Varför huspriserna kommer att falla mindre än vad domedagsscenarion förutspår

Av:
nov 15, 2022
Listen to this article
  • Vissa analytiker kräver att huspriserna ska falla avsevärt när räntorna stiger och ekonomin saktar ner
  • Bolån med rörlig ränta är dock mindre vanliga än 2008 och hushållens skulder är lägre
  • Utbudet av bostäder är lågt och arbetsmarknaden förblir motståndskraftig

Jag publicerade ett stycke förra veckan som analyserade den amerikanska bostadsmarknaden.

Jag skrev att med stigande bolåneräntor och en ekonomi som släpade ut (för att vara artig), var huspriserna skyldiga att falla. Jag antog dock att nedgången skulle vara långt ifrån förödande, med priser som sannolikt inte skulle falla tillbaka under nivåerna före pandemin.

Vill du ha de senaste nyheterna, heta tips och marknadsanalyser? Prenumerera på Invezz nyhetsbrev idag.

För husägare, medan bolånebetalningarna kommer att skada, steg huspriserna med 44% under COVID, om man tittar på medianförsäljningen av huspriserna i USA. Mot detta sammanhang skulle inte ens en hypotetisk sänkning på 25% av huspriserna för första kvartalet 2023 dra ner priserna till den nivå de låg på under andra kvartalet 2020.

För att vara tydlig – jag förutspår inte en minskning på 25%. De mest extrema analytikers förutsägelser där ute bottnar runt denna nivå, och det är över en tidsperiod av nästa år eller två, inte ett kvartal. Detta är enbart en demonstration av hur mycket huspriserna har stigit, och hur utzoomning kan ge perspektiv.

Det finns anledning att tro att huspriserna kommer att falla mindre

Det finns också många anledningar att tvivla på de mest extrema förutsägelserna om nedsidan. Den första är den mest framträdande – utbudet. Särskilt i många större städer överstiger efterfrågan fortfarande utbudet. Vet du vad de säger om efterfrågan och utbud?

Därför kommer ett slag mot efterfrågan definitivt att bromsa pristillväxten, men det är svårt att föreställa sig en katastrofkrasch i mycket önskvärda områden av den enkla anledningen att det finns för många människor för för få hem.

Många pekar mot 2008 som en symbol för hur otäcka saker kan bli på bostadsmarknaden. Detta är dock inte en rättvis jämförelse. För det första är bankerna mycket bättre kapitaliserade idag än de var 2008, samtidigt som kassakraven också är högre. Subprime-bolånekollapsen var ett extremfall av galenskap som sänkte sig över bostads- och banksektorerna. Detta kommer inte att hända igen.

Den andra stora skillnaden den här gången – jämfört med 2008 och andra perioder av avmattning – är arbetsmarknadens fortsatta motståndskraft. Arbetslösheten kommer inte att nå djupet av 2008, där IMF förutspår en ökning av arbetslösheten med 1% nästa år. Under kraschen 2008 tredubblades detta antal.

Hushållens skuldsättning – både i Europa och USA – är också lägre idag än den var under kraschen. Med stigande räntor har detta en nyckeleffekt. Högre räntor innebär mer betungande betalningar; Dessa högre räntor är faktiskt den enskilt största drivkraften för bostadsmjukheten, eftersom betalningar av bolån blir mer betungande.

Men trots att statsskulden har gått helt i banor de senaste åren (och något som jag ofta tar upp i min analys), finns det mindre skulder på hushållsnivå än 2008. Detta innebär att individer inte är så hårt pressade av stigande räntor som de annars skulle vara, vilket återigen hjälper till att förhindra husefterfrågan och priserna från att falla från en klippa.

Bolån är mycket mer reglerat och konservativt än det tidigare var. Regeringar och tillsynsmyndigheter försökte städa upp marknaden i kölvattnet av 2008 års kris, och dessa åtgärder kommer att skydda konsumenterna.

Hur illa var finanskrisen?

Och ändå, trots alla dessa stora svagheter på bostadsmarknaden som krisen 2008 avslöjade, föll priserna fortfarande med endast 13% från topp till botten i de mest industrialiserade länderna, vilket rapporterades förra veckan i Financial Times. Det är därför jag är tveksam när jag läser rapporter som en nyligen förutspådd brittisk hypotekslångivare Nationwide att priserna kan falla med upp till 30%.

Bostadsmarknaden kommer givetvis att mjukna upp. Det har den faktiskt redan gjort. Det 30-åriga bolånet är nu norr om 7% i USA, efter att ha varit mindre än 3% för bara ett år sedan. Mot detta sammanhang är det omöjligt att hävda att bostadsmarknaden inte kommer att drabbas.

Men när förutsägelser om siffror som 20% kommer ut, kämpar jag för att följa logiken. Faktorer som anemiskt utbud i storstäderna, en motståndskraftig arbetsmarknad, stramare utlåning, mindre hushållens skuldsättning och en sundare reservsituation för banker ger tillsammans ett mycket starkt antal bevis för att fallet här inte kommer att vara i samma skala som 2008. Och även sedan såg vi inte några av de siffror som dessa scenarier förutsäger.

En annan sak som vi inte ens har diskuterat här är bolånens olika karaktär idag när det gäller räntebetalningar och rörlig ränta. Det finns betydligt färre räntefria bolån på marknaden än vad som var fallet 2008, medan bolån med rörlig ränta (dvs. de som drabbas mest av stigande räntor) har fallit drastiskt i nästan alla utvecklade länder.

Spänn fast er människor. Som jag har sagt ett tag, jag förväntar mig en riktigt tuff vinter. Men för huspriserna är jag inte i panikläge ännu. Även om jag verkligen förväntar mig att se en måttlig tillbakagång, ser jag för mycket bevis som tyder på att fallet inte kommer i närheten av de Armageddon-scenarier som vissa studier förutspår, särskilt i de mest önskvärda städerna.

Investera i krypto, aktier, ETF:er & mer inom minuter med vår föredragna mäklare, Capital.com

9.3/10