Prashant Thakur (ANAROCK): Gelaran selamat Dubai diuji, modal mungkin tidak lari

Pasaran hartanah Dubai, yang baru sahaja mencatat lonjakan rekod pada 2025, kini menghadapi ujian kritikal apabila ketegangan yang meningkat di Asia Barat menggugat keyakinan pelabur.

Emirat itu mencatatkan transaksi bernilai $250 billion bersama lonjakan harga ketara antara 50–70% dalam beberapa tahun kebelakangan, membangkitkan kebimbangan mengenai pemanasan berlebihan walaupun sebelum konflik bermula.

Kejutan geopolitik terkini telah mencetuskan pembetulan, mengganggu sektor utama seperti pelancongan dan penerbangan, serta menangguhkan aktiviti urus niaga.

Walaupun sesetengah pelabur berundur di tengah ketidakpastian yang meningkat, yang lain mula melihat kemerosotan ini sebagai titik masuk berpotensi.

Dalam temu bual ini, Prashant Thakur, Pengarah Eksekutif & Ketua - Penyelidikan & Perundingan ANAROCK, mengurai impak segera, risiko yang berkembang, dan apa yang menanti salah satu pasaran hartanah yang paling diawasi di dunia.

Berikut adalah petikan suntingan dari temu bual itu:

Invezz: Bagaimanakah konflik yang sedang berlaku di Timur Tengah menjejaskan pasaran hartanah Dubai, dan apakah implikasi jangka panjang jika ketegangan terus meningkat?

“Baik. Jadi anda tahu, sebelum kita bercakap tentang situasi semasa, mari kita tetapkan konteks bahawa tepat sebelum perang, di manakah kedudukan pasaran hartanah Dubai?”

Thakur menunjukkan bahawa pasaran sedang keluar dari tempoh yang sangat kukuh, dengan jumlah transaksi rekod dan peningkatan harga yang ketara dalam beberapa tahun kebelakangan.

“Saya fikir 2025 ialah tahun rekod untuk Dubai. $250 billion transaksi hartanah diselesaikan, yang merupakan yang tertinggi pernah direkodkan dalam sejarah Dubai.

Dan dalam empat tahun lepas, peningkatan harga adalah sekitar 50 hingga 70%, yang agak curam.”

Beliau menyatakan bahawa kebimbangan mengenai pemanasan berlebihan telah mula timbul walaupun sebelum konflik bermula.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“Apa yang saya mahu katakan ialah bahawa walaupun sebelum perang ini bermula, terdapat khabar-khabar dalam pasaran mengenai pemanasan berlebihan, semua orang sedang mencari pencetus untuk sejenis pembetulan.”

Walaupun demikian, beliau menekankan bahawa asas asas Dubai kekal kukuh, disokong oleh pangkalan pembeli global yang sangat pelbagai.

“Dengan itu dikatakan, secara asasnya, pasaran Dubai adalah salah satu pasaran terkuat di peringkat global kerana, anda tahu, asas pembeli adalah sangat pelbagai. Orang dari 150 negara mengambil bahagian dalam pasaran hartanah itu.”

Pemposisian Dubai sebagai tempat selamat juga memainkan peranan penting dalam menarik modal semasa gangguan geopolitik terdahulu.

“Dan juga, Dubai sentiasa dilihat sebagai tempat selamat.”

Bagaimanapun, konflik semasa telah memberi impak langsung kepada persepsi itu, dengan serangan yang menjejaskan sektor utama.

“Sekarang, selepas perang ini meletus, kita telah menyaksikan sejumlah serangan berlaku di Dubai juga. Ya, pada mulanya ia bermula sebagai serangan simbolik, tetapi kini serangan itu agak serius, yang agak mengganggu syarikat penerbangan dengan teruk.”

“Pelancongan, yang merupakan salah satu sektor utama yang menyumbang kepada KDNK Dubai, juga mengalami pukulan besar.”

Dalam jangka masa terdekat, ini telah diterjemahkan kepada pembetulan harga dan perlahan dalam transaksi.

“Dan kesan segera ialah pembetulan harga sebanyak 10 hingga 15%. Beberapa urus niaga yang sedang dirundingkan ditangguhkan.”

“Walau bagaimanapun, terdapat laporan mengenai beberapa pembelian bernilai oleh sesetengah pelabur besar yang mempunyai selera risiko yang tinggi.”

Invezz: Segmen mana yang mengalami tekanan paling besar dalam persekitaran semasa?

Thakur menekankan bahawa hartanah dalam pembinaan, atau off-plan, menanggung beban kelembapan, memandangkan kebergantungan mereka pada penghargaan harga masa depan.

“Kita juga telah melihat bahawa hartanah dalam pembinaan adalah yang pertama menerima impak.”

“Kerana apabila orang membeli projek dalam pembinaan, mereka menggantungkan harapan pada penghargaan masa depan.”

Beliau menerangkan bahawa ketidakpastian semasa mengganggu model ini, sambil juga menjejaskan garis masa pelaksanaan projek.

Invezz: Bagaimana anda melihat situasi berkembang jika konflik berterusan?

Selain kesan segera, Thakur mengingatkan risiko struktur yang lebih besar jika konflik berpanjangan, mengimbas semula krisis lalu sambil menekankan perbezaan utama.

“Jika perang semakin meningkat, maka bukan sahaja Dubai tetapi seluruh Timur Tengah akan mengalami pukulan teruk, kita akan melihat penilaian semula yang ketara.”

“Jika anda menganalisis apa yang berlaku semasa Krisis Kewangan Global, cara kita melihat pembetulan mendadak hampir 40 hingga 50%, dan masa pemulihan mengambil masa lima hingga enam tahun.”

Walau bagaimanapun, beliau menyatakan bahawa perang cenderung mempunyai akibat yang lebih kompleks dan berpanjangan disebabkan gangguan fizikal dan ekonomi.

“Perang adalah berbeza sepenuhnya. Dalam perang, kita melihat banyak kemusnahan aset fizikal.”

“Bukan bermakna jika perang berakhir esok, hari kedua segala-galanya akan kembali normal. Ia akan mengambil masa untuk mengembalikan keadaan kepada operasi biasa.”

“Jadi dalam jangka panjang, jika perang berterusan, impaknya akan menjadi sangat teruk.”

Merumuskan prospek, beliau berkata pasaran sudah mencerminkan tekanan jangka pendek, dengan risiko yang lebih condong ke arah penurunan jika ketegangan meningkat.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Adakah pelabur menarik diri, atau adakah masih terdapat kawasan aktiviti?

Thakur berkata pasaran kini berpecah antara pelabur yang berhati-hati dan pembeli oportunistik.

“Dalam senario semasa, terdapat dua kumpulan pelabur.”

“Satu yang sangat mengelak risiko. Mereka benar-benar menangguhkan keputusan pembelian itu.”

“Dan kemudian, terdapat satu lagi kumpulan pembeli yang bersedia mengambil risiko.”

“Mereka berfikir bahawa mereka mungkin terlepas peluang… dan sebenarnya ini memberi mereka titik masuk yang baik.”

“Jadi itulah sebabnya anda akan melihat sejenis pembelian bernilai atau pembelian tertekan berlaku.”

Invezz: Bagaimana kerajaan Dubai bertindak untuk mengekalkan keyakinan pelabur?

Beliau menyatakan bahawa pihak berkuasa telah mengambil beberapa langkah untuk mengekalkan imej tempat selamat emiriah itu dan menstabilkan sentimen.

“Bahagian baiknya ialah pentadbiran Dubai telah mengambil beberapa langkah tegas untuk memastikan imej tempat selamat itu tidak tergugat.”

“Mereka telah mengumumkan pembaharuan visa automatik bagi orang yang terperangkap dan visa mereka telah tamat.”

“Mereka telah mengarahkan hotel supaya tidak menaikkan harga bilik secara mendadak.”

“Dan mereka juga mengumumkan beberapa insentif khas dengan memberikan rebat pada yuran pendaftaran dan duti setem.”

Invezz: Adakah anda melihat pelabur mengalihkan modal ke pasaran global alternatif?

Walaupun wujud alternatif, Thakur berkata kelebihan struktur Dubai menghadkan kemungkinan arus keluar modal serta-merta.

“Pasaran yang sebanding mungkin Singapura, tetapi ia sangat mahal.”

“Dan katakan Dubai mempunyai kelebihan unik iaitu dasar tanpa cukai.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“Kerana secara global, di mana-mana pun ketidakpastian ini wujud.”

“Jadi saya fikir orang, pertama sekali, akan terus melabur. Tiada siapa mahu menjual pada penilaian yang tertekan.”

“Malah, mereka mungkin menggunakan peluang ini untuk membeli lebih banyak.”

Invezz: Terdapat kebimbangan mengenai saluran bekalan besar yang akan datang — adakah itu satu risiko dalam persekitaran ini?

Thakur mengakui risiko itu tetapi berkata pemaju berkemungkinan akan memberi respons dengan mengurangkan bekalan.

“Ia wujud, dalam senario ini.”

“Reaksi pertama ialah semua pelancaran baru itu, saya fikir, akan ditangguhkan.”

“Kebanyakan pemaju ini disokong kerajaan… mereka sentiasa boleh mengatur masa pelancaran.”

“Jadi kesan segera pertama ialah anda akan melihat sejenis kelambatan dalam pelancaran baru.”

“Dan disebabkan perang ini, aktiviti pembinaan juga terganggu.”

“Jadi ramai pemaju akan cuba mengambil pendekatan yang sangat terkawal terhadap pelancaran baru.”

Invezz: Pelabur India telah menjadi pemacu utama permintaan di Dubai, dengan beberapa transaksi berprofil tinggi dan dipimpin selebriti dalam beberapa tahun kebelakangan. Dalam konteks ini, adakah anda melihat reaksi yang lebih sensitif atau berhati-hati dari segmen ini sekarang?

Beliau menyatakan bahawa walaupun aktiviti ultra-mewah mungkin berterusan, momentum urus niaga keseluruhan dijangka melambat.

“Ia tidak berubah.”

“Pelaburan oleh selebriti ini juga digunakan sebagai pengesahan jenama.”

“Mereka akan memastikan bahawa, anda tahu, urus niaga ultra-mewah ini akan berlaku, tetapi sudah tentu pada kadar yang lebih diskaun.”

“Individu bernilai tinggi (ultra HNIs) adalah satu set pembeli yang berbeza.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“Semua orang akan, anda tahu, berhenti seketika.”

Invezz: Adakah anda menjangkakan pasaran akan pulih ke paras tinggi sebelum ini dalam masa terdekat?

Pemulihan mungkin berlaku, tetapi lebih perlahan berbanding kitaran lalu, terutamanya berbanding pemulihan selepas pandemik.

“Ia akan, ia akan, tetapi ia akan mengambil masa.” “Kali ini saya rasa kitaran akan sedikit lebih panjang.”

“Saya akan katakan… kitaran pemulihan akan berada dalam lingkungan dua hingga tiga tahun.”

“Tidak sebelum tiga tahun.”

Invezz: Apa yang patut diingati pelabur dalam persekitaran ini?

Thakur menekankan bahawa pasaran semasa memerlukan pendekatan jangka panjang, dengan strategi spekulatif jangka pendek yang tidak mungkin berjaya.

“Pertama sekali, anda harus sangat pasti bahawa jika anda melabur, anda mesti melabur untuk jangka panjang.”

“Bukan bermakna anda beli hari ini dan fikir untuk keluar esok dan jangkakan pulangan 20 hingga 30%.”

“Anda perlu mempunyai horizon masa sekurang-kurangnya empat hingga lima tahun.”

“Cari beberapa tawaran murah… kekal dalam pasaran sekurang-kurangnya empat hingga lima tahun.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Tetapi ya, kali ini kitaran akan sedikit lebih panjang."