Adakah ketahanan ekonomi China menyembunyikan keruntuhan hartanah?

Indeks harga hartanah kediaman sebenar China baru sahaja mencapai paras terendah rekod dengan 17 suku berturut-turut mengalami kemerosotan.

Dalam terma sebenar yang disesuaikan mengikut inflasi, nilai rumah kini di bawah paras 2010, memadamkan kenaikan selama lima belas tahun bagi kelas pertengahan bandar negara itu.

Sementara itu, KDNK rasmi berkembang sebanyak 5% pada suku pertama 2026, melepasi ramalan. Jadi mungkin satu tajuk lebih signifikan daripada yang lain.

Apa yang disembunyikan oleh angka utama

Angka pertumbuhan 5% itu bukan direka. Tetapi ia dihasilkan dengan cara yang sangat khusus.

Syarikat milik negara memimpin lonjakan pelaburan dalam infrastruktur dan pembuatan maju.

Perbelanjaan fiskal telah dipercepatkan ke suku pertama 2026. Eksport EV, bateri, dan semikonduktor benar-benar berkembang pesat.

Buang semua itu, dan apa yang tinggal — aktiviti organik yang didorong sektor swasta yang mencerminkan keadaan sebenar isi rumah dan perniagaan China — dianggarkan lebih dekat kepada 3% menurut beberapa anggaran bebas.

Sektor hartanah, yang setakat 2021 menyumbang kira-kira 24% daripada KDNK, telah menyaksikan sumbangannya dipotong separuh.

Pelaburan hartanah merosot 17.2% pada 2025 sahaja. Harga rumah baru pada Mac 2026 menandakan bulan ke-23 berturut-turut penurunan tahun ke tahun, termasuk kejatuhan 8% hingga 12% dari kemuncak di bandar seperti Shanghai dan Beijing, yang pernah dianggap kebal.

Indeks harga hartanah kediaman sebenar BIS ditutup pada suku keempat 2025 pada 86.79 berasaskan 2010 = 100. Harga bukan sahaja menurun. Ia telah memadamkan keseluruhan kenaikan sebenar selama satu setengah dekad.

Hartanah tidak pernah sekadar satu sektor

Untuk memahami mengapa ini begitu penting, anda perlu faham apa sebenarnya hartanah di China. Ia adalah akaun simpanan, pelan pencen, dan simpanan kekayaan utama negara — kesemuanya dalam satu.

Hartanah kediaman mewakili 70% aset isi rumah bandar. Jualan tanah membiayai kira-kira 20% hasil fiskal kerajaan tempatan, yang seterusnya membayar hospital, sekolah, jalan, dan perkhidmatan awam di ratusan bandar dan wilayah.

Pada kemuncaknya, kompleks hartanah menyerap 60% pengeluaran simen global dan 50% keluli global. Ia menyerap 25% daripada semua pinjaman bank di China.

Ini bukan sektor yang berjalan di sebelah ekonomi. Ia adalah rangka ekonomi itu sendiri.

Hasil tanah kerajaan tempatan telah jatuh 44% dari kemuncak 2021.

Bank membawa pendedahan berprestasi tidak baik yang hampir pasti di bawah anggaran dalam angka rasmi.

Satu anggaran menunjukkan kira-kira $18 trilion kekayaan isi rumah telah musnah sejak kemuncak, jumlah yang lebih besar daripada keseluruhan KDNK AS.

Lingkaran malapetaka yang tiada siapa di Beijing mahu namakan

Ada konsep ekonomi khusus yang tepat menggambarkan situasi China, iaitu resesi kunci kira-kira. Istilah ini dibangunkan oleh ahli ekonomi Richard Koo untuk menerangkan Jepun selepas 1991.

Apabila aset utama isi rumah sesebuah negara runtuh nilainya, isi rumah itu secara rasional bertindak balas dengan menyimpan lebih banyak dan berbelanja kurang, walaupun kadar faedah hampir sifar.

Tindak balas individu yang betul menjadi malapetaka secara kolektif.

Deposit bank isi rumah China hampir berganda dalam tempoh lima tahun lalu.

Keyakinan pengguna kekal tertekan. Pertumbuhan jualan runcit berkali-kali gagal mencapai ramalan.

Bank Rakyat China boleh memotong kadar, dan ia telah berbuat demikian, tetapi ia tidak boleh mencipta keyakinan yang diperlukan untuk membuat orang berbelanja.

Dalam persekitaran ini, dasar monetari adalah pengungkit yang terputus daripada mesin yang sepatutnya ia jalankan.

Kesan orde kedua adalah yang meracun sistem perdagangan global. Kilang yang kehilangan permintaan domestik tidak tutup. Mereka menurunkan harga dan mengeksport.

Kapasiti lebihan industri China kini membanjiri pasaran global dengan keluli murah, bahan kimia, panel solar, dan EV pada harga yang pesaing di Eropah, AS, dan Asia Tenggara tidak mampu tandingi.

Ini kelihatan seperti kekuatan industri China. Ia adalah, sebahagiannya besar, kelemahan domestik China yang mencari jalan keluar, dan ia adalah pendorong utama ketegangan perdagangan yang semakin meningkat di sekelilingnya.

Apa yang sebenarnya dibeli pelabur apabila mereka membeli China

Kompleks industri hijau itu nyata. Output dalam sektor yang berkaitan AI, termasuk litar bersepadu, tumbuh hampir 50% tahun ke tahun pada suku pertama 2026.

Eksport EV melonjak 77.5%.

Pengeluaran bateri litium meningkat lebih 40%.

China sedang memenangi perlumbaan teknologi hijau dengan jelas, dan angka-angka ini bukan dibuat-buat. Bagi pelabur yang mempunyai horizon panjang dan toleransi terhadap risiko dasar, terdapat nilai sebenar dalam sektor yang telah dipilih Beijing untuk diketengahkan.

Masalahnya ialah industri-industri ini tidak memperkerjakan cukup ramai orang, dengan gaji mencukupi, untuk menggantikan jisim ekonomi yang dahulu dijana oleh hartanah.

Sebuah kilang semikonduktor bukanlah enjin pencipta pekerjaan. Garisan eksport EV tidak mengembalikan keyakinan isi rumah yang memegang gadai janji pada sebuah pangsapuri yang bernilai lebih rendah daripada jumlah pinjaman.

Goldman Sachs menganggarkan kejatuhan hartanah telah menurunkan pertumbuhan KDNK tahunan kira-kira 2 mata peratus pada 2024 dan 2025.

Generasi yang membeli impian itu

Cara paling tepat untuk memahami apa yang sedang berlaku di China bukan melalui jadual KDNK atau indeks BIS. Ia melalui profesional muda yang mengerahkan simpanan mereka dan simpanan ibu bapa untuk membeli sebuah pangsapuri pada 2019 atau 2020.

Individu itu kini sedang membayar gadai janji ke atas aset yang nilainya 23% lebih rendah dalam terma sebenar berbanding ketika mereka membelinya, dalam pasaran pekerjaan di mana pengangguran belia berada sekitar 20% menurut angka rasmi dan jauh lebih tinggi menurut anggaran bebas.

Mereka tidak berbelanja. Mereka tidak melabur. Mereka melakukan apa yang dibuat oleh setiap agen rasional dalam situasi ini: menunggu, menyimpan, dan berharap lantai pasaran tiba sebelum siling menutup.

Darabkan itu merentasi puluhan juta isi rumah, dan anda mendapat keadaan sebenar ekonomi China pada 2026.

Angka KDNK memberitahu anda apa yang kerajaan sedang bina.

Graf harga hartanah memberitahu anda apa yang dialami rakyat.

Beijing boleh menutup cerita kedua itu dengan yang pertama untuk sedikit masa lagi, tetapi data BIS tidak menerima arahan daripada sesiapa.