Harga rumah tidak akan jatuh di bawah paras sebelum pandemik

Oleh:
pada Nov 5, 2022
Listen to this article
  • Kadar gadai janji 30 tahun kini melebihi 7% buat kali pertama sejak tahun 2002, iaitu 3.1% setahun yang lalu
  • Harga rumah masih belum turun tetapi itu akan berubah
  • Walaupun begitu, harga meningkat 44% semasa pandemik COVID-19 dan tidak mungkin jatuh serendah itu lagi

Setelah menulis tentang kenaikan kadar faedah terbaharu semalam, saya ingin melihat apa maknanya bagi pasaran perumahan. Terdapat banyak tajuk berita yang mengejutkan berkaitan ini baru-baru ini dan ianya sesuatu yang boleh difahami jika ada antara anda yang berfikir bahawa bumbung telah runtuh.

Jadi, apakah maksud semua perbincangan tentang kadar faedah ini untuk gadai janji dan pasaran perumahan?

Adakah anda mencari berita terkini, tip terhangat dan analisis pasaran? Daftar buletin berita Invezz hari ini

Kadar gadai janji

Kadar faedah Rizab Persekutuan – yang menetapkan penanda aras untuk semua kadar dalam ekonomi, bermula daripada hutang kad kredit kepada pinjaman perniagaan kepada gadai janji – berada pada kadar tertinggi sejak Krisis Kewangan Besar pada tahun 2008, dengan Rizab Persekutuan mengatakan 4.5% akan dicapai dalam jangka pendek (dan ramai yang menjangkakan 5%).

Kadar Rizab Persekutuan adalah jangka pendek, tetapi kadar gadai janji terikat dengannya. Purata kadar gadai janji kadar tetap 30 tahun meningkat melepasi 7.08% minggu ini. Sebagai perbandingan, itu lebih dua kali ganda berbanding setahun yang lalu, iaitu 3.14%. Aduh.

Ini adalah kali pertama dalam tempoh 30 tahun ia menembusi 7% sejak tahun 2002, semasa George Bush menjadi Presiden, filem Lord of the Rings pertama dikeluarkan dan euro diperkenalkan di Eropah.

Pasaran Perumahan

Jadi, apakah maksud ini untuk harga rumah? Dengan kadar gadai janji yang lebih tinggi, harga rumah pasti akan turun, bukan?

Mungkin ya. Kadar faedah yang lebih tinggi memperlahankan ekonomi secara umum; itulah tujuan ia direka, kerana penggunaan yang lebih rendah dan wang yang kurang dalam edaran akan mengekang inflasi – sememangnya motif di sebalik Rizab Persekutuan menaikkan kadar faedah.

Pengguna bukan sahaja menghadapi pembayaran gadai janji yang lebih tinggi, yang jelas menjadikan pembelian rumah kurang menarik, tetapi mereka juga menghadapi kos yang lebih tinggi di mana-mana sahaja mereka melihat – dan ini bukanlah rangsangan yang baik untuk membeli rumah.

Walau bagaimanapun, melihat pada data, harga rumah masih belum bergerak dengan ketara. Kesimpulan pertama yang boleh dibuat daripada ini ialah data ini ketinggalan – rumah tidak cair dan urus niaga mengambil masa yang lama, oleh itu secara tradisinya terdapat ketinggalan apabila kadar naik berbanding apabila harga jatuh.

Kedua, sementara permintaan untuk perumahan menurun disebabkan oleh faktor-faktor yang disebutkan di atas, bekalan rumah juga telah jatuh, yang mempunyai kesan bertentangan daripada menaikkan harga rumah. Faktor terbesar untuk ini ialah ramai pemilik rumah ini selesa kerana menggunakan kadar gadai janji tahun lepas – pada 3% atau lebih rendah – dan oleh itu tidak masuk akal untuk mereka menjual dan mengambil gadai janji hari ini pada kadar 7% .

Apakah yang akan berlaku pada harga rumah di masa hadapan?

Ini telah menjadi topik yang sangat banyak dibincangkan. Walaupun kejatuhan bekalan telah menyokong pasaran, dan datanya ketinggalan, ianya hampir pasti bahawa angka akan keluar lebih awal yang menunjukkan harga rumah jatuh.

Inilah yang selalu berlaku dalam sejarah; apabila kadar gadai janji meningkat, harga rumah turun. Ini juga ditambah dengan pembolehubah makro lain, dan kemelesetan yang sangat berkemungkinan berlaku. Walaupun permintaan pengguna dan pasaran buruh secara relatifnya kekal stabil, ini sebahagiannya sebab mengapa inflasi tidak turun secepat yang diharapkan oleh Rizab Persekutuan – dan apabila jurang muncul dalam pasaran tersebut (yang mana perlu berlaku untuk menurunkan inflasi) sentimen akan lebih menurun dan harga rumah akan turun lagi.

Walau bagaimanapun, kemungkinan penurunan harga rumah secara besar-besaran di kawasan yang popular (bandar besar), seperti New York, nampaknya tidak akan berlaku.

Ia juga penting untuk melihat pada konteks. Walaupun pemilik rumah akan bimbang tentang pembayaran gadai janji yang lebih tinggi dan harga yang tidak menentu, senario malapetaka mutlak perlu dibangunkan untuk meramalkan harga rumah yang lebih rendah daripada paras sebelum pandemik.

Melihat pada harga median AS, harga rumah adalah 44% setakat suku kedua tahun ini (data terkini) berbanding April 2020.

Sudah tentu, data di atas adalah purata negara dan akan dicondongkan untuk kawasan geografi. Walau bagaimanapun, ia menggambarkan betapa tingginya kenaikan akibat pandemik itu, dan ia juga menunjukkan bahawa dari segi sejarah, harga rumah meningkat dalam jangka panjang.

Bahkan melihat kepada krisis perumahan terburuk dalam ingatan baru-baru ini – krisis tahun 2008 yang benar-benar disebabkan oleh pasaran gadai janji – harga rumah kembali melebihi kemuncak sebelum krisis dalam tempoh 6 tahun. Ini tidak menyenangkan, ya – tetapi itu adalah situasi pasaran perumahan yang paling teruk dalam sejarah moden.

Pemilik rumah bakal menghadapi banyak kesukaran, tetapi jika mereka dapat memenuhi bayaran gadai janji bulanan yang lebih tinggi, mereka boleh berasa selesa kerana dalam jangka panjang, harga akan menjadi lebih baik, walaupun penurunan jangka pendek tidak mungkin mencecah paras sebelum pandemik.