Dlaczego inicjatywy Trumpa na rynku mieszkaniowym niewiele pomogą w dłuższej perspektywie

Prezydent USA Donald Trump uczynił dostępność mieszkań centralnym punktem swojej agendy gospodarczej, niedawno ogłaszając polityki mające na celu zwiększenie liczby posiadaczy domów.

Od ograniczania inwestorów instytucjonalnych w kupowaniu nieruchomości mieszkalnych po zachęcanie "Fannie Mae" i "Freddie Mac" do zakupu miliardów papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami, administracja stosowała agresywne działania mające na celu złagodzenie kosztów.

Jednak te działania raczej nie przyniosą trwałej ulgi na rynku nieruchomości, powiedział w wywiadzie CNBC w tym tygodniu Jake Krimmel, starszy ekonomista w Realtor.

Dlaczego inicjatywy Trumpa są jedynie krótkoterminowymi rozwiązaniami

Krimmel nie jest szczególnie podekscytowany niedawno ogłoszonymi przez Trumpa inicjatywami mieszkaniowymi, ponieważ są one "krótkoterminowe" – nie są długoterminowymi rozwiązaniami głębszych problemów strukturalnych trapiących ten rynek.

Według niego zakaz dla inwestorów instytucjonalnych lub zachęcania podmiotów wspieranych przez rząd do przejmowania papierów hipotecznych może zwiększyć popyt w krótkim terminie, ale te polityki nie rozwiążą fundamentalnego niedoboru podaży mieszkań.

"Chciałbym zobaczyć więcej potencjalnie długoterminowych rozwiązań po stronie podaży, a nie tylko takich, które pobudzą popyt" – wyjaśnił ekonomista, dodając, że bez znaczącego wzrostu budowy przystępność cenowa pozostanie wyzwaniem.

Polityka po stronie popytu może tymczasowo pobudzić aktywność, ale ryzykuje dalszą inflację cen, pozostawiając kupujących po raz pierwszy niewiele lepiej w dłuższej perspektywie.

Sama polityka federalna nie rozwiąże kryzysu

W "Squawk Box" Jake Krimmel przyznał rozdrobniony charakter amerykańskiego rynku nieruchomości jako kolejne poważne wyzwanie.

"Rynek mieszkaniowy nie jest rynkiem krajowym," argumentował, wskazując na ogromne różnice w dostępności i dynamice podaży i popytu między regionami.

Na przykład północny wschód i środkowy zachód borykają się z ograniczonymi zapasami i ograniczoną budową, podczas gdy Południe i Zachód zmagają się z presją dostępności mimo bardziej aktywnej budownictwa.

Dlatego same polityki federalne nie są w stanie jednolicie rozwiązać tych rozbieżnych kryzysów.

Władze lokalne muszą wkroczyć z dostosowanymi inicjatywami, takimi jak reformy zagospodarowania przestrzennego, zachęty dla budowniczych czy "dotacje" dla projektów mieszkań dostępnych cenowo.

Bez regionalnego dopasowania środki krajowe ryzykują stanie się narzędziami, które nie odpowiadają na subtelne realia lokalnych rynków mieszkaniowych.

Obniżki stóp mogłyby odblokować zapasy – ale kosztem

Jednym z najbardziej głośnych żądań prezydenta Trumpa było obniżenie stóp procentowych, co wywiera presję na Rezerwę Federalną do działania.

Obecnie stopy procentowe kredytów hipotecznych oscylują wokół 6,2%, a spadek do 5,5% może znacząco zmienić rynek gry.

"Jeśli stopy procentowe spadną, na pewno przyciągnie to niektórych kupujących domy po raz pierwszy na rynek," zauważył Krimmel.

Niższe koszty pożyczek złagodziłyby efekt "blokady", zachęcając właścicieli domów z wyższym oprocentowaniem do sprzedaży i uwalniając zapasy.

Jednak korzyści wiążą się z ryzykiem: tańsze finansowanie może na nowo pobudzić wzrost cen, podważając zyski z dostępności.

Tak więc netto wpływ zależałby od tego, czy wzrost płynności przeważy nad presją wzrostową wartości domów.

Podsumowując, polityka mieszkaniowa Trumpa może przynieść krótkoterminową ulgę, ale trwała przystępność cenowa wymaga głębszych reform po stronie podaży i lokalnych.