Czego można się spodziewać na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2026 roku

Po latach turbulencji spowodowanych rosnącymi stopami procentowymi, amerykański sektor nieruchomości komercyjnych wchodzi w rok 2026 z ostrożnym optymizmem.

Podczas gdy koszty pożyczek maleją, liderzy branży łagodzą oczekiwania w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Według niedawnego corocznego badania prognoz rynku nieruchomości komercyjnych przeprowadzonych przez Deloitte, większość firm przewiduje wzrost przychodów, ale mniej z nich planuje zwiększyć wydatki, a wiele z nich przewiduje wyższe koszty.

Rynek wykazuje oznaki stabilizacji, jednak wyzwania pozostają w segmentach biurowych, wielorodzinnych i centrów danych.

Oto trzy powody, dla których nastroje na rynek nieruchomości komercyjnych przed nowym rokiem są mniej optymistyczne niż wcześniej.

Rosnące koszty i mniej planowane wydatki

Jednym z najjaśniejszych sygnałów bardziej powściągliwego podejścia jest zmiana zachowań wydatkowych wśród menedżerów branży nieruchomości komercyjnych.

Chociaż większość firm nadal spodziewa się poprawy przychodów do końca przyszłego roku, mniej z nich angażuje się w nowe inwestycje w porównaniu z rokiem poprzednim.

Zamiast tego wielu planuje utrzymać wydatki na stałym poziomie, co odzwierciedla niepewność co do tempa ożywienia.

Jednocześnie znaczna część respondentów ankiety Deloitte spodziewa się wyższych kosztów operacyjnych, od pracy, przez utrzymanie, aż po finansowanie.

To połączenie – wydatki stałe wraz ze wzrostem kosztów – sugeruje, że marże mogą zostać ograniczone w 2026 roku, co sprawi, że firmy będą mniej skłonne do podejmowania ryzyka.

Ostrożne podejście podkreśla, jak utrzymujące się presje inflacyjne i nieprzewidywalne warunki gospodarcze nadal obciążają sektor.

Odbicie rynku biurowego napotyka ograniczenia

Segment biurowy, od dawna dotknięty wakatami w czasie pandemii, wydaje się osiągać punkt zwrotny.

Przewiduje się, że wskaźniki pustostanów będą maleć wraz z powrotem najemców, a nieruchomości premium klasy A odnotowują silny popyt.

Jednak odbudowa jest nierówna. Starsze lub gorszej jakości budynki pozostają pod presją, a najemcy wybierają nowoczesne przestrzenie oferujące udogodnienia i elementy zrównoważonego rozwoju.

Dodatkowo nowe biura budowlane są na najniższym poziomie od dekad, co ogranicza podaż świeżości, ale także sygnalizuje niechęć deweloperów.

Choć ucieczka do jakości przynosi korzyści aktywom najwyższej półki, szerszy rynek biurowy nadal napotyka strukturalne przeszkody, w tym hybrydowe wzorce pracy i redukcje zatrudnienia korporacyjnego.

W efekcie optymizm jest łagodzony przez fakt, że nie wszystkie nieruchomości będą równie ważne w odbiciu.

Centra wielorodzinne i centra danych: napięcia w podaży i politykach

Mieszkania wielorodzinne były niezawodnym magnesem inwestycyjnym, ale fala nowej zabudowy zmienia krajobraz.

Wraz z rekordową liczbą mieszkań wchodzących na rynek, czynsze maleją, a właściciele oferują koncesje, aby przyciągnąć najemców.

Ten napływ podaży, szczególnie w inwestycjach z wyższej półki, ma utrzymać wzrost czynszów na krótkim poziomie na niskim poziomie.

Tymczasem centra danych – uznawane za wyróżniające się w 2025 roku – nadal przyciągają kapitał, lecz napotykają przeszkody finansowe, przepustowość sieci energetycznej oraz zatwierdzenia zagospodarowania przestrzennego.

Niepewność polityczna dodaje kolejną warstwę złożoności. Chociaż federalne zachęty dla mieszkań tanich były już zasugerowane, konkretne środki pozostają nieokreślone.

Bez jasnych wskazówek inwestorzy muszą poruszać się na rynku, gdzie popyt jest silny, ale wyzwania regulacyjne i logistyczne przesłaniają perspektywy.