Raportti: Laskevatko asuntojen hinnat taantuman uhatessa?

Ohi:
päälle Jan 16, 2023
Listen to this article
  • Osa analyytikoista ennustaa valtavia romahduksia asuntojen hintoihin, mutta analyytikkomme kiistää tämän
  • Pankit terveempiä kuin 2008, kotitalouksien velka pienempi ja asuntojen kysyntä kaupungeissa ylittää tarjonnan
  • Nousevat korot kuitenkin osoittavat, että heikkeneminen väistämätöntä, mutta historian mukaan ei vakavaa

Jotkut ihmiset ovat sijoittajia luonteeltaan. Jotkut taas eivät. Mutta kaikki ovat kiinnostuneita asumisesta.

Jos et osta, olet vuokralla, mutta me kaikki tarvitsemme loppujen lopuksi asunnon. Tämä tekeekin asuntoanalyysistä niin mielenkiintoisen. Ja viimeisen vuoden aikana tulvineen epävarmuuden vuoksi asuntomarkkinat tuntuvat olevan tienhaarassa.

Etsitkö nopeita uutisia, kuumia vihjeitä ja markkina-analyysejä? Tilaa Invezzin uutiskirje jo tänään.

Jotkut analyytikot vaativat suuria korjauksia, ja otsikoissa lenteleekin noin 10 %, 15 % ja jopa 20 % laskut. Kirjoitin tämän artikkelin viime marraskuussa väittäen, että dramaattisemmat ennusteet olivat liian kaukana, enkä ymmärtänyt kuinka tuomiopäivän skenaariot voisivat toteutua.

Mutta kun talous jatkaa elinkaarikriisiään, Venäjän sota jatkuu Ukrainassa ja korkojen kiristyminen on kuumimillaan, katsotaanpa päivitettyä maisemaa.

Miksi asuntojen hintojen luullaan laskevan?

Ensinnäkin ilmeiset asiat ensin. Asuntolainojen korot ovat menneet kuuhun ja asuntojen hintojen kannalta se ei ole hyvä.

Maailman vasta palautuessa koronakriisistä ilmaantui inflaatiokriisi, jonka kaltaista emme ole nähneet sitten 70-luvun. Tämän estämiseksi Yhdysvaltain keskuspankki siirtyi aggressiivisesti nostamaan korkoja. Tämän tarkoituksena on imeä likviditeetti pois taloudesta, tukahduttaa kysyntä ja viime kädessä hillitä inflaatiota.

Näin keskuspankit taistelevat inflaatiota vastaan. Ainoa ongelma on, että samalla korkojen nostaminen tukahduttaa investointeja ja koko taloutta. Joten vaikka kysyntää on lisättävä inflaation alentamiseksi, vetämällä sen liian pitkälle on vaarana taantuma. Tämä on se köysi, jota pitkin Fed yrittää taituroida.

Valitettavasti inflaatio nousi niin pitkälle, että konsensusennusteet saavat talouden supistumaan taantumaan asti. Olemme jo nähneet Yhdistyneen kuningaskunnan kohtaavan taloudellisen kaaoksen ja Euroopan kamppailevan Venäjän Ukrainan sodan (ja siihen liittyvän energiakriisin) seurauksena. Nämä tekijät ovat johtaneet ennusteisiin, että talous supistuu ja asuntojen hinnat seuraavat mukana.

Asuntolainojen korot ovat nousseet rajusti

Tietysti on jotain paljon suorempaa, joka johtaa asuntojen hintojen laskuun, ja se on tietenkin asuntolainojen korot.

Keskuspankkien korkojen nostaminen vaikuttaa vakavasti asuntolainamaksuihin. Alla olevasta kaaviosta näkyy, kuinka nopeasti asuntolainojen korot nousivat pilviin nousten korkeimpaan pisteeseen sitten vuoden 2002, ennen kuin laskivat hieman, mutta silti 6,5 % verrattuna lähes 2,5 prosenttiin vuoden 2021 alussa. Näin suuri hyppäys lähettää asunnonomistajien asuntolainamaksut kattoon (sanaleikki tarkoituksella, lupaan sen).

Yhdysvaltain keskuspankki Fed on johtanut koronnostoja, mutta korkoja on nostettu ympäri maailmaa. Tästä huolimatta on tärkeää tarkastella markkinoita kokonaisuutena. Markkinoilla ei ole nykyään läheskään yhtä paljon vain korkoa maksavia asuntolainoja kuin menneinä vuosina. Sen lisäksi korkojen nousu vaikuttaa eniten vaihtuvakorkoisiin asuntolainoihin, jotka ovat laskeneet huomattavasti kaikkialla kehittyneissä maissa, kuten alla oleva FT:n kuvaaja osoittaa.

Tämä ei ole 2008

Tästä huolimatta ei voida väittää, että asuntolainojen korot vaikuttavat – ja ovat – vaikuttaneet kysyntään. Mutta kaikki aikaisempien vetäytymisjaksojen tai kriisien ekstrapolointi on mielestäni naiivia.

Monet järkyttävät otsikot varoittavat laajamittaisista onnettomuuksista, jotka ovat epäilemättä osittain PTSD:n taustalla, ja monet ovat saaneet aikaan Great Financial Crash (GFC) -kriisin. Mutta tämä oli musta joutsentapahtuma, jota johti asuntomarkkinoiden suora huolimattomuus ja jonka laukaisi hätkähdyttävä subprime-asuntolainakriisi.

Nykyään ympäristö on täysin erilainen. On vaikea kuvitella tämän mittakaavan subprime-johtamaa romahdusta, koska nuo heikot kohdat on rapattu. Ei vain, vaan GFC:n jälkeen pankit ovat nähneet sääntelyn kiristyneen ja niiden pakolliset pääomavarantosuhteet ovat nousseet merkittävästi. Tämä on johtanut huomattavasti terveempään ja paremmin pääomitettuun pankkijärjestelmään. Älkäämme unohtako, että vuoden 2008 ennennäkemätöntä kriisiä ja sitä seurannutta lommoa asuntotuotannossa pahensi valtavasti Lehman Brothersin ja muun pankkijengin aiheuttama kaaos.

Lisäksi aloitamme korkeammalta. Kierrätän kaavion, jota käytin edellisestä asuntoanalyysistäni, ja se maalaa hypoteettisen kuvan asuntojen hintojen 25 prosentin laskusta tällä vuosineljänneksellä Yhdysvalloissa. Se ei kuulosta niin pahaenteiseltä, kun se ilmaistaan näin: “asunto voi laskea alimmilleen kahdessa vuodessa“, eikö niin?

Yllä oleva kaavio olisi kuitenkin lopullinen karhutapaus. 25 %:n pudotuksella olisi katastrofaaliset seuraukset, ja yllä oleva skenaario toteutuu todennäköisesti osakemarkkinoiden vetäytyessä merkittävästi muun talouden rinnalla.

Mutta käytän kaaviota osoittamaan, kuinka paljon asuntojen hinnat ovat nousseet niinkin lyhyessä ajassa. Asunnon mediaanimyyntihinta oli 322 000 dollaria huhtikuussa 2020. Hieman yli kaksi vuotta myöhemmin se oli 455 000 dollaria – tämä on 41 % nousu. Miksi ostaa meemikolikko, kun voi ostaa talon?

Asuntojen hinnat voivat vielä laskea

Uskon, että tiedot ja historialliset mallit osoittavat, että asuntojen hinnat eivät yksinkertaisesti voi pudota tasolle, jonka nämä erittäin laskevat skenaariot ennustavat. Odotan toki heikkoutta, mutta varsinkin suurissa kaupungeissa asuntojen kysynnässä on tulva, eikä tarjonta riitä siihen.

Kun otetaan huomioon, että ilmasto on nykyään terveempi – sekä pankkien pääoman että kotitalouksien velkaantuminen on vähentynyt ja työmarkkinat ovat pysyneet kestävinä korkojen noususta huolimatta – ja asuntojen hintojen pitäisi olla paremmat mahdollisuudet kestämään taantumaa.

Vuoden 2008 suuren talouskriisin seurauksena asuntojen hinnat putosivat 15–20 prosenttia joissakin pahemmin kärsineissä kehittyneissä maissa. Koska järjestelmä on nykyään erilainen, minun on vaikea uskoa, että tuolle olisi taas sopiva ilmasto.

Silti emme voi sivuuttaa sitä, että on olemassa useita tekijöitä, jotka viittaavat paitsi asumisen hidastumiseen myös laskuun – ei ainoastaan siinä mittakaavassa. Asunnon hinta-tulosuhteet eivät ole liian kauniita, kun taas kohtuuhintaisuus on jopa alhaisempi kuin vuonna 2008.

Syyt pessimistisyyteen ovat selvät. Asuminen on jo osoittanut pehmenemisen merkkejä, mutta vain lievästi. Mutta tämä ei ole sama ilmasto kuin vuonna 2008, ja asuntojen romahdusta, etenkin suosituissa paikoissa ja suurissa kaupungeissa, on vaikea kuvitella.

Mutta koska inflaatio on edelleen rehottava (huolimatta optimistisemmista tiedoista viime kuussa), sota Euroopassa ja korkeat korot, on edelleen lukemattomia laskevia muuttujia. Useimmat odottavat, että ainakin lievä taantuma on väistämätön. Joka tapauksessa taloudella on edessään paljon epävarmuutta ja vaikea aika, riippumatta siitä mihin suuntaan heilautat sitä.