Akcje Digital Realty spadają o 4%, ale rynek może się mylić

Digital Realty stock NYSE:DLR spadł około 5% w handlu przed otwarciem we wtorek po tym, jak właściciel centrów danych ogłosił 3,5 mld USD (ok. 13,1 mld zł) transakcję wykupu udziałów Blackstone w trzech aktywach w północnej Wirginii.

Na pierwszy rzut oka reakcja wydaje się uzasadniona — transakcja jest duża, częściowo finansowana akcjami i następuje po kilku innych ruchach kapitałowych.

Jednak wyprzedaż rodzi też zasadnicze pytanie: czy rynek nie skupia się zbytnio na krótkoterminowym rozwodnieniu, zamiast na jakości tego, co kupuje Digital Realty?

Akcje Digital Realty: transakcja, która przestraszyła inwestorów

Digital Realty zapłaci 1,2 mld USD (ok. 4,5 mld zł) za przejęcie łącznego 64% udziału kapitałowego Blackstone w trzech hiperskalowych centrach danych w północnej Wirginii.

Rozliczenie obejmuje 400 mln USD (ok. 1,5 mld zł) w gotówce oraz 2,3 mld USD (ok. 8,6 mld zł) w akcjach Digital Realty. Aktywa mają wartość brutto 7,8 mld USD (ok. 29,2 mld zł), łącznie z zadłużeniem i pozostałymi wydatkami rozwojowymi.

W skład nieruchomości wchodzą 80% udział Blackstone w dwóch centrach danych o mocy 96 megawatów w Manassas w Wirginii oraz 50% udział w obiekcie o mocy 96 megawatów w Sterling.

Inwestorom ewidentnie nie spodobał się ten ruch, a oczywistym powodem jest rozwodnienie.

Zapłata 2,3 mld USD (ok. 8,6 mld zł) w akcjach oznacza więcej papierów w obrocie, co w krótkim terminie może obciążać wskaźniki na akcję.

Komponent gotówkowy 1,2 mld USD (ok. 4,5 mld zł) dodatkowo zwiększa obawy inwestorów o kapitałochłonność w czasie, gdy rozwój centrów danych jest już drogi.

Również timing ma znaczenie — Digital Realty niedawno pozyskała około 1,2 mld USD (ok. 4,5 mld zł) poprzez sprzedaż akcji metodą at-the-market i kupiła około 1,440 acres w pobliżu Kansas City pod przyszły rozwój hiperskalowy.

Spółka zwiększa też swój udział w Teraco i przejmuje Columbia Capital.

Dlaczego fundamenty przedstawiają inną historię

Same aktywa wyglądają solidnie — trzy centra danych są w pełni wynajęte inwestycyjnym najemcom hiperskalowym na podstawie 15-letnich umów najmu.

Mają one średnią ważoną ocenę kredytową najemców na poziomie AA- oraz 3,6% roczne indeksacje czynszu.

To ma znaczenie w sektorze centrów danych. Długie umowy najmu z wysokiej jakości najemcami zapewniają przewidywalne przepływy pieniężne, a wbudowane podwyżki czynszu pomagają chronić zwroty w czasie.

Analitycy zauważyli, że transakcja niesie też początkową ustabilizowaną stopę kapitalizacji powyżej 6,5%. Dla w pełni wynajętych hiperskalowych aktywów w północnej Wirginii to niezły wynik.

Jeśli stopy kapitalizacji będą się nadal obniżać z powodu mocnego popytu na AI i usługi chmurowe, Digital Realty może nabywać bardzo atrakcyjny długoterminowy strumień przepływów pieniężnych.

„Oczekuje się, że ta transakcja będzie akrecjna dla Core FFO na akcję w 2027 i 2028 roku, w miarę jak prace deweloperskie zostaną zakończone, a czynsze zaczną być naliczane,” powiedział dyrektor finansowy Digital Realty, Matt Mercier.

To kluczowa informacja dla inwestorów. Transakcja może dzisiaj wywierać presję na kurs z powodu obaw o rozwodnienie i finansowanie, ale spółka oczekuje, że doda ona do Core FFO na akcję, gdy aktywa się ustabilizują.

Greg Wright, chief investment officer Digital Realty, również przedstawił płatność jako kolejny etap istniejącego partnerstwa z Blackstone, mówiąc, że pozwala to spółce zwiększyć udział w „w pełni wynajętych, wysokiej jakości aktywach hiperskalowych”.