Mengapa harga rumah tidak akan jatuh serendah yang diramalkan

Oleh:
pada Nov 16, 2022
Listen to this article
  • Sesetengah penganalisis meramalkan harga rumah turun dengan ketara apabila kadar naik dan ekonomi perlahan
  • Namun, gadai janji kadar terapung jauh lebih sedikit berbanding 2008 dan hutang isi rumah adalah lebih rendah
  • Bekalan perumahan rendah, pasaran buruh kekal berdaya tahan - mencadangkan harga akan lebih baik dari ramalan

Saya menerbitkan satu artikel minggu lepas yang menganalisis pasaran perumahan AS.

Saya menulis bahawa dengan kadar gadai janji yang semakin meningkat dan ekonomi yang meleset, harga rumah pasti akan jatuh. Walau bagaimanapun, saya membuat hipotesis bahawa penurunan itu jauh daripada memusnahkan, dan harga tidak mungkin turun semula di bawah paras sebelum pandemik.

Adakah anda mencari berita terkini, tip terhangat dan analisis pasaran? Daftar buletin berita Invezz hari ini

Bagi pemilik rumah, walaupun bayaran gadai janji akan merugikan, harga rumah meningkat 44% semasa COVID, melihat pada purata jualan harga rumah di AS. Dalam konteks ini, walaupun berlaku pengurangan harga rumah sebanyak 25% secara hipotesis untuk suku pertama tahun 2023, ia masih tidak akan menurunkan harga kembali ke paras pada suku kedua tahun 2020.

Untuk lebih jelas – saya tidak meramalkan penurunan sebanyak 25%. Ramalan penganalisis yang paling melampau di luar sana adalah pada sekitar tahap ini, dan itu adalah dalam tempoh masa satu atau dua tahun depan, bukan satu suku. Ini hanyalah demonstrasi semata-mata sejauh mana harga rumah telah meningkat, dan bagaimana penelitian secara keseluruhan boleh memberi anda perspektif.

Terdapat sebab untuk mempercayai harga rumah tidak akan jatuh serendah yang diramalkan

Walau bagaimanapun, terdapat banyak juga sebab untuk mempersoalkan ramalan penurunan yang paling melampau. Yang pertama adalah yang paling menonjol – bekalan. Di kebanyakan bandar besar terutamanya, permintaan masih jauh melebihi bekalan. Tahukah anda apa yang dikatakan tentang permintaan dan penawaran?

Oleh itu tamparan terhadap permintaan pasti akan memperlahankan pertumbuhan harga, tetapi sukar untuk membayangkan bencana di kawasan yang sangat diingini atas sebab mudah bahawa terdapat terlalu ramai orang untuk terlalu sedikit rumah.

Ramai yang menunjukkan tahun 2008 sebagai simbol betapa buruknya perkara boleh berlaku dalam pasaran perumahan. Walau bagaimanapun, ini bukanlah perbandingan yang adil. Pertama, permodalan bank jauh lebih baik hari ini berbanding pada tahun 2008, manakala keperluan rizab juga lebih tinggi. Kejatuhan gadai janji subprima adalah kes kegilaan melampau yang menimpa sektor perumahan dan perbankan. Ini tidak akan berlaku lagi.

Satu lagi perbezaan utama lain kali ini – berbanding tahun 2008 dan tempoh kelembapan lain – ialah daya tahan berterusan pasaran buruh. Pengangguran tidak akan mencapai tahap pada tahun 2008, dan IMF meramalkan kenaikan 1% pengangguran tahun depan. Semasa keruntuhan tahun 2008, jumlah ini meningkat tiga kali ganda.

Hutang isi rumah – di Eropah dan AS – juga lebih rendah hari ini berbanding semasa keruntuhan tersebut. Dengan kenaikan kadar faedah, ini mempunyai kesan yang besar. Kadar faedah yang lebih tinggi bermakna pembayaran yang lebih membebankan; sesungguhnya, kadar yang lebih tinggi ini merupakan satu-satunya faktor terbesar dalam melemahkan pasaran perumahan, kerana pembayaran gadai janji menjadi lebih membebankan.

Namun, walaupun hutang negara meningkat secara melampau dalam beberapa tahun kebelakangan ini (seperti yang sering saya bincangkan dalam analisis saya), hutang peringkat isi rumah adalah lebih rendah berbanding pada tahun 2008. Ini bermakna bahawa individu tidak begitu teruk dihimpit oleh kenaikan kadar seperti yang dijangkakan, sekali lagi membantu mengekalkan permintaan rumah dan harga daripada menjunam.

Pinjaman gadai janji jauh lebih terkawal dan konservatif berbanding sebelum ini. Kerajaan dan pengawal selia telah mengambil tindakan untuk membetulkan pasaran berikutan krisis tahun 2008, dan tindakan ini akan melindungi pengguna.

Seburuk manakah Krisis Kewangan?

Namun, di sebalik semua kelemahan serius dalam pasaran perumahan yang didedahkan oleh krisis tahun 2008, harga masih jatuh hanya 13% dari kemuncaknya ke yang terendah di negara-negara paling perindustrian, seperti yang dilaporkan minggu lepas dalam Financial Times. Itulah sebabnya, apabila membaca laporan seperti ramalan baru-baru ini oleh pemberi pinjaman gadai janji UK, Nationwide, bahawa harga boleh jatuh sehingga 30%, saya ragu-ragu.

Pasaran perumahan pastinya akan melemah. Malah, ia telah pun berlaku. Gadai janji 30 tahun kini melebihi 7% di AS, kurang daripada 3% hanya setahun yang lalu. Dalam konteks ini, mustahil untuk mempertikaikan pasaran perumahan tidak akan terjejas.

Tetapi apabila terdapat ramalan tentang angka seperti 20%, saya sukar untuk mengikut logik. Faktor-faktor seperti bekalan anemia di bandar-bandar besar, pasaran buruh yang memberangsangkan, pinjaman yang lebih ketat, hutang isi rumah yang rendah dan keadaan rizab yang lebih sihat untuk bank semuanya membentuk bukti yang sangat kukuh bahawa kejatuhan di sini tidak akan berlaku pada skala tahun 2008. Malah, kita tidak melihat beberapa nombor yang diramalkan oleh senario ini.

Perkara lain yang belum kita bincangkan di sini ialah sifat gadai janji yang berbeza hari ini berkaitan dengan pembayaran faedah sahaja dan kadar terapung. Terdapat gadai janji faedah sahaja yang jauh lebih sedikit di pasaran berbanding pada tahun 2008, manakala gadai janji kadar terapung (iaitu yang paling terjejas akibat kenaikan kadar) telah jatuh secara drastik di hampir setiap negara maju.

Bersedia, semua. Seperti yang telah saya katakan selama ini, saya menjangkakan musim sejuk yang sangat sukar. Tetapi untuk harga rumah, saya masih belum panik. Walaupun saya pastinya menjangkakan penurunan yang sederhana, saya melihat terlalu banyak bukti untuk mencadangkan bahawa penurunan tersebut tidak akan sehampir dengan senario Armageddon yang diramalkan oleh sesetengah kajian, terutamanya di bandar-bandar yang paling diingini.