Fitch, Dubai'nin gayrimenkul piyasasının neden artık 'zirveye yakın' olduğunu düşünüyor?

Fitch Ratings Orta Doğu Bankası Derecelendirme Başkanı Redmond Ramsdale'e göre, Dubai'nin konut emlak piyasası bir dönüm noktasına yaklaşıyor olabilir ve ufukta ılımlı bir düzeltme görünüyor.

Ramsdale, CNBC'ye verdiği son röportajda, son yıllarda görülen hızlı fiyat artışlarının sürdürülmesinin pek mümkün olmadığı, zira 2025 ve 2026'da yeni arzın talebi aşmasının beklendiği uyarısında bulundu.

Dubai'deki konut fiyatları 2021 yılı sonundan bu yana yaklaşık %60 oranında artarak, mevcut seviyeleri 2014 yılındaki önceki piyasa zirvesinin yaklaşık üçte bir üzerine taşıdı.

Bu benzeri görülmemiş büyüme, pandemi sonrası toparlanma, vize reformları dalgası ve yatırımcı ilgisindeki artış gibi bir dizi faktörün bir araya gelmesiyle desteklendi.

Ramsdale, piyasanın üç yıllık güçlü genişlemenin ardından olgunluk aşamasına girmiş gibi göründüğünü belirterek, "Artık zirveye yakın olduğumuzu düşünüyoruz" dedi.

"Önümüzdeki 18 ayda ılımlı bir düzeltmenin muhtemel olduğunu" ekleyen yetkili, fiyat düşüşlerinin yüzde 15'e kadar çıkabileceğini tahmin ediyor.

Dubai'deki gayrimenkul piyasası neden düzeltme bekliyor?

Beklenen düzeltmenin temel itici gücü, önümüzdeki iki yıl içinde pazara girmesi beklenen önemli hacimli yeni konut arzıdır.

2023 ve 2024 yıllarında başlatılacak bir dizi proje, 2025 ve 2026 yıllarında rekor sayıda konut teslimine yol açacak.

Ramsdale, bu arz patlamasının, pandemi dönemindeki sert artışların ardından zaten yavaşlayan Dubai nüfusunun büyüme hızını geride bırakacağını vurguladı.

Ramsdale, "Aslında burada söylediğimiz şey, arzın talebi aşacağıdır" diye açıkladı.

COVID sonrası dönemde ikamet ve çalışma yasalarındaki reformlarla desteklenen güçlü bir demografik büyüme görülse de ivmenin yavaşlaması bekleniyor.

Piyasadaki baskıyı artıran bir diğer etken ise petrol fiyatlarındaki düşüş gibi makroekonomik olumsuzluklar.

Dubai'deki gayrimenkul fiyatlarının geçmişte petrol trendleriyle yakından ilişkili olduğunu belirten Ramsdale, bu ilişkinin zayıfladığını kaydetti.

Yine de düşük petrol fiyatları, özellikle ekonomileri büyük ölçüde hidrokarbon gelirlerine bağımlı olan Körfez İşbirliği Konseyi (KİK) ülkelerinden gelen alıcılar arasında yatırımcı güvenini olumsuz etkileyebilir.

Yatırımcıların ihtiyatı, kiralama pazarındaki soğuma belirtileriyle de güçleniyor. 2021'den bu yana önemli artışların ardından, konut kiralama fiyatları 2025'in ilk çeyreğinde istikrara kavuştu.

Ramsdale, "Bu bize talebin gerçekten de bir nebze olsun azaldığını gösteriyor" dedi ve brüt kira getirilerinin az da olsa düşmeye başladığını belirtti.

Dubai'nin emlak piyasası 2026'da çökebilir mi?

Düzeltme beklentisine rağmen Fitch, piyasalarda çöküş öngörmüyor.

Önümüzdeki 18 ayda yüzde 15'e varan fiyat düşüşünün tahmin edilmesi durumunda bile fiyatlar pandemi öncesi seviyelerin çok üzerinde kalacak.

Ramsdale , düşük faiz oranları, yatırımcı girişleri ve politika serbestleşmesinin benzersiz bir kombinasyonunun teşvik ettiği olağanüstü büyüme aşamasının ardından bu ayarlamayı "doğal" olarak nitelendirdi.

Sonuç olarak, Dubai'deki gayrimenkul piyasasının, düşen fiyatlar ve aşırı arzın son yıllardaki yükseliş eğilimini yumuşatabileceği yeni bir döngü aşamasına girdiği görülüyor.

Ramsdale'in de belirttiği gibi, "Döngünün tepesindeyiz ve bir düzeltme muhtemel." Yatırımcılar ve paydaşlar için önümüzdeki aylar, piyasanın bu yeni döneme ne kadar sorunsuz bir şekilde geçiş yapacağını ölçmek açısından kritik önem taşıyacak.