Prashant Thakur z ANAROCK: Dubaj jako bezpečný přístav testována, kapitál ale nemusí utéct

Trh s nemovitostmi v Dubaji, čerstvě po rekordním roce 2025, nyní čelí zásadní zkoušce, protože rostoucí napětí na Blízkém východě otřásá důvěrou investorů.

Emirát zaznamenal transakce v hodnotě $250 billion spolu s prudkým nárůstem cen o 50–70 % v uplynulých letech, což ještě před vypuknutím konfliktu vyvolávalo obavy z přehřátí.

Nejnovější geopolitický šok vyvolal korekci, narušil klíčová odvětví jako cestovní ruch a letectví a pozastavil obchodní aktivity.

Zatímco někteří investoři ustupují kvůli rostoucí nejistotě, jiní začínají pokles vnímat jako potenciální vstupní příležitost.

V tomto rozhovoru Prashant Thakur, výkonný ředitel a vedoucí výzkumu a poradenství v ANAROCKu, rozebírá okamžitý dopad, vyvíjející se rizika a perspektivu jednoho z nejpozorněji sledovaných trhů s nemovitostmi na světě.

Níže upravené výňatky z rozhovoru:

Invezz: Jak konflikt na Blízkém východě ovlivnil dubajský trh s nemovitostmi a jaké by mohly být dlouhodobé důsledky v případě další eskalace napětí?

“Dobře. Než začneme o současné situaci, dovolme si nastavit kontext: kde se nacházel dubajský trh s nemovitostmi těsně před válkou?”

Thakur poukázal na to, že trh vycházel z mimořádně silného období s rekordními objemy transakcí a výrazným růstem cen v posledních letech.

“Myslím, že rok 2025 byl pro Dubaj rekordní. Byly uzavřeny transakce v hodnotě $250 billion, což bylo nejvíce v celé historii Dubaje.

A během posledních čtyř let byl růst cen někde mezi 50 až 70 %, což bylo poměrně strmé.”

Poznamenal, že obavy z přehřátí se začaly objevovat již před vypuknutím konfliktu.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“Chtěl jsem říct, že ještě před vypuknutím války se na trzích mluvilo o přehřátí — všichni hledali spouštěč, který by vedl ke korekci.”

Přesto zdůraznil, že základní fundamenty Dubaje zůstávají silné, podpořené vysoce diverzifikovanou globální základnou kupujících.

“Pokud jde o základy, dubajský trh patří mezi nejsilnější na světě, protože základna kupujících je velmi různorodá. Lidé z 150 zemí se na tomto trhu s nemovitostmi podílejí.”

Pozice Dubaje jako bezpečného přístavu rovněž hrála klíčovou roli při přitahování kapitálu během předchozích geopolitických otřesů.

“A Dubaj byl vždy vnímán jako bezpečný přístav.”

Současný konflikt však přímo ovlivnil toto vnímání — útoky zasáhly klíčová odvětví.

“Po vypuknutí války jsme také zaznamenali značné množství útoků v Dubaji. Zpočátku to byly spíše symbolické zásahy, ale nyní byly útoky poměrně vážné a značně narušily letecké společnosti.”

“Cestovní ruch, který je jedním z hlavních odvětví přispívajících k HDP Dubaje, také utrpěl výrazný zásah.”

V krátkodobém horizontu se to projevilo korekcí cen a zpomalením objemu transakcí.

“A bezprostředním účinkem byla cenová korekce o 10 až 15 %. Několik dohod, které se jednaly, bylo pozastaveno.”

“Byly však hlášeny případy nákupů za výhodné ceny ze strany některých velkých investorů s vysokou ochotou riskovat.”

Invezz: Které segmenty jsou v současném prostředí pod největším tlakem?

Thakur zdůraznil, že největší dopad zpomalení pociťují nemovitosti ve výstavbě neboli off-plan, vzhledem k jejich závislosti na budoucím růstu cen.

“Také jsme zaznamenali, že jako první byly zasaženy právě projekty ve výstavbě.”

“Když lidé kupují projekt ve výstavbě, vkládají naději do jeho budoucího zhodnocení.”

Vysvětlil, že současná nejistota tento model narušuje a zároveň zasahuje do termínů dokončení projektů.

Invezz: Jak podle vás bude situace vypadat, pokud konflikt potrvá?

Kromě bezprostředního dopadu Thakur varoval před většími strukturálními riziky v případě prodloužení konfliktu, přičemž rýsoval paralely s minulými krizemi a zdůrazňoval klíčové rozdíly.

“Pokud by válka eskalovala, utrpěla by nejen Dubaj, ale celý Blízký východ a došlo by k výraznému přehodnocení.”

“Když analyzujete, co se stalo během globální finanční krize, viděli jsme prudkou korekci téměř o 40 až 50 % a doba zotavení trvala pět až šest let.”

Poznamenal však, že války mají tendenci mít složitější a dlouhodobější důsledky kvůli fyzickým a ekonomickým škodám.

“Válka je zcela jiná. Války přinášejí značné ničení hmotného majetku.”

“Není to tak, že když válka zítra skončí, druhý den bude vše zase normální. Obnovování bude nějakou dobu trvat.”

“Takže v dlouhodobém horizontu, pokud válka potrvá, bude dopad velmi závažný.”

Shrnujíc výhled řekl, že trh již odráží krátkodobý tlak a rizika se v případě eskalace napětí více naklání dolů.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Stahují se investoři, nebo stále existují oblasti s aktivitou?

Thakur uvedl, že trh je nyní rozdělen mezi opatrné investory a oportunistické kupce.

“V současné situaci existují dvě skupiny investorů.”

“Jedna skupina je velmi averzní k riziku. Opravdu odložili nákupní rozhodnutí.”

“A pak je tu druhá skupina kupců, kteří jsou ochotní riskovat.”

“Myslí si, že by mohli promarnit příležitost... a v skutečnosti jim to poskytuje dobrý vstupní bod.”

“Proto uvidíte určité nákupy za výhodné ceny nebo nákupy v tísni.”

Invezz: Jak reaguje vláda Dubaje, aby udržela důvěru investorů?

Poznamenal, že úřady podnikly několik kroků zaměřených na zachování image emiráty jako bezpečného přístavu a stabilizaci sentimentu.

“Dobrou zprávou je, že dubajská správa přijala silná opatření, aby obraz bezpečného přístavu nebyl narušen.”

“Oznámili automatické prodloužení víz pro osoby, které uvízly a jejichž víza vypršela.”

“Uvedli, že hotelům bylo nařízeno, aby výrazně nezvyšovaly sazby.”

“A navíc oznamují zvláštní pobídky formou slevy na registrační a kolkový poplatek.”

Invezz: Vidíte, že by investoři přesouvali kapitál do jiných světových trhů?

I když alternativy existují, Thakur uvedl, že strukturální výhody Dubaje snižují pravděpodobnost okamžitého odlivu kapitálu.

“Jiným srovnatelným trhem by mohl být Singapur, ale je velmi nákladný.”

“A nelze opomenout, že Dubaj má unikátní výhodu nulové daňové politiky.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“Protože globálně je všude přítomna tato nejistota.”

“Takže si myslím, že lidé především zůstanou investováni. Nikdo nechce prodávat v tísni za nízké ocenění.”

“Vlastně mohou tuto příležitost využít k dalším nákupům.”

Invezz: Existují obavy z velké připravované nabídky — je to v tomto prostředí riziko?

Thakur uznal toto riziko, ale řekl, že developeři pravděpodobně zareagují zmírněním nabídky.

“Ano, v tomto scénáři tomu tak je.”

“První reakcí bude, že všechny tyto nové projekty podle mého názoru pozastaví spuštění.”

“Většina těchto developerů má vládní podporu… mohou kdykoli načasovat spuštění projektů.”

“Takže prvním okamžitým dopadem bude, že uvidíte určité zpomalení nových spuštění.”

“A kvůli této válce se narušuje i stavební činnost.”

“Mnoho developerů proto přijme velmi kontrolovaný přístup k novým spuštěním.”

Invezz: Indičtí investoři byli klíčovým hybatelem poptávky v Dubaji, s několika prominentními transakcemi vedenými celebritami v posledních letech. V tomto kontextu vidíte u tohoto segmentu citlivější nebo opatrnější reakci nyní?

Poznamenal, že zatímco aktivita v segmentu ultra-luxusních nemovitostí může pokračovat, celkový obchodní impuls pravděpodobně zpomalí.

“To se nezměnilo.”

“Tyto investice celebrit zároveň sloužily jako propagace značky.”

“Zajistí, že tyto ultra luxusní transakce se uskuteční, avšak samozřejmě za výrazně nižší ceny.”

“Tito ultra zámožní investoři jsou jiná skupina kupujících.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“Všichni si dají pauzu.”

Invezz: Očekáváte, že se trh brzy vrátí na předchozí maxima?

Obnova je pravděpodobná, ale pomalejší než v minulých cyklech, zejména ve srovnání s oživením po pandemii.

“Uděje se to, ale bude to trvat.” “Tentokrát si myslím, že cyklus bude o něco delší.”

“Řekl bych, že... cyklus zotavení bude někde v rozmezí dvou až tří let.”

“Ne dříve než za tři roky.”

Invezz: Na co by si investoři měli v tomto prostředí dát pozor?

Thakur zdůraznil, že současný trh vyžaduje dlouhodobý přístup a krátkodobé spekulativní strategie pravděpodobně nebudou fungovat.

“Především byste si měli být jistí, že pokud investujete, musíte investovat na dlouhou dobu.”

“Není to tak, že byste koupili dnes a zítra plánovali výstup s očekáváním návratnosti 20 až 30 %.”

“Potřebujete mít časový horizont alespoň čtyři až pět let.”

“Hledejte výhodné nabídky... zůstaňte na trhu alespoň čtyři až pět let.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Ale ano, tentokrát bude cyklus o něco delší."