Czy rynek nieruchomości Dubaju (250 mld USD) przetrwa konflikt?

„Mieszkam w Dubaju od dwóch lat i było świetnie. Ale gdy widzisz lecące rakiety, wszystkie inne czynniki przestają się liczyć. Chcesz uciekać w bezpieczne miejsce” — powiedział Dan Hayes, dyrektor ds. marketingu sportowego.

Panorama Dubaju — od dawna symbol szybkiego wzrostu i azyl dla globalnego kapitału — stoi przed poważnym testem.

Po latach historycznych wzrostów segmenty ultra-luksusowe i nieruchomości z pierwszej klasy w emiracie borykają się z nagłą postawą „czekaj i obserwuj”, gdy eskalacja napięć na Bliskim Wschodzie kładzie cień na zaufaniu inwestorów.

Według ANAROCK, Dubaj odnotował w samym 2025 roku transakcje o łącznej wartości niemal AED 917 miliardów (ok. 250 mld USD) — najwięcej w swojej historii.

Wolumen transakcji przekroczył 270 000 umów, co odzwierciedla silny udział inwestorów i głęboką płynność na rynku, przy czym sektor mieszkaniowy odegrał kluczową rolę w napędzaniu tej dynamiki.

Około 200 000 transakcji mieszkaniowych o wartości około AED 538 miliardów odnotowano w ciągu roku.

Od 2021 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dubaju wzrosły o około 60–75%, co czyni ten cykl jednym z najsilniejszych na świecie w okresie po pandemii, podał ANAROCK.

„Ten kontekst jest ważny, ponieważ rynki już doświadczające silnej ekspansji zazwyczaj reagują na wstrząsy geopolityczne inaczej. W większości przypadków początkowy wpływ to spowolnienie aktywności transakcyjnej, a nie natychmiastowa korekta cen” — powiedział dr Prashant Thakur, dyrektor wykonawczy i szef działu badań i doradztwa w ANAROCK Group.

Co napędzało boom na rynku nieruchomości w Dubaju?

W wywiadzie dla Invezz Faisal Durrani, partner i szef badań na Bliski Wschód i Afrykę Północną w Knight Frank, powiedział, że reakcja rządu ZEA na pandemię odegrała kluczową rolę w uruchomieniu niedawnego boomu na rynku nieruchomości.

„ZEA były jednymi z najlepiej zaszczepionych krajów na świecie. Bywały momenty, gdy były krajem o najwyższym wskaźniku szczepień na świecie” — powiedział.

„Pandemia przyspieszyła też pewne regulacje, które mogły być już planowane, w tym wprowadzenie szerokiego wachlarza nowych opcji wiz mieszkaniowych mających przyciągnąć i zatrzymać talenty. Te środki znacznie ułatwiły ludziom przeprowadzkę, życie i pracę w Dubaju i w całych ZEA.”

Durrani wskazał także na kilka strukturalnych zalet, które nadal wspierają popyt.

„Istnieją też miękkie czynniki, które czynią Dubaj i ZEA atrakcyjnym miejscem do życia, pracy i inwestowania — klimat, bezpieczeństwo, praworządność, wysoka jakość edukacji i światowej klasy infrastruktura. Wszystkie te elementy razem pomogły uczynić rynek tak udanym, jak jest dziś” — dodał.

Źródło: ANAROCK

Rosnące napięcia geopolityczne wystawiają na próbę zaufanie inwestorów

Sektor nieruchomości w Dubaju wcześniej już był kwestionowany pod kątem ryzyk geopolitycznych, szczególnie w związku z długo trwającym konfliktem izraelsko-palestyńskim.

Jednak ostatnia eskalacja jest kluczowa, ponieważ infrastruktura w ZEA sama w sobie jest celem ataków, co wystawia na próbę wieloletnią reputację emiratu jako bezpiecznego centrum gospodarczego w regionie.

Iran podobno wystrzelił ponad 1 000 dronów i pocisków w kierunku celów w ZEA, uszkadzając infrastrukturę, w tym Dubai International Airport i hotel Fairmont, a także obszary mieszkalne i turystyczne.

W czwartek zgłoszono także eksplozje w pobliżu Zayed International Airport w Abu Zabi.

Władze lotniska zaleciły pasażerom, by nie podróżowali, chyba że mają potwierdzone rezerwacje i otrzymali bezpośrednie powiadomienia od swoich linii lotniczych.

W poście na X lotnisko poinformowało, że dostęp będzie ściśle ograniczony do pasażerów z potwierdzonymi rezerwacjami.

W takim kontekście nieuchronnie pojawiają się pytania o potencjalny wpływ psychologiczny, jaki wydarzenia te wywrą na globalnych inwestorów.

Co zrobią inwestorzy?

Rynek nieruchomości w Dubaju jest silnie zależny od inwestorów zagranicznych i rezydentów-ekspatów.

Każde postrzeganie wzrostu ryzyka geopolitycznego może skłonić inwestorów do tymczasowego przyjęcia strategii „czekaj i obserwuj”.

Takie zmiany nastrojów zwykle najpierw wpływają na zakupy na rynku pierwotnym (off-plan) i inwestycje spekulacyjne, ponieważ te segmenty są bardziej wrażliwe na zmiany zaufania rynkowego, powiedział Thakur.

Raporty sugerują, że kupujący, którzy już zarezerwowali domy, mogą próbować renegocjować warunki lub uzyskać większe rabaty, podczas gdy potencjalni nabywcy mogą opóźnić decyzje inwestycyjne do czasu stabilizacji sytuacji.

Część inwestorów może też przekierować kapitał na projekty mieszkaniowe klasy premium w Indiach.

„W segmencie średniego rynku (nieruchomości w przedziale 330 000–880 000 USD) oczekuje się zaostrzenia negocjacji, przy czym nabywcy końcowi będą dążyć do lepszych warunków, a inwestorzy staną się bardziej konserwatywni wobec nowych zobowiązań” — powiedział Amit Goenka, CMD Nisus Finance, w raporcie cytowanym przez Hindustan Times.

„Transakcje o wysokiej wartości prawdopodobnie pozostaną więc przez pewien czas stonowane, ponieważ inwestorzy z dużym majątkiem mogą odłożyć zakupy na dużą skalę” — dodał.

Spadek turystyki uderzy w wynajem krótkoterminowy

Turystyka stanowi kolejny potencjalny kanał transmisji szerszego wpływu gospodarczego.

Przemysł turystyczny na Bliskim Wschodzie szacowany jest na około 367 mld USD rocznie, a przedłużające się napięcia geopolityczne mogą osłabić nastroje podróżnych w całym regionie.

Szacunki branżowe wskazują, że niestabilność mogłaby doprowadzić do 23–38 mln mniej odwiedzających, co potencjalnie przekłada się na spadek przychodów z turystyki o 34–56 mld USD.

„Jeśli taki scenariusz się sprawdzi, bezpośredni wpływ najpewniej odczuwalny będzie w apartamentach na krótkoterminowy wynajem, aktywach hotelarskich i nieruchomościach handlowych zlokalizowanych w dzielnicach silnie odwiedzanych przez turystów” — powiedział Thakur.

Jednak zaznaczył, że popyt na nieruchomości mieszkaniowe w Dubaju nie jest napędzany wyłącznie turystyką.

„Duża populacja ekspatów w mieście nadal stanowi stabilną bazę popytu na mieszkania” — dodał.

Rynek znający cykle

Sektor nieruchomości w Dubaju przeszedł w ciągu ostatnich dwóch dekad wiele cykli boomów i korekt.

Podczas globalnego kryzysu finansowego w 2008 r. ceny nieruchomości spadły niemal o 50–60%, a rynek potrzebował około sześciu-siedmiu lat na pełne odzyskanie równowagi.

Kolejna korekta miała miejsce w latach 2014–2019, gdy ceny obniżyły się o około 25–30%, głównie z powodu niższych cen ropy i nadpodaży mieszkań.

Niedawno pandemia COVID-19 spowodowała jedynie krótkotrwały zakłócenie, a rynek wrócił do równowagi w ciągu 12–18 miesięcy.

Źródło: ANAROCK

Te cykle podkreślają ważną cechę rynku nieruchomości w Dubaju: chociaż korekty mogą być gwałtowne, sektor historycznie wykazywał dużą zdolność do odbicia, gdy tylko zaufanie inwestorów się stabilizuje.

„Obecne napięcia geopolityczne bez wątpienia wprowadzą pewien stopień ostrożności wśród inwestorów” — powiedział Thakur.

„W najbliższym czasie wolumeny transakcji mogą się wyhamować, gdy nabywcy będą oceniali zmieniające się środowisko ryzyka. Jednak pozycja Dubaju jako globalnego centrum finansowego i stylu życia — w połączeniu z jego zdywersyfikowaną bazą inwestorów i elastycznością polityki — nadal zapewnia silne wsparcie strukturalne dla sektora nieruchomości.”

„W tym sensie prawdziwe pytanie niekoniecznie brzmi, czy napięcia geopolityczne wpłyną na rynek nieruchomości w Dubaju — prawie na pewno wpłyną krótkoterminowo. Bardziej istotne jest, jak szybko zaufanie inwestorów wróci po stabilizacji sytuacji geopolitycznej” — dodał.

„Jeśli historia jest jakąkolwiek wskazówką, rynek nieruchomości Dubaju wielokrotnie pokazywał, że potrafi odzyskać kondycję szybciej niż wiele globalnych rynków nieruchomości.”

Wskazówki dla inwestorów poruszających się w niepewności

Gaj Properties przedstawiła kilka strategii dla inwestorów na rynku nieruchomości poruszających się w obecnym otoczeniu.

Firma zaleca priorytetowe traktowanie nieruchomości o dobrej lokalizacji, solidnej infrastrukturze i u renomowanych deweloperów, przy jednoczesnym uważnym monitorowaniu szerszych nastrojów rynkowych.

„Bądź na bieżąco z wydarzeniami geopolitycznymi, ale unikaj decyzji emocjonalnych” — podała firma.

Firma doradziła także, by inwestorzy przyjęli perspektywę długoterminową, zauważając, że zmienność krótkoterminowa często wygładza się w perspektywie wieloletniego okresu trzymania.

Współpraca z doświadczonymi doradcami oraz dywersyfikacja pomiędzy segmentami mieszkaniowym i komercyjnym mogą również pomóc zrównoważyć ryzyka.