tra segmenti residenziali e commerciali può anche aiutare a bilanciare i rischi.