Canada's betaalbaarheid van woningen: nieuw rapport verlaagt de verwachtingen

Een recent overheidsrapport van de Canada Mortgage & Housing Corp. (CMHC) geeft aan dat zelfs een verdubbeling van de woningbouwactiviteit in Canada de betaalbaarheid van woningen alleen maar zou herstellen tot het niveau van vlak voor de Covid-19-pandemie.

Deze nieuwe beoordeling herziet eerdere, meer optimistische prognoses en onderstreept de escalerende omvang van de betaalbaarheidscrisis van het land.

Huizenprijzen stijgen

De huidige uitdaging op de Canadese huizenmarkt komt voort uit een combinatie van factoren die de afgelopen jaren zijn geïntensiveerd.

Terwijl grote stedelijke centra zoals Toronto en Vancouver al lang worstelen met een gebrek aan betaalbare woningen, heeft de periode van lage rentetarieven in 2020 en 2021 een golf van huizenaankopen aanzienlijk aangewakkerd.

Dit, in combinatie met de snelle bevolkingsgroei na de versoepeling van de pandemische beperkingen, leidde tot een waanzinnige markt waar de prijzen in tal van steden en regio's dramatisch escaleerden.

Het CMHC-rapport benadrukt dat de kosten in verband met een typische hypotheek vorig jaar ongeveer 54% van het gemiddelde Canadese huishouden opslokten.

Herziene prognoses en toekomstige doelstellingen

Om dit wijdverbreide probleem aan te pakken, suggereert het laatste rapport van de CMHC, dat donderdag is vrijgegeven, dat een aanzienlijke toename van de bouw noodzakelijk is.

Het land moet de jaarlijkse woningbouw opvoeren tot maar liefst 480.000 eenheden tegen 2035, alleen al om de betaalbaarheid terug te brengen naar het niveau van 2019.

Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van het huidige percentage van ongeveer 250.000 eenheden per jaar.

Eerdere schattingen van het nationale huisvestingsagentschap hadden opgeroepen tot een soortgelijke bouwstimulans, gericht op voltooiing tegen 2030, met een ambitieuzer doel om de betaalbaarheid te herstellen tot het niveau van 2004.

De CMHC heeft nu echter verklaard dat "het niet realistisch is om de betaalbaarheid te herstellen naar niveaus die twee decennia geleden voor het laatst werden gezien, vooral niet na de prijsstijging na de pandemie", waarbij wordt benadrukt hoe alomtegenwoordig de uitdaging van de betaalbaarheid van woningen is geworden.

De herziening van de prognose en tijdlijn van de CMHC wordt deels toegeschreven aan de langdurige processen die gepaard gaan met de bouw van nieuwe woningen.

De bijgewerkte schattingen houden nu rekening met herbestemmingsprocedures, die jaren aan ontwikkelingsschema's kunnen toevoegen.

Deze projecties, hoewel geen officiële overheidsdoelstellingen, bieden een duidelijkere schaal van het probleem.

Ondanks deze bijgestelde verwachtingen heeft premier Mark Carney, die in april werd gekozen met beloften om de huisvestingscrisis aan te pakken, een verkiezingsplatformbelofte gehandhaafd om de woningbouw in het komende decennium op te voeren, met als uiteindelijk doel 500.000 woningen per jaar te bereiken.

Economische tegenwind en stedelijke impact

Economen ondervraagd door Bloomberg verwachten dat de woningbouw in Canada tussen 2025 en 2027 gemiddeld minder dan 230.000 eenheden zal bedragen.

Deze verwachte vertraging in de bouw is voornamelijk te wijten aan de aanhoudende impact van hogere rentetarieven en algemene economische onzekerheid die op de sector wegen.

Het CMHC-rapport illustreert de potentiële impact van meer bouw: door het huidige tempo van de woningbouw te verdubbelen, zou de betaalbaarheidsratio kunnen dalen tot 41% in 2035, een opmerkelijke verbetering ten opzichte van de huidige 54%, hoewel nog steeds een aanzienlijk deel van het gezinsinkomen.

Zonder dit verhoogde tempo, waarschuwt het rapport, zou het huidige bouwtempo de komende tien jaar bijna geen verbetering van deze verhouding opleveren.

Van de grote steden van Canada heeft Montreal, de op een na grootste, te maken met het grootste tekort aan woningaanbod, waarbij de betaalbaarheid naar verwachting zal verslechteren als de huidige trends aanhouden.

Toronto, de grootste stad van het land, zou een toename van 70% in de jaarlijkse woningbouw nodig hebben om de betaalbaarheid te verbeteren.

Het rapport merkt op dat hoewel de huizenprijzen en huurprijzen in Vancouver en Toronto al lang internationale aandacht hebben gekregen, deze stijgingen nu veel Canadezen belasten, waarbij huishoudens met een laag inkomen en zelfs sommige huishoudens uit de middenklasse moeite hebben om geschikte en betaalbare huisvesting te vinden.