Mengapa inisiatif pasaran perumahan Trump tidak akan banyak membantu dalam jangka masa panjang

Presiden AS Donald Trump telah menjadikan kemampuan perumahan sebagai teras agenda ekonominya, baru-baru ini mengumumkan dasar yang direka untuk meningkatkan pemilikan rumah.

Daripada menyekat pelabur institusi daripada membeli hartanah kediaman kepada menggesa "Fannie Mae" dan "Freddie Mac" untuk membeli berbilion-bilion sekuriti yang disokong gadai janji, pentadbiran telah bersandar pada langkah agresif untuk mengurangkan kos.

Walau bagaimanapun, usaha ini tidak mungkin memberikan kelegaan yang berkekalan kepada pasaran perumahan, Jake Krimmel, ahli ekonomi kanan di Realtor, memberitahu CNBC dalam temu bual minggu ini.

Mengapa inisiatif Trump adalah pembetulan jangka pendek sahaja

Krimmel tidak begitu teruja dengan inisiatif perumahan Trump yang diumumkan baru-baru ini kerana ia adalah "jangka pendek" sahaja - bukan penyelesaian jangka panjang kepada isu struktur yang lebih mendalam yang mengganggu pasaran itu. 

Menurutnya, larangan ke atas pelabur institusi atau menggalakkan entiti yang disokong kerajaan untuk menyerap sekuriti gadai janji mungkin meningkatkan permintaan dalam jangka masa terdekat, tetapi dasar ini tidak akan menangani kekurangan asas bekalan perumahan.

"Saya ingin melihat lebih banyak penyelesaian bahagian bekalan jangka panjang yang berpotensi, bukan hanya penyelesaian untuk merangsang permintaan," jelas ahli ekonomi itu, sambil menambah bahawa tanpa peningkatan ketara dalam pembinaan, kemampuan akan kekal sebagai cabaran.

Dasar bahagian permintaan boleh merangsang aktiviti buat sementara waktu, tetapi ia berisiko menaikkan harga lebih jauh, menyebabkan pembeli kali pertama hampir tidak lebih baik dalam jangka masa panjang.

Dasar persekutuan sahaja tidak akan menyelesaikan krisis

Pada "Squawk Box", Jake Krimmel mengakui sifat pasaran perumahan AS yang berpecah-belah sebagai satu lagi cabaran utama.

"Pasaran perumahan bukan pasaran nasional," hujahnya, menunjukkan perbezaan besar dalam kemampuan dan dinamik penawaran-permintaan merentas wilayah.

Timur Laut dan Barat Tengah – contohnya – menghadapi inventori yang ketat dan pembinaan yang terhad, manakala Selatan dan Barat bergelut dengan tekanan kemampuan walaupun pembinaan lebih aktif.

Oleh itu, dasar persekutuan sahaja tidak dapat menyelesaikan krisis yang berbeza ini secara seragam.

Kerajaan tempatan mesti campur tangan dengan inisiatif yang disesuaikan seperti pembaharuan pengezonan, insentif untuk pembina, atau "subsidi" untuk projek perumahan mampu milik.

Tanpa penjajaran serantau, langkah-langkah nasional berisiko menjadi instrumen tumpul yang gagal menangani realiti bernuansa pasaran perumahan tempatan.

Pemotongan kadar boleh membuka kunci inventori - tetapi pada kos

Salah satu tuntutan Presiden Trump yang paling lantang ialah untuk kadar faedah yang lebih rendah, menekan Rizab Persekutuan untuk bertindak.

Kadar gadai janji pada masa ini berlegar sekitar 6.2%, dan penurunan kepada 5.5% boleh mengalihkan pasaran dengan ketara.

"Jika kadar turun, itu pasti akan mendorong beberapa pembeli rumah kali pertama ke pasaran," kata Krimmel.

Kos pinjaman yang lebih rendah akan mengurangkan "kesan penguncian", menggalakkan pemilik rumah dengan gadai janji kadar yang lebih tinggi untuk menjual dan membebaskan inventori.

Walau bagaimanapun, faedahnya datang dengan risiko: pembiayaan yang lebih murah boleh menghidupkan semula pertumbuhan harga, menjejaskan keuntungan kemampuan.

Jadi, kesan bersih bergantung kepada sama ada peningkatan kecairan melebihi tekanan menaik ke atas nilai rumah.

Secara keseluruhannya, dasar perumahan Trump mungkin mencetuskan kelegaan jangka pendek, tetapi kemampuan yang berkekalan menuntut pembaharuan bahagian bekalan dan tempatan yang lebih mendalam.