Interviu: Dubai nu mai este doar o investiție speculativă, buy-to-live este noua modalitate, spune Durrani de la Knight Frank

Orizontul Dubaiului devine din ce în ce mai dens pe măsură ce turma bogată și ultrabogată a lumii se adună acolo pentru a câștiga o parte din plăcinta sa de imobiliare luxoase, dar la prețuri accesibile. Chiar dacă rata de creștere a prețurilor rezidențiale începe să scadă odată cu maturizarea ciclului imobiliar actual, experții neagă că se apropie o încetinire.

Interesant este că apare o nouă tendință de cumpărători care cumpără pentru a păstra și a trăi, decât pentru a „întoarce”, făcând din Dubai o piață globală de case secundare de lux.

Invezz sa întâlnit cu Faisal Durrani, partener și șef de cercetare, MENA (Orientul Mijlociu și Africa de Nord) la Knight Frank, pentru a decoda diferitele fațete ale boom-ului și modul în care rata construcțiilor este în urmă.

Invezz: Oferiți-ne o privire de ansamblu asupra pieței imobiliare din regiunea Orientului Mijlociu și Africii de Nord...

În Emiratele Arabe Unite, și în special în Dubai, piața continuă să rămână excepțional de dinamică.

În prima jumătate a acestui an, am avut aproximativ 74.000 de tranzacții rezidențiale în Dubai. Anul trecut, pe tot anul, am avut 120.000 de tranzacții rezidențiale, doar ca să o punem în context. Deci, cu siguranță nu vedem o încetinire a activității tranzacțiilor.

În ceea ce privește performanța prețurilor, prețurile continuă să crească. Cu toate acestea, am putea spune că ritmul creșterilor prețurilor la prețurile rezidențiale încetinește puțin. Acest lucru se datorează faptului că ne aflăm acum în al cincilea an de creștere a prețurilor în ciclul actual al pieței rezidențiale. În timpul celor două cicluri anterioare, prețurile au crescut timp de aproximativ șase ani în primul ciclu și aproximativ patru ani în al doilea ciclu.

Este practic imposibil de estimat câte săptămâni, luni sau ani au mai rămas înainte ca prețurile să înceapă să scadă. Dar am văzut o creștere destul de extraordinară în ultimii patru ani și jumătate.

Piața rezidențială din Dubai ar putea atrage 4,4 miliarde de dolari capital privat în acest an

În general, însă, în ciuda creșterii cu două cifre, valorile rezidențiale sunt cu doar 1,8% mai mari decât erau acum 10 ani. Prețurile vilelor au mers mult mai bine.

Prețurile lor astăzi sunt cu aproximativ 19% mai mari decât în urmă cu 10 ani, ceea ce este locul în care am văzut cea mai mare parte a cererii pe plan intern și, de asemenea, în special în cazul Dubaiului.

Indivizii internaționali cu valoare net ridicată au vizat cele mai luxoase proprietăți ale orașului, care sunt de obicei case de sine stătătoare pe malul mării.

Dar, chiar dacă am aborda acest segment de piață chiar în vârf, ceea ce descoperim este că cererea investitorilor de peste mări de a cumpăra în cele mai prestigioase locații din Dubai, zonele noastre rezidențiale principale, nu a încetinit.

La sfârșitul zilei, pe piața rezidențială principală din Dubai, prețul mediu tranzacționat este de aproximativ 400-450 USD pe picior pătrat, ceea ce este extrem de accesibil la scară globală.

Și chiar dacă ne uităm la cartierele noastre rezidențiale principale și vă pot oferi definiția cum definim asta.

Vorbești de aproximativ 1.000 de dolari pe picior pătrat, ceea ce face din Dubai una dintre cele mai accesibile piețe de lux sau rezidențiale de top din lume, deoarece un milion de dolari îți oferă aproximativ 980 de metri pătrați de spațiu în cartierele noastre principale, adică trei sau patru. ori mai mult decât ai primi în Singapore, Londra sau New York.

Deci, acesta este un alt factor de atracție major pentru rezidenții din Dubai.

Invezz: Cum a atins Dubai acest impuls?

Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să revenim la începutul pandemiei. A fost un eveniment fără precedent și am avut un răspuns fără precedent din partea guvernului Emiratelor Arabe Unite în mod obișnuit pe tot parcursul COVID.

Emiratele Arabe Unite au fost printre cele mai vaccinate națiuni din lume. Cred că au fost de câteva ori când a fost cea mai vaccinată națiune din lume.

Legislațiile pandemice, factorii soft duc la un boom imobiliar în Dubai

A existat un singur blocaj care a durat șase săptămâni. Și după aceea, a fost ca de obicei. Dubai, Emiratele Arabe Unite este o piață în curs de dezvoltare, iar sentimentul joacă un rol atât de important în influențarea activității economice și, de asemenea, a comportamentului cumpărătorilor.

Și cinci ani mai târziu, încă beneficiem de acel răspuns fără precedent la un eveniment fără precedent.

Pandemia a accelerat anumite legislații care ar fi putut fi planificate, cum ar fi introducerea unei game largi de noi opțiuni de viză rezidențială care au fost concepute pentru a atrage și reține talente, facilitând mutarea, locuința și munca în Dubai și pentru oameni. Emiratele Arabe Unite.

Dar există și factori mai blânzi care fac din Dubai și Emiratele Arabe Unite un loc minunat pentru a trăi, a lucra și a investi - clima, siguranța și securitatea, statul de drept, educația de înaltă calitate sau de clasă mondială, infrastructura de clasă mondială, toate dintre acești factori combinați au făcut-o să fie la fel de reușită așa cum vedem astăzi.

Invezz: Cum arată segmentul general de spațiu de birouri în regiunile despre care ați vorbit?

Este o provocare nu doar pentru Riad, ci și pentru Dubai și și Abu Dhabi, deoarece acestea sunt orașe care au rămas fără spații de birouri de prim rang A. Este o narațiune diferită de ceea ce auziți pentru orașele din Europa, Marea Britanie sau America de Nord.

Nu este suficient spațiu de birou în Emiratele Arabe Unite și Arabia Saudită

Am văzut o constrângere reală a cantității de furnituri de birou noi care vin pe piață.

În Dubai, au existat 1,2 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri finalizați între 2021 și 2023. Și în următorii cinci ani, ne așteptăm la doar 3,3 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri noi.

Acum, adevăratul punct culminant al acestui lucru este că cea mai mare parte a acestora este deja pre-închiriată. Acesta este un fenomen nou în Dubai, deoarece companiile știu că dacă nu se angajează în spațiu acum, când va veni timpul să se extindă, nu vor putea crește.

Și chiar dacă 3,3 milioane pot părea un număr mare, jumătate din această ofertă este în două evoluții. Piața DIFC, care are un milion de metri pătrați, și TECOM, care dezvoltă o jumătate de milion de metri pătrați de spațiu de grad A în Dubai Design District.

Deci, nu avem niciun spațiu de birouri care să pună presiune în creștere asupra chiriilor în toate aceste trei orașe.

Invezz: Ați spune atunci că boom-ul imobiliar este determinat atât de deficit, cât și de creșterea cererii?

Ei bine, cred că este un fel de situație de pui și ou, nu-i așa? Dar în acest moment, aș spune că cererea depășește oferta. Cererea continuă să depășească oferta pe piața rezidențială și pe cea a birourilor.

Rata de construcție nu este suficientă pentru creșterea estimată a populației

În cazul pieței rezidențiale din Dubai, avem 261.000 de unități rezidențiale planificate sau în construcție care urmează să fie livrate în următorii șase ani.

Acum, la un fel de nivel rudimentar, dacă împărțiți 261.000 la șase, vă dă 43.500. Deci aproximativ 43.500 de case pe an sunt așteptate pentru următorii șase ani.

Din punct de vedere istoric, am avut 30.000 de case pe an. Privind-o pur și simplu așa, poate sugera că construim în exces.

Cu toate acestea, există întotdeauna două laturi la fiecare ecuație.

Cu toate acestea, în următorii 16 ani, fără îndoială, vom fi trecut printr-un ciclu complet de proprietate, dacă nu două. Dar privind exclusiv cererea și oferta în mod izolat, astăzi ne spune că nu construim suficiente case.

Dubai a apărut ca piață globală de case secundare de lux

Invezz: Care este marea ta temă sau concluzia din ciclul actual al proprietății?

Singura pe care l-aș evidenția probabil este apariția Dubaiului ca piață globală de a doua casă de lux.

Motivul pentru care spun asta este pentru că am început recent să urmărim numărul de 10 milioane de dolari și tranzacțiile din Dubai.

Anul trecut, Dubai a vândut 431 de case la un preț de peste 10 milioane de dolari. Asta a fost mai mult decât Londra și New York combinate, ceea ce este, din nou, o realizare remarcabilă pentru o piață imobiliară atât de tânără.

Și în prima jumătate a acestui an, am avut 190 de case vândute la peste 10 milioane de dolari, ceea ce lasă din nou Dubai drept cea mai adâncă piață la nivel global pentru 10 milioane de dolari plus vânzări de case.

Le folosesc ca case de vacanță, case de bătrâni etc.

Și, nu este doar în vârful pieței, poate puțin mai puțin pronunțat, ci în întreg orașul, a existat o scădere cu 23% a numărului de case disponibile pentru vânzare în ultimele 12 luni.

Așadar, acea mentalitate de a cumpăra pentru a deține sau de a cumpăra pentru a trăi este o schimbare majoră în comportamentul cumpărătorului în comparație cu ceea ce am văzut în trecut, care a fost condus de investiții speculative.

Impactul conflictului Israel-Palestina

Invezz: A avut conflictul Israel-Palestina vreun fel de impact?

Ceea ce voi spune este că pentru noi, conflictul rămâne un risc pentru piață. L-aș descrie ca pe un risc pe termen mediu.

Și fără să vorbim prea în detaliu despre evenimentele nefericite care se desfășoară, știm de la FMI că pentru fiecare creștere de 10% a prețului petrolului, are loc o încetinire globală a creșterii economice de 0,15% și o creștere ulterioară a inflației globale de 0,4%.

Acum, de fiecare dată când inflația crește, nivelul de bază pentru băncile centrale globale este de a crește ratele dobânzilor. Dacă ratele dobânzilor cresc, este mai scump să împrumuți pentru a cumpăra și o face mai scumpă să împrumuți pentru a construi.

Așa că, inevitabil, ar putea afecta cererea de bunuri imobiliare. În acest moment, nu vedem un impact direct al acestui lucru. Cu toate acestea, mediul cu dobândă ridicată înseamnă, în general, că este mult mai costisitor astăzi să iei un credit ipotecar decât era acum trei ani.

Și asta a afectat cererea în Arabia Saudită, poate mai puțin în Dubai, având în vedere că cea mai mare parte a pieței este condusă de achiziții în numerar, deoarece există atât de mult capital care vin de peste mări.

Și, desigur, dacă doriți să cumpărați ceva în afara planului, singura modalitate de a face acest lucru este printr-un depozit în numerar. Nicio bancă nu vă va împrumuta fonduri pentru ceva care nu a fost finalizat sau a atins o anumită etapă de construcție.

Imobiliarele din Dubai sunt denaturate în favoarea bogaților?

Invezz: Ați spune că piața imobiliară este denaturată în favoarea celor ultrabogați și bogați? Acestea sunt țări care văd și o mulțime de imigranți care vin aici să lucreze.

Pe baza analizei pe care am făcut-o cu privire la multiplicatorii de venit, acestea sunt numărul de ani de salariu pe care trebuie să-i economisiți pentru a putea cumpăra o locuință.

Am făcut această analiză a fiecărui cartier din Dubai și dacă te uiți în întregul oraș astăzi, acea medie variază de la 3 la 10 ori venitul tău mediu anual.

Ceea ce este considerat accesibil în întreaga lume este de obicei un multiplicator de 6. Orice lucru peste 6x este considerat inaccesibil.

În linii mari, Dubaiul pare destul de accesibil pentru oamenii care locuiesc și lucrează acolo. Și aceștia nu sunt cohorta dvs. cu valoare netă ridicată, ci profesioniștii dvs. obișnuiți.

Unele zone sunt scumpe și includ Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island și Jumeirah Islands. Pentru un loc ca Palm Jumeirah, ai nevoie de 65 de ani din toate veniturile tale pentru a cumpăra o vilă.

Emirates Hills are 81 de ani. Și asta e bine pentru că fiecare oraș are zone super high-end. Dar, în linii mari, orașul pare destul de accesibil.