Czy inwestowanie w BREIT Blackstone i SREIT Starwood jest bezpieczne?

Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) to ulubione aktywa inwestorów nastawionych na dywidendy. W przeciwieństwie do innych spółek, fundusze te mają obowiązek co roku przekazywać większość swoich dochodów akcjonariuszom. Inwestorzy mogą również scharakteryzować swoje wypłaty jako zwrot z kapitału (ROC), a nie dochód.

SREIT i BREIT to prywatne REITy

W skali globalnej fundusze REIT mają łączną kapitalizację rynkową przekraczającą 1 bilion dolarów, przy czym większość z nich ma siedzibę w Stanach Zjednoczonych. Do największych z tych funduszy należą takie firmy jak Prologis, American Tower, Equinix, Welltower i Simon Property Group.

Pojawiła się stosunkowo nowa klasa REITS, która przyciągnęła aktywa warte miliardy dolarów. Te REIT nie są notowane na giełdzie i są zarządzane przez duże spółki z branży zarządzania aktywami. Blackstone, największa na świecie firma private equity, zarządza funduszem Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), który dysponuje aktywami o wartości ponad 14 miliardów dolarów.

Drugim dużym funduszem jest Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), który posiada aktywa o wartości ponad 10 miliardów dolarów. Zarządzana jest przez Starwood Capital Group, spółkę zarządzającą aktywami o wartości ponad 115 miliardów dolarów.

Fundusze te znalazły się w centrum uwagi ze złych powodów. BREIT spółki Blackstone ograniczył odpływ środków w 2022 r., ponieważ wielu inwestorów wycofało się z rynku w obawie przed oczekiwaną ścianą terminów zapadalności w branży nieruchomości. W 2023 r. inwestorzy wypłacili około 2,4 miliarda dolarów, a odpływ środków był kontynuowany, choć w wolniejszym tempie.

Wykres funduszu ETF Vanguard Real Estate

SREIT wstrzymuje wypłaty

Teraz uwaga skupiła się na SREIT Starwooda, który ograniczył odpływy. W oświadczeniu firma podała, że pozostało jej zaledwie 235 milionów dolarów w gotówce, co oznacza, że zostało jej jeszcze kilka miesięcy na pokrycie wypłat.

SREIT nie ma łatwych opcji, dlatego ograniczenie wypłat jest najlepszą alternatywą. Innym rozwiązaniem byłaby sprzedaż aktywów, co jest trudne ze względu na utrzymujące się problemy w sektorze nieruchomości. Spółka może także zdecydować się na pozyskanie środków, co jest kolejną trudną drogą w czasach, gdy stopy procentowe są na wysokim poziomie.

Ludzie inwestują w BREIT i SREIT, aby zyskać ekspozycję na branżę nieruchomości. Na przykład BREIT inwestował w nieruchomości takie jak domy wielorodzinne, domy studenckie, obiekty przemysłowe, centra danych i leasing netto.

Całkowita wartość aktywów SREIT wynosi ponad 24,8 miliardów dolarów, a wartość aktywów netto prawie 10 miliardów dolarów. Większość inwestycji dotyczy między innymi mieszkań po cenach rynkowych, obiektów przemysłowych, niedrogich mieszkań i kredytów na nieruchomości.

Według strony internetowej SREIT osiągnął roczny zwrot na poziomie 8%, podczas gdy BREIT około 10,4%. Oba wskaźniki przyniosły zwrot na poziomie 1,5% i 2,2% od początku roku, czyli poniżej stopy inflacji w USA.

Dlatego uważam, że fundusze te nie są dobrą inwestycją ze względu na ich wyniki i brak płynności. Poza tym prosta inwestycja w indeks S&P 500 generuje większe zyski i jest wysoce płynna.

Ich brak płynności wynika z ich struktury. Jako inwestor BREIT i SREIT umowa jest taka, że możesz łatwo wyjść z inwestycji. Nieruchomości są jednak jedną z najbardziej niepłynnych branż na świecie, co utrudnia wychodzenie z transakcji.