BXMT: Is Blackstone Mortgage Trust een goed dividendaandeel?

Blackstone Mortgage Trust (BXMT) lijkt een goed dividendbedrijf om in te investeren. Het heeft een opwindend dividendrendement van bijna 10%, handelt onder de boekwaarde en is onderdeel van Blackstone, het grootste private equitybedrijf ter wereld.

De BXMT-aandelenkoers werd vrijdag verhandeld voor $ 18,55, hetzelfde niveau als de afgelopen weken. Het blijft 35% boven het laagste punt in 2023, wat het een marktkapitalisatie van $ 3,31 miljard oplevert, veel lager dan zijn leningenportefeuille van $ 19,3 miljard.

Wat is Blackstone Mortgage?

Blackstone Mortgage is een toonaangevend bedrijf waar dividendgerichte investeerders dol op zijn vanwege zijn lange staat van dienst op het gebied van dividendgroei. Het is een vastgoedfinancieringsbedrijf dat senior leningen verstrekt met commercieel vastgoed als onderpand in de VS, Europa en andere landen.

Het idee achter BXMT is relatief eenvoudig. Het verstrekt leningen aan ontwikkelaars en vastgoedbedrijven en gebruikt hetzelfde onroerend goed als onderpand. Dit is een belangrijk bedrijf omdat de manager Blackstone is, de grootste vastgoedinvesteerder ter wereld.

Bedrijven als BXMT zijn populairder geworden in de vastgoedsector na de wereldwijde financiële crisis van 2008/2009, omdat banken hun blootstelling hebben beperkt vanwege strengere regelgeving.

De portefeuille van BXMT bestaat uit leningen in de meeste gebieden in de vastgoedsector. De meeste van deze leningen vallen in het multifamily-segment, gevolgd door kantoren, horeca, industrieel en niet-Amerikaanse kantoren.

Hoge rentetarieven

BXMT heeft onlangs ook geprofiteerd van de hoge rentetarieven in de Verenigde Staten en haar andere markten. De Federal Reserve heeft de rentetarieven verhoogd naar tussen de 5,25% en 5,50% om de post-Covid-19 inflatie aan te pakken. Op dezelfde manier hebben de Europese Centrale Bank (ECB) en de Reserve Bank of Australia (RBA) allemaal de tarieven verhoogd.

BXMT profiteert vaak van hogere rentetarieven, omdat het grootste deel van de portefeuille een variabele rente heeft.

Hogere tarieven kunnen echter worden beïnvloed door hogere wanbetalingspercentages naarmate de vervaldata naderen. In de afgelopen jaren is er gesproken over de muur van vervaldata terwijl meer dan 1 biljoen dollar aan leningen die verband houden met de commerciële vastgoedsector (CRE) aflopen.

De angst verklaart waarom BXMT-aandelen nog steeds ongeveer 24% onder de hoogtepunten van 2021 liggen. Er is echter licht aan het einde van de tunnel, aangezien de CRE-industrie een implosie in 2008/9 heeft vermeden die sommige analisten verwachtten.

Er zijn ook signalen dat steeds meer bedrijven hun personeel dwingen om terug naar kantoor te gaan, en dat is een goede zaak.

Lees meer: Blackstone Mortgage (BXMT) aandelen kunnen binnenkort met 21% dalen

Blackstone Hypotheek inkomsten

De meest recente katalysator voor de koers van het BXMT-aandeel was de winst over de drie maanden tot en met september.

Deze resultaten waren behoorlijk zwakker dan wat het vorig jaar rapporteerde. De rente en gerelateerde inkomsten daalden van $ 519 miljoen een jaar eerder naar $ 430 miljoen. De rente-inkomsten over negen maanden daalden ook van $ 1,5 miljard naar $ 1,3 miljard.

Blackstone Mortgage rapporteerde eveneens een verlies in het kwartaal, aangezien het nettoverlies uitkwam op $ 55 miljoen bij een winst van $ 30,5 miljoen.

Dit verlies was vooral te wijten aan de kredietkwaliteit, wat leidde tot hogere kredietverliezen. Erger nog, het management verwacht dat de verliezen zullen aanhouden, aangezien het $ 132,5 miljoen aan zijn huidige verwachte kredietverlies (CECL) heeft toegevoegd. Zijn totale CECL-reserve is dit jaar gestegen naar meer dan $ 1 miljard.

Deze resultaten verklaren waarom BXMT met een grote korting op de boekwaarde wordt verhandeld. De koers-boekwaarde is 0,8, terwijl Starwood Property Trust (STWD), dat een betere kredietkwaliteit heeft, een veelvoud van 1,01x heeft. Ladder Capital Corp heeft een veelvoud van 0,95.

Uitdagingen voor rendement op BXMT-aandelen

Het andere om te overwegen bij het investeren in BXMT is dat u het dividendrendement van 10% grotendeels moet negeren en het totale rendement moet overwegen. Idealiter zou u in de meeste gevallen moeten overwegen om te investeren in een bedrijf dat op zijn minst de S&P 500-index verslaat.

Blackstone Mortgage Trust heeft een slechte reputatie wat dat betreft. Gegevens tonen aan dat het totale rendement dit jaar min 4,4% was. Ter vergelijking: de VOO ETF leverde ongeveer 23% op. Zoals hierboven weergegeven, was het totale rendement van het bedrijf in de afgelopen vijf jaar min 18,8% vergeleken met 107% van VOO.

Dit is opmerkelijk omdat de S&P 500-index vanwege zijn historische prestaties een minimaal dividend uitkeert.

Er kan ook een punt worden gemaakt over het investeren in staatsobligaties in plaats van BXMT voor nu, aangezien de tienjarige een rendement van meer dan 4% oplevert. Dit betekent dat het beter presteert dan BXMT.

BXMT-grafiek van TradingView

Positief is dat het BXMT-aandeel een driehoekspatroon heeft gevormd op de wekelijkse grafiek, wat betekent dat het in de komende maanden een sterke comeback zou kunnen maken. Als dit gebeurt, zal het aandeel stijgen van $ 18,7 naar $ 24,5, het hoogste niveau in 2022, wat ongeveer 32% boven het huidige niveau ligt.