Akcie Digital Realty klesly o 4 %, ale trh se může mýlit

Akcie Digital Realty NYSE:DLR v předburzovním obchodování v úterý klesly přibližně o 5 % poté, co správce datových center oznámil 3,5 miliard USD (cca 74,9 miliard Kč) dohodu o vykoupení podílů Blackstone ve třech aktivech v severní Virginii.

Na první pohled se reakce zdá očekávaná – transakce je velká, částečně financovaná akciemi a navazuje na několik předchozích kapitálových kroků.

Prodejní tlak však vyvolává oprávněnou otázku: nezaměřuje se trh příliš na krátkodobé zředění a nedostatečně na kvalitu toho, co Digital Realty kupuje?

Akcie Digital Realty: Transakce, která investory vyděsila

Digital Realty zaplatí 1,2 miliard USD (cca 25,7 miliard Kč) za získání smíšeného 64% kapitálového podílu Blackstone ve třech hyperscale datových centrech v severní Virginii.

Protihodnota zahrnuje 400 milionů USD (cca 8,6 miliard Kč) v hotovosti a 2,3 miliard USD (cca 49,2 miliard Kč) v akciích Digital Realty. Aktiva mají hrubou hodnotu 7,8 miliard USD (cca 166,9 miliard Kč), včetně dluhu a zbývajících kapitálových výdajů na výstavbu.

Nemovitosti zahrnují 80% podíl Blackstone ve dvou 96megawattových datových centrech v Manassas ve Virginii a jeho 50% podíl v 96megawattovém zařízení ve Sterlingu.

Investorům se tahle akce jasně nelíbila a zjevnou příčinou je zředění.

Platit 2,3 miliard USD (cca 49,2 miliard Kč) v akciích znamená více akcií v oběhu, což může krátkodobě zatížit ukazatele na akcii.

Hotovostní složka 1,2 miliard USD (cca 25,7 miliard Kč) rovněž zvyšuje obavy investorů o kapitálovou náročnost v době, kdy je výstavba datových center již drahá.

Načasování je také faktorem – Digital Realty nedávno získala zhruba 1,2 miliard USD (cca 25,7 miliard Kč) prostřednictvím prodeje akcií na trhu (at-the-market) a koupila přibližně 1 440 akrů u Kansas City pro budoucí hyperscale vývoj.

Společnost také zvyšuje svůj podíl v Teraco a kupuje Columbia Capital.

Proč fundamenty vyprávějí jiný příběh

Samotná aktiva vypadají silně: tři datová centra jsou plně pronajata hyperscale zákazníkům s investičním ratingem na 15letých nájemních smlouvách.

Mají smíšené průměrné kreditní hodnocení zákazníků AA- a zahrnují roční eskalace nájemného ve výši 3,6 %.

To má v oblasti datových center velkou hodnotu. Dlouhé smlouvy s vysoce kvalitními zákazníky mohou poskytovat předvídatelný peněžní tok, zatímco zabudované zvyšování nájemného pomáhá časem chránit výnosy.

Analytici poznamenali, že dohoda také nese počáteční stabilizovaný cap rate nad 6,5 %. U plně pronajatých hyperscale aktiv v severní Virginii to není špatné číslo.

Pokud budou výnosové míry (cap rates) nadále klesat kvůli silné poptávce po AI a cloudu, Digital Realty může kupovat velmi atraktivní dlouhodobý tok peněžních prostředků.

„Očekává se, že tato transakce bude přispívat k navýšení Core FFO na akcii v letech 2027 i 2028, jakmile bude dokončena výstavba a začne plynout nájemné,“ řekl finanční ředitel Digital Realty Matt Mercier.

To je pro investory klíčová věta. Dohoda může dnes tlačit akcii dolů kvůli zředění a obavám o financování, ale společnost očekává, že to přidá k Core FFO na akcii, jakmile se aktiva stabilizují.

Greg Wright, CIO Digital Realty, také popsal akvizici jako další fázi stávajícího partnerství s Blackstone a řekl, že umožňuje společnosti zvýšit vlastnictví v „plně pronajatých, vysoce kvalitních hyperscale aktivech.“