Röportaj: Knight Frank'tan Durrani, Dubai'nin artık sadece spekülatif bir yatırım olmadığını, yaşamak için satın almanın yeni yol olduğunu söylüyor

Dünyanın zengin ve ultra zenginleri, lüks ama uygun fiyatlı gayrimenkul pastasından pay kapmak için Dubai'ye akın ettikçe Dubai'nin silueti daha da yoğunlaşıyor. Mevcut emlak döngüsünün olgunlaşmasıyla birlikte konut fiyatlarının artış hızı düşmeye başlasa da uzmanlar bir yavaşlamanın yaklaştığını reddediyor.

İlginç bir şekilde, alıcıların "çevirmek" yerine elinde tutmak ve yaşamak için satın aldığı yeni bir trend ortaya çıkıyor ve Dubai'yi küresel bir lüks ikinci konut pazarı haline getiriyor.

Invezz, büyümenin çeşitli yönlerini ve inşaat hızının nasıl geciktiğini çözmek için Knight Frank'ın MENA (Orta Doğu ve Kuzey Afrika) ortağı ve araştırma başkanı Faisal Durrani ile bir araya geldi.

Invezz: Bize Orta Doğu ve Kuzey Afrika bölgesindeki emlak piyasasına genel bir bakış verin…

BAE'de ve özellikle Dubai'de piyasa son derece canlı kalmaya devam ediyor.

Bu yılın ilk yarısında Dubai'de yaklaşık 74.000 konut işlemi gerçekleştirdik. Geçen yıl, tüm yıl boyunca, bağlamı açıklamak gerekirse 120.000 konut işlemi gerçekleştirdik. Dolayısıyla anlaşma faaliyetlerinde kesinlikle bir yavaşlama görmüyoruz.

Fiyat performansı açısından fiyatlar yükseliş eğilimini sürdürüyor. Ancak konut fiyatlarındaki artış hızının bir miktar yavaşladığını söyleyebiliriz. Bunun nedeni şu anda mevcut konut piyasası döngüsünde fiyat artışlarının beşinci yılında olmamızdır. Önceki iki döngümüzde, fiyatlar ilk döngüde yaklaşık altı yıl, ikinci döngüde ise yaklaşık dört yıl boyunca arttı.

Fiyatların sabitlenmeye başlamasından önce kaç hafta, ay veya yıl kaldığını tahmin etmek neredeyse imkansız. Ancak son dört buçuk yılda oldukça olağanüstü bir büyüme gördük.

Dubai konut pazarı bu yıl 4,4 milyar dolarlık özel sermaye çekebilir

Ancak genel olarak çift haneli büyümeye rağmen konut değerleri 10 yıl öncesine göre yalnızca %1,8 daha yüksek. Villa fiyatları çok daha iyi durumda.

Bugün fiyatları 10 yıl öncesine göre yaklaşık %19 daha yüksek; talebin büyük kısmını yurt içinde ve özellikle Dubai'de gördüğümüz yer burası.

Uluslararası yüksek gelirli bireyler, genellikle müstakil sahil evleri olan şehrin en lüks mülklerini hedef alıyor.

Ancak pazarın en üstteki bu segmentine yakından baksak bile, denizaşırı yatırımcıların Dubai'nin en prestijli lokasyonlarında, yani ana yerleşim alanlarımızda satın alma talebinin yavaşlamadığını görüyoruz.

Günün sonunda, Dubai'deki ana akım konut piyasasında ortalama işlem fiyatı metrekare başına 400-450 dolar civarındadır ve bu da küresel ölçekte oldukça uygun fiyatlıdır.

Ve en önemli yerleşim bölgelerine baktığımızda bile, size bunu nasıl tanımladığımızın tanımını verebilirim.

Metrekare başına yaklaşık 1000 dolardan bahsediyorsunuz, bu da Dubai'yi dünyadaki en uygun fiyatlı lüks veya birinci sınıf konut pazarlarından biri yapıyor çünkü bir milyon dolar size birinci sınıf mahallelerimizde yaklaşık 980 metrekarelik bir alan kazandırıyor, bu da üç veya dört eder. Singapur'da, Londra'da ya da New York'ta alacağınızdan kat kat fazla.

Bu da Dubai sakinleri için bir başka önemli, önemli çekici faktör.

Invezz: Dubai bu ivmeyi nasıl yakaladı?

Bu soruyu cevaplamak için salgının başlangıcına geri dönmemiz gerekiyor. Bu benzeri görülmemiş bir olaydı ve BAE hükümetinden, COVID boyunca rutin olarak benzeri görülmemiş bir yanıt aldık.

BAE dünyanın en çok aşılanan ülkeleri arasındaydı. Sanırım dünyada en çok aşılanan ülke olduğu zamanlar birkaç kez oldu.

Pandemi mevzuatı ve yumuşak faktörler Dubai'de emlak patlamasına yol açıyor

Altı hafta süren tek bir karantina vardı. Ondan sonra her şey her zamanki gibi devam etti. Dubai, BAE gelişmekte olan bir pazardır ve duyarlılık, ekonomik aktiviteyi ve aynı zamanda alıcı davranışını etkilemede çok önemli bir rol oynamaktadır.

Ve beş yıl sonra, eşi benzeri görülmemiş bir olaya verilen eşi benzeri görülmemiş tepkiden hala yararlanıyoruz.

Pandemi, yetenekleri cezbetmek ve elde tutmak için tasarlanmış, insanların Dubai'de hareket etmesini, yaşamasını ve çalışmasını çok daha kolay hale getiren çok çeşitli yeni ikamet vizesi seçeneklerinin uygulamaya konması gibi planlanmış olabilecek bazı mevzuatı hızlandırdı. BAE.

Ancak Dubai ve BAE'yi yaşamak, çalışmak ve yatırım yapmak için harika bir yer haline getiren daha yumuşak faktörler de var: iklim, emniyet ve emniyet, hukukun üstünlüğü, yüksek kaliteli veya birinci sınıf eğitim, birinci sınıf altyapı, hepsi Bu faktörlerin bir araya gelmesi onu bugün gördüğümüz kadar başarılı kıldı.

Invezz: Bahsettiğiniz bölgelerde genel ofis alanı segmenti nasıl görünüyor?

Bu sadece Riyad için değil, aynı zamanda Dubai ve Abu Dabi için de bir zorluk, zira bu şehirler A sınıfı ofis alanlarının tükendiği şehirler. Avrupa, Birleşik Krallık veya Kuzey Amerika'daki şehirler için duyduklarınızdan farklı bir anlatı.

BAE ve Suudi Arabistan genelinde yeterli ofis alanı yok

Piyasaya gelen yeni ofis arzı miktarında gerçek bir daralma gördük.

Dubai'de 2021 ile 2023 yılları arasında 1,2 milyon metrekarelik ofis alanı tamamlandı. Önümüzdeki beş yıl içinde ise yalnızca 3,3 milyon metrekarelik yeni ofis alanı bekliyoruz.

Şimdi, bunun en önemli özelliği bunların çoğunun zaten önceden kiralanmış olmasıdır. Bu Dubai'de yeni bir olgu çünkü işletmeler genişleme zamanı geldiğinde bu alana yönelmezlerse büyüyemeyeceklerini biliyorlar.

Her ne kadar 3,3 milyon büyük bir rakam gibi görünse de bu arzın yarısı iki gelişmeden oluşuyor. Bir milyon metrekarelik DIFC Meydanı ve Dubai Tasarım Bölgesi'nde yarım milyon metrekarelik A Sınıfı alan geliştiren TECOM.

Dolayısıyla bu üç ilde de kiraları artıracak bir ofis alanımız yok.

Invezz: O halde emlak patlamasının artan talep kadar kıtlıktan da kaynaklandığını söyleyebilir misiniz?

Sanırım bu bir çeşit tavuk-yumurta durumu, değil mi? Ancak şu anda talebin arzı geride bıraktığını söyleyebilirim. Konut piyasasında ve ofis piyasasında talep arzı aşmaya devam ediyor.

İnşaat oranı öngörülen nüfus artışı için yeterli değil

Dubai'nin konut pazarında önümüzdeki altı yıl içinde teslim edilmesi planlanan veya yapım aşamasında olan 261.000 konut birimimiz var.

Şimdi, temel düzeyde, 261.000'i altıya bölerseniz, bu size 43.500 verir. Yani önümüzdeki altı yıl boyunca yılda yaklaşık 43.500 konut bekleniyor.

Tarihsel olarak yılda 30.000 evimiz vardı. Tamamen bu şekilde bakmak, aşırı inşa ettiğimizi düşündürebilir.

Ancak her denklemin her zaman iki tarafı vardır.

Ancak önümüzdeki 16 yıl içinde şüphesiz iki olmasa da bir mülkiyet döngüsünden daha geçmiş olacağız. Ancak yalnızca arz ve talebi ayrı ayrı ele aldığımızda, bugün bize yeterince ev inşa etmediğimizi söylüyoruz.

Dubai küresel lüks ikinci konut pazarı olarak ortaya çıkıyor

Invezz: Mevcut emlak döngüsünden ana temanız veya çıkarımınız nedir?

Muhtemelen vurgulayacağım tek şey, Dubai'nin küresel lüks ikinci ev pazarı olarak ortaya çıkmasıdır.

Bunu söylememin nedeni, yakın zamanda Dubai'deki 10 milyon dolarlık rakamları ve işlemleri takip etmeye başlamamızdır.

Geçen yıl Dubai'de fiyatı 10 milyon doların üzerinde olan 431 ev satıldı. Bu, Londra ve New York'un toplamından daha fazlaydı ki bu da yine böylesine genç bir emlak piyasası için kayda değer bir başarıydı.

Ve bu yılın ilk yarısında 10 milyon doların üzerinde fiyata 190 ev sattık, bu da Dubai'yi 10 milyon dolar artı ev satışlarıyla yine dünyanın en derin pazarı haline getirdi.

Bunları tatil evleri, huzurevleri vb. olarak kullanıyorlar.

Ve bu sadece pazarın en üst noktasında değil, belki biraz daha az belirgindir ama tüm şehir genelinde, son 12 ayda satışa hazır ev sayısında %23'lük bir düşüş yaşandı.

Yani, tutmak için satın almak veya yaşamak için satın almak zihniyeti, geçmişte gördüklerimizle karşılaştırıldığında alıcı davranışında büyük bir değişimdir ve bunların hepsi spekülatif yatırımlardır.

İsrail-Filistin çatışmasının etkisi

Invezz: İsrail-Filistin çatışmasının herhangi bir etkisi oldu mu?

Söyleyeceğim şey, bizim için çatışmanın piyasa için bir risk olmaya devam ettiği. Bunu orta vadeli bir risk olarak tanımlarım.

Ve ortaya çıkan talihsiz olaylar hakkında çok fazla ayrıntıya girmeden, IMF'den petrol fiyatlarındaki her %10'luk artışa karşılık, ekonomik büyümede %0,15'lik küresel bir yavaşlama ve ardından küresel enflasyonda %0,4'lük bir artış meydana geldiğini biliyoruz.

Artık enflasyon her yükseldiğinde, küresel merkez bankalarının başvuracağı seviye faiz oranlarını artırmaktır. Faiz oranları yükselirse, satın almak için borçlanma daha pahalı hale gelir ve inşaat için borçlanma da daha pahalı hale gelir.

Bu da kaçınılmaz olarak gayrimenkul talebini olumsuz etkileyebilir. Şu anda bunun doğrudan bir etkisini görmüyoruz. Ancak yüksek faiz oranı ortamı genel olarak bugün ipotek almanın üç yıl öncesine göre çok daha pahalı olduğu anlamına geliyor.

Piyasanın büyük kısmının yurt dışından gelen çok fazla sermaye nedeniyle nakit alımlarla yönlendirildiği göz önüne alındığında, bu durum Suudi Arabistan'daki, belki de Dubai'deki talebi daha az etkiledi.

Ve tabii ki plan dışı bir şey satın almak istiyorsanız bunu yapmanın tek yolu nakit depozitodur. Hiçbir banka, tamamlanmamış veya belirli bir inşaat aşamasına ulaşmamış bir şey için size borç vermez.

Dubai'de gayrimenkul zenginlerin lehine mi çarpık?

Invezz: Emlak piyasasının aşırı zenginler ve zenginler lehine döndüğünü söyleyebilir misiniz? Bunlar aynı zamanda buraya çalışmak için gelen çok sayıda göçmenin de görüldüğü ülkeler.

Gelir çarpanları üzerinde yaptığımız analize göre bunlar, ev satın alabilmek için biriktirmeniz gereken maaş yılı sayısıdır.

Bu analizi Dubai'deki her mahalle için yaptık ve bugün şehrin tamamına bakarsanız, bu ortalamanın ortalama yıllık gelirinizin 3 ila 10 katı arasında değiştiğini görürsünüz.

Dünya çapında uygun fiyatlı olarak kabul edilen şey genellikle 6'nın çarpanıdır. 6x'in üzerindeki herhangi bir şey uygun fiyatlı olarak kabul edilmez.

Genel olarak konuşursak, Dubai orada yaşayan ve çalışan insanlar için oldukça uygun fiyatlı görünüyor. Ve bunlar sizin yüksek net değere sahip grubunuz değil, normal çalışan profesyonellerinizdir.

Bazı bölgeler pahalıdır ve bunlara Palm Jumeirah, Emirates Tepeleri, Jumeirah Körfezi Adası ve Jumeirah Adaları dahildir. Palm Jumeirah gibi bir yerde villa satın almak için 65 yıllık gelirinizin tamamına ihtiyacınız var.

Emirates Hills 81 yaşında. Bu iyi bir şey çünkü her şehirde süper lüks alanlar var. Ancak genel olarak konuşursak, şehir oldukça uygun fiyatlı görünüyor.