İngiltere'nin ticari gayrimenkul piyasası, 2024'te %1,4'lük bir artışla Avrupa'dan daha hızlı toparlanıyor

İngiltere'nin ticari gayrimenkul piyasası, yüksek faiz oranlarının neden olduğu iki yıllık bir gerileme döneminin ardından Avrupa'nın geri kalanından daha hızlı bir toparlanma sinyali veriyor.

Son veriler, 2024'ün ilk yarısında İngiltere'de işlem hacimlerinde ve gayrimenkul değerlerinde, Almanya ve Fransa gibi diğer büyük Avrupa pazarlarında görülen daha yavaş toparlanmanın aksine, büyük bir canlanma yaşandığını ortaya koyuyor.

Piyasa verilerine göre Avrupa genelinde ticari gayrimenkul değerleri 2022'deki zirveden bu yana yaklaşık yüzde 25 düştü.

Ancak 2024'ün ilk yarısında kıta genelinde ortalama %1 civarında fiyat artışıyla mütevazı bir toparlanma görüldü.

İngiltere, Fransa ve Almanya'daki kazanımları geride bırakarak, %1,4'lük emlak değeri artışıyla öncülük etti.

İngiltere'nin toparlanmadaki avantajı

Sektör uzmanları, İngiltere'nin daha hızlı toparlanmasını genel seçimlerin ardından siyasi istikrara yönelik umutlar, daha güçlü ekonomik beklentiler ve artan kiralar gibi çeşitli faktörlere bağlıyor.

Ayrıca, İngiltere'deki ticari gayrimenkul piyasası, Brexit oylaması ile 2022'deki piyasa zirvesi arasındaki dönemde aynı hızlı fiyat artışını yaşamadı; bu da mevcut ortamda daha hızlı bir yeniden ayarlama yapılmasına olanak sağladı.

Önde gelen bir gayrimenkul danışmanlık firması olan Savills'in CEO'su Mark Ridley, İngiltere'nin performansı hakkında şu yorumu yaptı:

Bu ihtiyatlı iyimserlik duygusu diğer sektör liderleri tarafından da dile getiriliyor.

İngiltere'nin en büyük kurumsal gayrimenkul yatırımcılarından biri olan Aviva'nın gayrimenkul yönetici müdürü Ben Sanderson, şunları kaydetti:

Yaklaşık 50 milyar sterlin değerinde gayrimenkul varlığını yöneten Aviva, İngiltere'nin toparlanmasından yararlanmak için stratejik olarak konumlanıyor.

İngiltere'deki işlem hacimleri Avrupa'yı geride bırakarak arttı

İngiltere'deki toparlanmanın en belirgin göstergelerinden biri işlem hacimlerindeki artıştır.

MSCI verilerine göre, İngiltere'de 2024'ün ilk yarısında gayrimenkul alım satım hacmi yüzde 7 arttı ve 26 milyar avro değerinde gayrimenkul el değiştirdi.

Bu durum, kıta Avrupası genelindeki durağan işlem hacimleriyle keskin bir tezat oluşturuyor.

Birkaç büyük işlem Birleşik Krallık'ın piyasa performansını destekledi. Örneğin, LondonMetric'in LXI'yi devralması ve Segro, Unite Students ve Great Portland Estates (GPE) gibi listelenen ev sahiplerinin sermaye artışları, pozitif ivmeye katkıda bulundu.

Bu şirketler, İngiltere pazarında sürdürülebilir bir toparlanma olacağına inanılan dönemden yararlanmak istiyor.

Dünyanın en büyük özel sermaye şirketlerinden biri olan Blackstone da İngiltere'deki işlem hacminin artmasında önemli rol oynadı.

Şirket, 2024'ün ilk yarısında Avrupa'daki gayrimenkule yaklaşık 3 milyar dolar yatırım yaptığını ve bu yatırımın en büyük kısmının İngiltere'ye yönelik olduğunu bildirdi.

Blackstone'un İngiltere'deki önemli satın alımları arasında Vistry adlı bir otel zinciriyle ortaklaşa yaptığı yeni evler, lojistik depoları ve New Bond Street'te lüks bir perakende bloğu yer alıyor.

Depolar, konutlar ve oteller toparlanmaya öncülük ediyor

İngiltere'nin ticari gayrimenkul piyasası toparlanma belirtileri gösterse de tüm sektörler aynı düzeyde canlanma yaşamıyor.

Green Street'in Avrupa endeksine göre, depo, konut ve otel fiyatlarında son bir yılda mütevazı iyileşmeler görüldü.

Ancak ticari gayrimenkulün geleneksel dayanağı olan ofis binaları hâlâ değer kaybıyla boğuşuyor.

Özellikle İngiltere'deki ofis pazarı ağır bir darbe aldı. 2024'ün ilk yarısı, MSCI'ın 2001'de izlemeye başlamasından bu yana İngiltere ofis pazarı için en kötü performansı gösterdi ve sadece 4,2 milyar avro değerinde işlem yapıldı.

Bu düşüş, apartman binaları, öğrenci yurtları ve oteller gibi daha dayanıklı olan diğer sektörlerde görülen büyümeyle çelişiyor.

Aviva'dan Ben Sanderson, toparlanmanın muhtemelen "k şeklinde" olacağını, yani bazı gayrimenkul türlerinin değerinin düşmeye devam ederken bazılarının da toparlanacağını söyledi.

Bu dengesiz toparlanma, yatırımcıları satın alımlarında oldukça seçici olmaya yöneltiyor ve şu anda daha fazla talep gören sektörlere yönelik açık bir tercih oluşturuyor.

İyileşme belirtilerine rağmen zorluklar devam ediyor

Olumlu işaretlere rağmen, İngiltere'nin ticari gayrimenkul piyasası bazı zorluklarla karşı karşıya.

İngiltere Merkez Bankası'nın Haziran ayındaki faiz indiriminin ardından faiz oranları biraz düşse de, nispeten yüksek kalmaya devam ediyor ve bu durum piyasalardaki toparlanmanın önünde potansiyel bir engel teşkil ediyor.

Ayrıca, Avrupa'daki genel ekonomik ortam hâlâ belirsizliklerle dolu. Özellikle Avrupa Merkez Bankası'nın faiz indirimlerinin Almanya ve Fransa gibi ülkelerde henüz piyasalarda belirgin iyileşmelere yol açmamış olması bu durumu daha da kötüleştiriyor.

Ayrıca, ofis, perakende ve endüstriyel gayrimenkuller gibi geleneksel gayrimenkul sektörlerinde Avrupa genelinde yıllık bazda anlaşma yapma oranlarında düşüşler yaşanmaya devam ediyor.

Bu eğilim, piyasanın belirli kesimlerinin toparlanırken, diğerlerinin hâlâ toparlanmak için mücadele ettiğini gösteriyor.

Yatırımcılar, özellikle devam eden jeopolitik gerginlikler ve ekonomik belirsizlikler ışığında, piyasalarda daha fazla oynaklık yaşanması olasılığına karşı da temkinli davranıyor.

Bunun sonucunda pek çok kişi temkinli bir yaklaşım benimsiyor ve güçlü talep temellerine sahip sektörlerdeki yüksek kaliteli varlıklara odaklanıyor.

Kırılgan bir toparlanmanın ortasında temkinli iyimserlik

İngiltere'deki ticari gayrimenkul piyasasının toparlanması, özellikle son iki yıldır yaşanan ciddi gerileme göz önüne alındığında olumlu bir gelişmedir.

İngiltere'nin diğer büyük Avrupa pazarlarına kıyasla gösterdiği üstün performans cesaret verici olsa da sektör uzmanları toparlanmanın henüz erken aşamalarda olduğunu ve kırılgan olabileceği konusunda uyarıyor.

Yatırımcılar için bu toparlanmayı yönlendirmenin anahtarı seçicilik ve disipline odaklanmak olacaktır. Piyasa yeniden kalibre olmaya devam ettikçe fırsatlar ortaya çıkacak, ancak riskler de ortaya çıkacaktır.

Piyasa koşullarını doğru değerlendirebilen ve güçlü büyüme potansiyeline sahip sektörleri belirleyebilenler, İngiltere'nin ticari gayrimenkul sektöründeki toparlanmadan en iyi şekilde yararlanacak konumda olacak.

Önümüzdeki aylarda piyasa katılımcıları İngiltere ve Avrupa'daki ekonomik göstergeleri, faiz oranı eğilimlerini ve siyasi gelişmeleri yakından takip edecek.

Temkinli bir iyimserlik için nedenler bulunsa da, tam bir toparlanmaya giden yol belirsizliğini koruyor ve piyasanın performansı hem yurt içi hem de yurt dışı olmak üzere bir dizi faktöre bağlı olacak.