1 ação REIT para comprar, 1 para vender: Medical Properties Trust, Alexandria (ARE)

As empresas imobiliárias estão se saindo relativamente bem, já que muitas delas continuam navegando bem pelo tão falado muro de vencimentos e o Federal Reserve aponta para cortes nas taxas de juros.

O Vanguard Real Estate ETF (VNQ) atingiu uma alta de US$ 97,2 na quarta-feira, 42% acima de seu nível mais baixo em 2023. Ele saltou mais de 14% este ano, superando o SPDR Dow Jones ETF (DIA), que subiu cerca de 10%.

Outros fundos focados em imóveis também se saíram bem, já que taxas de juros baixas reduzirão seus custos de empréstimos e refinanciamento. Este artigo analisa dois REITs populares: Medical Properties Trust (MPW) e Alexandria Real Estate Equities (ARE).

Fundo de Propriedades Médicas | MPW

O Medical Properties Trust é um REIT líder que se tornou popular, pelos motivos errados, recentemente.

É a maior proprietária de empresas imobiliárias hospitalares nos Estados Unidos. Após comprar essas propriedades, a empresa trabalha para gerar receita consistente dos operadores hospitalares.

Em teoria, a indústria hospitalar é relativamente segura por causa da crescente população americana que continua a envelhecer. A indústria também é apoiada pelo Medicare/Medicaid, que gasta trilhões a cada ano.

No entanto, a Medical Properties Trust ficou sob pressão por causa de alguns clientes problemáticos que lutavam para pagar o aluguel: Prospect e Steward Healthcare. A Steward entrou com pedido de falência há alguns meses.

Esta semana, o juiz Christopher Lopez deu às duas empresas aprovação provisória para um acordo em que a MPW assumirá os hospitais da Steward e financiará todas as despesas. Como parte do acordo, a Steward retirará todas as reivindicações contra a MPW e continuará vendendo suas operações na Flórida. Esses fundos serão usados para pagar credores e credores.

A Steward está vendendo suas operações, incluindo o Wadley Regional Medical Center, no Texas, para a Christus Health.

A MPW também tem lutado por causa do ambiente de altas taxas de juros em andamento. Nisso, a empresa se viu em um descompasso entre seus arrendamentos e a duração média da dívida usada para financiar esses negócios, na maioria dos casos, mais de 15 anos. Como resultado, decidiu cortar seu dividendo novamente.

As ações da Medical Properties Trust tiveram um bom desempenho neste ano, subindo mais de 80% em relação ao seu ponto mais baixo em janeiro. Esse desempenho se deve principalmente ao fato de os investidores acreditarem que a administração está indo bem na recuperação da empresa.

No entanto, muitos investidores não estão convencidos sobre seu futuro e colocaram posições vendidas, dando a ela um interesse curto de quase 40%.

No lado positivo, a empresa formou um canal ascendente e se moveu acima da média móvel de 50 dias. Ela também está tentando fazer uma ruptura limpa acima do ponto de retração de 23,6%.

No entanto, o risco é que a empresa tenha formado um padrão gráfico de cabeça e ombros, um sinal de baixa popular.

Portanto, neste caso, uma quebra abaixo da neckline em $4,33 apontará para mais queda. Por outro lado, mais ganhos serão confirmados se a ação subir acima do lado direito do padrão H&S em $5,30.

Imóveis em Alexandria | ARE

Alexandria Real Estate é um dos maiores REITs dos Estados Unidos, com mais de US$ 20 bilhões em avaliação. Ele também tem um histórico forte, pois seu retorno de preço desde que abriu o capital foi de mais de 430%. O retorno total, incluindo dividendos, foi maior.

Alexandria é significativamente diferente da MPT porque foca em ciências da vida e tecnologia agrícola. Ela conta com alguns dos maiores players da indústria farmacêutica como Roche, Illumina, Bristol-Myers Squibb, Sanofi e Eli Lilly como clientes.

Ao ter clientes de primeira linha, Alexandria evita os problemas de aluguel que a Medical Properties enfrentou. A maioria dessas empresas também tem contratos de arrendamento longos e raramente se muda para outras propriedades.

Como outros REITs, no entanto, ele passou por um momento difícil por causa das altas taxas de juros e da visão de que estava supervalorizado. Ele caiu de uma alta de $ 204 em 2021 para uma baixa de $ 88 no início deste ano.

Agora, com as taxas de juros definidas para começar a cair, a empresa pode se beneficiar substancialmente, já que se tornou bem barata. Ela é negociada a uma métrica de preço para fundos de operações (P/FFO) de 12, que é menor do que seus padrões históricos. O rendimento de dividendos da empresa também se tornou mais atraente em 4,34%.

Análise técnica de ações ARE

Mais notavelmente, o estoque ARE tem alguns aspectos técnicos interessantes. No gráfico semanal, ele subiu acima do ponto de retração de Fibonacci de 23,6%. Ele também inverteu a média móvel exponencial (EMA) de 50 semanas.

Mais importante, a Alexandria Real Estate formou o que parece ser um padrão de gráfico de bandeira de alta mostrado em verde. Na maioria dos casos, esse é um dos padrões de alta mais importantes do mercado.

Parece também que formou um padrão de gráfico de cunha descendente, que é um sinal popular de alta. Portanto, a ação pode em breve ter um rompimento de alta, já que os touros miram o próximo ponto de resistência chave em US$ 130, o ponto de retração de 38,2%.