Οι μετοχές της Digital Realty υποχωρούν 4% — γιατί ίσως η αγορά κάνει λάθος

Η μετοχή της Digital Realty NYSE:DLR υποχώρησε περίπου 5% στις προαγορές την Τρίτη, μετά την ανακοίνωση από τον ιδιοκτήτη κέντρων δεδομένων μιας συμφωνίας 3,5 billion USD (approx. 3,1 billion €) για την εξαγορά των συμμετοχών της Blackstone σε τρία περιουσιακά στοιχεία στη Βόρεια Βιρτζίνια.

Με την πρώτη ματιά, η αντίδραση φαίνεται αναμενόμενη καθώς η συναλλαγή είναι μεγάλη, μερικώς χρηματοδοτούμενη με μετοχές και έρχεται μετά από αρκετές άλλες κεφαλαιακές κινήσεις.

Ωστόσο, η εκποιηση εγείρει ένα δίκαιο ερώτημα: η αγορά εστιάζει υπερβολικά στη βραχυπρόθεσμη αραίωση και όχι αρκετά στην ποιότητα των περιουσιακών στοιχείων που αποκτά η Digital Realty;

Μετοχή Digital Realty: Η συμφωνία που ανησύχησε τους επενδυτές

Η Digital Realty καταβάλλει 1,2 billion USD (approx. 1 billion €) για να αποκτήσει το μεικτό 64% μετοχικό ενδιαφέρον της Blackstone σε τρία υπερ-κλίμακας (hyperscale) κέντρα δεδομένων στη Βόρεια Βιρτζίνια.

Η αντάλλαγμα περιλαμβάνει 400 million USD (approx. 348,9 million €) σε μετρητά και 2,3 billion USD (approx. 2 billion €) σε μετοχές της Digital Realty. Τα περιουσιακά στοιχεία έχουν ακαθάριστη αξία 7,8 billion USD (approx. 6,8 billion €), συμπεριλαμβανομένου του χρέους και των υπολειπόμενων κεφαλαιακών δαπανών για ανάπτυξη.

Οι εγκαταστάσεις περιλαμβάνουν το 80% της Blackstone σε δύο κέντρα δεδομένων 96 μεγαβάτ στο Manassas της Βιρτζίνια και το 50% σε μια εγκατάσταση 96 μεγαβάτ στο Sterling.

Οι επενδυτές σαφώς δεν εκτίμησαν την κίνηση και ο προφανής λόγος είναι η αραίωση.

Η καταβολή 2,3 billion USD (approx. 2 billion €) σε μετοχές σημαίνει περισσότερες μετοχές σε κυκλοφορία, κάτι που μπορεί να επιβαρύνει τους δείκτες ανά μετοχή βραχυπρόθεσμα.

Το μερίδιο των 1,2 billion USD (approx. 1 billion €) σε μετρητά επιτείνει επίσης τις ανησυχίες των επενδυτών για την κεφαλαιακή ένταση, σε μια περίοδο κατά την οποία η ανάπτυξη κέντρων δεδομένων είναι ήδη ακριβή.

Η χρονική στιγμή επίσης μετράει, καθώς η Digital Realty πρόσφατα άντλησε περίπου 1,2 billion USD (approx. 1 billion €) μέσω πώλησης μετοχών στο ταμπλό (at-the-market) και αγόρασε περίπου 1,440 acres κοντά στο Kansas City για μελλοντική ανάπτυξη hyperscale.

Η εταιρεία αυξάνει επίσης τη συμμετοχή της στην Teraco και εξαγοράζει την Columbia Capital.

Γιατί τα θεμελιώδη στοιχεία δείχνουν διαφορετικά

Τα ίδια τα περιουσιακά στοιχεία φαίνονται ισχυρά, καθώς τα τρία κέντρα δεδομένων είναι πλήρως μισθωμένα σε πελάτες hyperscale επενδυτικής διαβάθμισης με 15ετείς μισθώσεις.

Έχουν μεικτή μέση πιστοληπτική διαβάθμιση πελατών AA- και περιλαμβάνουν ετήσιες αυξήσεις ενοικίου 3,6%.

Αυτό έχει αξία στον κλάδο των κέντρων δεδομένων. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις με πελάτες υψηλής ποιότητας μπορούν να παρέχουν προβλέψιμη ταμειακή ροή, ενώ οι ενσωματωμένες αυξήσεις ενοικίου βοηθούν στην προστασία των αποδόσεων με την πάροδο του χρόνου.

Οι αναλυτές σημείωσαν επίσης ότι η συμφωνία φέρει μια αρχική σταθεροποιημένη απόδοση (cap rate) πάνω από 6,5%. Για πλήρως μισθωμένα hyperscale περιουσιακά στοιχεία στη Βόρεια Βιρτζίνια, αυτό δεν είναι χαμηλός αριθμός.

Εάν οι cap rates συνεχίσουν να συμπιέζονται λόγω διατηρημένης ζήτησης για AI και cloud, η Digital Realty μπορεί να αποκτά μια πολύ ελκυστική μακροπρόθεσμη ροή ταμειακών ροών.

«Αναμένεται ότι αυτή η συναλλαγή θα συμβάλει θετικά στο Core FFO ανά μετοχή τόσο το 2027 όσο και το 2028, καθώς ολοκληρώνεται η ανάπτυξη και αρχίζουν τα μισθώματα», δήλωσε ο οικονομικός διευθυντής της Digital Realty, Matt Mercier.

Αυτή είναι η κεντρική φράση για τους επενδυτές. Η συμφωνία μπορεί να πιέζει τη μετοχή σήμερα λόγω αραίωσης και ανησυχιών χρηματοδότησης, αλλά η εταιρεία αναμένει ότι θα αυξήσει τα Core FFO ανά μετοχή μόλις τα περιουσιακά στοιχεία σταθεροποιηθούν.

Ο Greg Wright, επικεφαλής επενδύσεων της Digital Realty, παρουσίασε επίσης την εξαγορά ως το επόμενο στάδιο της υπάρχουσας συνεργασίας με τη Blackstone, λέγοντας ότι της επιτρέπει να αυξήσει την ιδιοκτησία σε «πλήρως μισθωμένα, υψηλής ποιότητας hyperscale περιουσιακά στοιχεία».