Por que a Fitch acredita que o mercado imobiliário de Dubai está "próximo do auge" agora.

O mercado imobiliário residencial de Dubai pode estar se aproximando de um ponto de inflexão, com uma correção moderada no horizonte, de acordo com Redmond Ramsdale, chefe de avaliações de bancos do Oriente Médio na Fitch Ratings.

Em uma entrevista recente à CNBC, Ramsdale alertou que é improvável que o ritmo acelerado de aumento de preços observado nos últimos anos seja mantido, pois espera-se que a nova oferta supere a demanda em 2025 e 2026.

Os preços dos imóveis residenciais em Dubai subiram quase 60% desde o final de 2021, elevando os níveis atuais a aproximadamente um terço acima do pico anterior do mercado em 2014.

Este crescimento sem precedentes foi impulsionado por uma confluência de fatores, incluindo a recuperação pós-pandemia, uma onda de reformas de vistos e um aumento no interesse dos investidores.

"Acreditamos que estamos agora perto do pico", disse Ramsdale, observando que o mercado parece ter entrado em uma fase de maturidade após três anos de expansão robusta.

"Uma correção moderada é provável nos próximos 18 meses", acrescentou, estimando que os declínios de preços poderiam chegar a 15%.

Por que o mercado imobiliário de Dubai está fadado a uma correção?

Um dos principais fatores que impulsionam a correção esperada é o volume significativo de novas unidades residenciais que devem entrar no mercado nos próximos dois anos.

Uma onda de lançamentos de projetos em 2023 e 2024 levará a um número recorde de entregas de unidades habitacionais em 2025 e 2026.

Ramsdale enfatizou que esse aumento da oferta superará o crescimento da população de Dubai, que já desacelerou após os acentuados aumentos da era da pandemia.

"Basicamente, o que estamos dizendo aqui é que a oferta superará a demanda", explicou Ramsdale.

Embora o período pós-COVID tenha apresentado um forte crescimento demográfico, impulsionado por reformas nas leis de residência e trabalho, espera-se que o ímpeto diminua.

A pressão sobre o mercado é agravada por fatores macroeconômicos desfavoráveis, como a queda dos preços do petróleo.

Embora os preços dos imóveis em Dubai estivessem intimamente ligados às tendências do petróleo no passado, Ramsdale observou que essa correlação enfraqueceu.

Ainda assim, preços de petróleo mais baixos podem enfraquecer o sentimento dos investidores, particularmente entre compradores dos estados do Conselho de Cooperação do Golfo (CCG), cujas economias dependem fortemente das receitas de hidrocarbonetos.

A cautela dos investidores também está sendo reforçada por sinais de resfriamento no mercado de aluguel. Após aumentos significativos desde 2021, os preços de aluguel residencial se estabilizaram no primeiro trimestre de 2025.

"Isso nos indica que a demanda realmente foi absorvida agora", disse Ramsdale, apontando que os rendimentos brutos de aluguel começaram a diminuir, embora ligeiramente.

O mercado imobiliário de Dubai pode entrar em colapso em 2026?

Apesar da expectativa de uma correção, a Fitch não prevê uma queda brusca no mercado.

A queda de preço projetada de até 15% em 18 meses ainda deixaria os preços bem acima dos níveis pré-pandemia.

Ramsdale caracterizou esse ajuste como "natural", após a fase de crescimento extraordinário impulsionada por uma combinação única de baixas taxas de juros, entrada de investidores e liberalização de políticas.

Em conclusão, o mercado imobiliário de Dubai parece estar entrando em uma nova fase do ciclo, onde a queda dos preços e a superoferta podem moderar o sentimento otimista dos últimos anos.

Como Ramsdale disse: “Estamos no topo do ciclo, e uma correção é provável.” Para investidores e partes interessadas, os próximos meses serão cruciais para avaliar a fluidez da transição do mercado para este próximo capítulo.