Michael Burry, Hudson Pacific'te yeni bir pozisyona geçiyor: Siz de onu takip etmeli misiniz?

2008 mali krizinden önce ABD konut piyasasına yönelik öngörülü bahisleriyle tanınan ünlü yatırımcı Michael Burry, 2024'ün 2. çeyreğinde Hudson Pacific Properties Inc'de (NYSE: HPP) yeni bir pozisyon açarak stratejik bir hamle yaptı.

Şirketi Scion Asset Management tarafından 14 Ağustos 2024'te sunulan 13F dosyasına göre Burry'nin fonu, bu yıpranmış gayrimenkul yatırım ortaklığına (GYO) olan ilgisini yansıtan 1,14 milyon Hudson Pacific hissesi satın aldı.

Bu satın alma, özellikle Hudson Pacific'in hisselerinin yılbaşından bu yana %51 oranında düşmesi ve özellikle Batı Yakası'ndaki kilit pazarlardaki ofis REIT sektöründeki daha geniş çaplı sıkıntıları yansıtması nedeniyle dikkat çekici.

Burry, Hudson Pacific'e yaptığı hamleye ek olarak Scion'un portföyünde de önemli ayarlamalar yaptı. Safe Bulkers, Star Bulk Carriers ve BP Plc dahil olmak üzere birçok hisse senedindeki pozisyonlarını tamamen kapattı.

Öte yandan Olaplex Holdings, Molina Healthcare ve BioAtla'da yeni hisseler satın alırken, Çinli teknoloji devleri Baidu ve Alibaba'daki hisselerini de artırdı.

İlginçtir ki Alibaba, Scion'un en büyük hissesi olarak JD.com'u geride bıraktı ve bu durum Burry'nin mevcut piyasa oynaklığına rağmen Çin'in ekonomik beklentilerine olan güveninin sürdüğünü gösteriyor.

Hudson Pacific'in 2024'ün 2. çeyreğindeki performansı: Karmaşık bir tablo

Hudson Pacific, 7 Ağustos'ta şirketin karşı karşıya olduğu devam eden zorlukları yansıtan karışık bir tablo çizen 2024 2. çeyrek mali sonuçlarını bildirdi. Hudson, analist beklentileri doğrultusunda hisse başına 0,17 dolarlık Operasyonlardan Elde Edilen Fon (FFO) bildirdi, gelir ise 218 milyon dolar olarak gerçekleşti ve tahminleri 1,17 milyon dolar aştı.

Ancak, yıl bazında karşılaştırma daha endişe verici bir tablo ortaya koyuyor. Gelir, öncelikle varlık satışları ve önemli mülklerdeki kilit kiracıların kaybı nedeniyle geçen yılın aynı çeyreğine göre %11,1 oranında düştü.

Şirketin ortak hissedarlara atfedilebilir net zararı, 2023'ün 2. çeyreğindeki 36,2 milyon dolarlık veya hisse başına 0,26 dolarlık zarara kıyasla 47 milyon dolara veya hisse başına 0,33 dolara çıktı. Bu bozulma, amortisman ve faiz giderlerini azaltma çabalarına rağmen büyük ölçüde azalan gelirden kaynaklandı.

Ayrıca Hudson Pacific'in düzeltilmiş FFO'su (AFFO) da bir önceki yıldaki hisse başına 0,22 dolardan hisse başına 0,17 dolara düştü ve bu durum şirketin karşı karşıya olduğu operasyonel zorlukları gözler önüne serdi.

Wall Street'in not indirimi

Wall Street'ten gelen yanıt büyük ölçüde olumsuz oldu. 8 Ağustos'ta Piper Sandler, şirketin ofis ve stüdyo pazarlarının özellikle sert bir şekilde etkilendiği Los Angeles bölgesindeki yoğunlaşmasına atıfta bulunarak Hudson Pacific'i "Fazla Ağırlık"tan "Nötr"e düşürdü.

Analist Alexander Goldfarb, 2024'ün sonlarında bir miktar iyileşme umudu olduğunu ancak toparlanmanın zamanlaması ve kapsamının belirsizliğini koruduğunu belirtti.

Benzer şekilde Wolfe Research, Goldman Sachs'ın hisse senedi üzerindeki fiyat hedefini 6,50 dolardan 4,70 dolara düşürme ve "Nötr" notunu koruma kararına paralel olarak, 14 Ağustos'ta Hudson Pacific'in notunu "Eş Performans"a düşürdü.

BMO Capital Markets ayrıca Hudson Pacific'in görünümünü revize ederek hisse senedinin notunu "Piyasa Performansı"na düşürdü ve fiyat hedefini 8,00 dolardan 6,00 dolara düşürdü.

Düşüş, BMO tahminlerinin %55 altında olan Hudson Pacific'in beklenenden zayıf Q3 FFO rehberliğinden kaynaklandı. Şirket, düşüşün temel nedenleri olarak ofis kiralama pazarındaki devam eden zorlukları, azalan doluluk oranlarını ve stüdyo işinde görünürlük eksikliğini gösterdi.

Temel zayıflıklar ortaya çıkıyor

Temel olarak, Hudson Pacific önemli zorluklarla boğuşuyor. Şirketin aynı mağaza nakit net işletme geliri (NOI), esas olarak 1455 Market ve Sunset Las Palmas Studios mülklerindeki büyük kiracıların kaybı nedeniyle yıllık bazda %11,8 oranında düştü.

Ofis portföyünün doluluk oranı, bir önceki çeyrekteki %79,0'dan ve bir yıl önceki %85,2'den düşerek 2. çeyreğin sonunda %78,7'ye düştü. Doluluk oranındaki düşüş, şirketin istikrarlı kira geliri üretme yeteneğini doğrudan etkilediği için kritik bir endişe kaynağıdır.

Şirketin 30 Haziran 2024 tarihi itibarıyla toplam 706,5 milyon dolar likiditesi bulunmakta olup, bunun 78,5 milyon doları nakit, 628 milyon doları ise döner kredi imkânı kapsamındaki kullanılmamış kapasitesidir.

Ancak 2025 yılı sonuna kadar borç vadesi gelmemesi nedeniyle şirket, özellikle 2025 ve 2026 yıllarında 1,5 milyar dolarlık borç vadesine yaklaşırken önümüzdeki yıllarda önemli yeniden finansman riskleriyle karşı karşıya kalabilir.

Zorlu bir ortamda büyümeyi yönlendirmek

Hudson Pacific'in büyüme stratejisi, ofis ve stüdyo pazarlarındaki devam eden zorluklarla başa çıkma becerisine dayanmaktadır. Şirket, 2024'ün 2. çeyreğinde imzalanan 500.000 fit kareden fazla ofis kiralamasıyla kiralama uygulamasına odaklanmaktadır.

Dikkat çeken anlaşmalar arasında San Francisco Şehri ve İlçesi ile yapılan 14.130 metrekarelik kira sözleşmesi ve Ferry Binası'nda bir finansal hizmetler şirketi ile yapılan 4.130 metrekarelik yenileme kira sözleşmesi yer alıyor.

Bu çabalara rağmen şirket, tam yıllık FFO görünümünü aşağı yönlü revize etti ve artık 2024'ün 3. çeyreğinde seyreltilmiş hisse başına 0,23 dolarlık konsensüs tahminine kıyasla 0,08 ila 0,12 dolarlık bir FFO bekliyor.

Bu revizyon, ofis pazarındaki devam eden zorlukları ve stüdyo segmentindeki toparlanmanın beklenenden yavaş olmasını yansıtıyor.

Ayrıca şirketin aynı mağaza nakit NOI büyüme varsayımları aşağı doğru ayarlandı; bu durum gelir akışını sürdürme ve büyütmenin zorluğunu vurguluyor.

Değerleme endişeleri

Değerleme açısından bakıldığında Hudson Pacific hisseleri ilk bakışta ucuz görünüyor; hisseler tarihsel ortalamalarına göre önemli bir iskontoyla işlem görüyor.

Ancak bu indirim, şirketin karşılaştığı zorlukların üstesinden gelme becerisine ilişkin piyasanın şüpheciliğini yansıtıyor. Şirketin fiyat-FFO oranı önemli ölçüde sıkıştı ve bu durum değer yatırımcılarını cezbedebilirken, şirketin operasyonel ve finansal görünümüyle ilişkili riskler göz ardı edilemez.

Riskler

Daha geniş ofis REIT sektörü, uzaktan çalışmaya geçiş ve bunun sonucunda ofis boşluklarındaki artış nedeniyle baskı altında. Şirketin ofise geri dönmesi yavaş olan teknoloji ve medya sektörlerine olan bağımlılığı, toparlanma beklentilerini daha da karmaşık hale getiriyor.

Hudson Pacific bu zorluklarla mücadele ederken yatırımcılar potansiyel ödülleri risklere karşı tartmalıdır. Michael Burry'nin hisse senedinde yeni bir pozisyon alma kararı şirketin uzun vadeli beklentilerine olan inancını işaret ediyor olabilir, ancak aynı zamanda içerdiği yüksek risk seviyesini de vurgular.

Şirketin temelleri zayıf kalmaya devam ediyor, doluluk oranları düşüyor, FFO azalıyor ve ufukta önemli yeniden finansman riskleri var. Bu faktörler göz önüne alındığında, Hudson Pacific'e ihtiyatla yaklaşmak önemlidir.

Şimdi, grafiklerin hisse senedinin fiyat eğilimi hakkında neler söylediğine bakalım; teknik analiz, bu hisse senedinin bir geri dönüşe mi yoksa daha fazla düşüşe mi hazır olduğuna dair ek bilgiler sunabilir.

Destek yakınında işlem görüyor

Hudson Pacific'in hisseleri Nisan 2022 ile Haziran 2023 arasında %85 düştü. Hisse senedi geçen yıl 4 dolar seviyelerinden neredeyse 10 dolara çıkmayı başarsa da, bu yıl bu kazanımların çoğunu 4,50 dolar civarında işlem görerek elde etti.

TradingView'dan HPP grafiği
Uzun vadeli grafiklerdeki zayıflığa rağmen, Hudson Pacific hissesi geçtiğimiz yıl boyunca 4,20$ civarında birkaç kez destek aldı, bu da o seviyenin yakınında güçlü bir alıcı aktivitesi olduğunu gösteriyor. Dolayısıyla Dr. Burry gibi hisseye iyimser yaklaşan yatırımcıların ellerinde şu anda düşük riskli bir giriş var.

4,15$'da bir stop-loss ile 4,50$ civarında uzun pozisyonlar başlatabilirler. REIT bir geri dönüş gerçekleştirirse veya ekonomik ortam iyileşirse, hisseyi tekrar 10$'a yaklaştırabilecek yükseliş momentumunun ortaya çıkmasıyla sonuçlanacaktır.

Hisse senedine karşı düşüş eğilimini sürdüren yatırımcılar, hisse senedi orta vadeli desteğine çok yakın işlem gördüğü için mevcut seviyelerde yeni kısa pozisyonlar başlatmamalıdır. Kısa pozisyonlar yalnızca hisse senedi günlük olarak 4,20$'ın altında bir kapanış yaparsa dikkate alınmalıdır.