Il grande blocco immobiliare: perché il mercato immobiliare ha toccato il minimo in 29 anni e cosa succederà dopo

Il mercato immobiliare sta affrontando un duro risveglio, con le vendite di case esistenti crollate ai minimi degli ultimi 29 anni.

La National Association of REALTORS segnala che il 2024 ha registrato il ritmo più lento di vendite di case esistenti dal 1995, l'epoca di Internet dial-up e Windows 95.

Questa agghiacciante statistica sottolinea un problema complesso: la confluenza di scorte limitate e prezzi in aumento, che crea una tempesta perfetta di abitazioni inaccessibili.

Secondo la NAR, nel 2024 il numero di case vendute è sceso a soli 4,06 milioni e il prezzo medio di vendita ha raggiunto un picco record di 407.500 dollari.

Il mercato sta lottando contro una grave carenza di offerta che continua a far salire i prezzi a livelli insostenibili.

Il labirinto dei tassi ipotecari: perché i proprietari di case restano dove sono

Il nocciolo della questione è strettamente legato ai tassi ipotecari.

Secondo CoreLogic, circa l'80% dei mutui esistenti è bloccato a tassi inferiori al 5% a partire da settembre 2024.

È comprensibile che gli attuali proprietari di case siano restii a rinunciare a tassi così favorevoli, soprattutto se devono passare a un tasso attuale più vicino al 7%, che è quello a cui sono bloccati da mesi i mutui medi a 30 anni.

"Siamo noi stessi intrappolati in questa situazione", ha detto a Fortune Victor Currie, agente immobiliare della California.

L'attrattiva dei mutui a basso interesse sta tenendo una parte significativa del mercato ai margini, limitando ulteriormente l'offerta già limitata di case in vendita.

Una speranza all'orizzonte? Aumenti delle scorte e nuove costruzioni

Nonostante il quadro fosco, c'è una flebile speranza per coloro che intendono acquistare nel 2025.

Realtor.com prevede un aumento dell'inventario delle case esistenti entro la primavera, con una stima di un incremento dell'11,7% rispetto al 2024.

Tuttavia, la soluzione non è così semplice come aumentare l'inventario.

Sebbene sia importante costruire più case nuove, non si tratta di una soluzione miracolosa per i problemi del mercato immobiliare.

Sarah DeFlorio, vicepresidente del settore mutui presso William Raveis Mortgage, ha dichiarato a Fortune che i prezzi elevati dei nuovi immobili, uniti ai tassi di interesse sui mutui, stanno rendendo il mercato difficile per i potenziali acquirenti.

"Sarebbe impossibile costruirne abbastanza per soddisfare l'immensa domanda e i costi di costruzione molto elevati significano che gran parte del nuovo prodotto che arriva sul mercato non è alla portata della tipica famiglia americana", afferma DeFlorio.

Lei ritiene che "dovrebbero scendere almeno sotto il 5% prima che le persone che hanno tassi così bassi prendano in considerazione di muoversi".

Inoltre, secondo Currie, fattori locali come le restrizioni di zonizzazione e gli incendi boschivi recenti, come quelli nella zona di Los Angeles, stanno ulteriormente ritardando i progressi e peggiorando la situazione.

"Con tutti gli ostacoli normativi che dobbiamo affrontare, questa regione è già notoriamente lenta per quanto riguarda la costruzione e lo sviluppo", afferma Currie.

Nuove costruzioni: un tassello del puzzle, ma non una panacea

Le nuove costruzioni possono offrire un po' di sollievo, ma il loro impatto varia a seconda della posizione e dell'accessibilità economica.

Secondo Fortune, Jennifer Beeston, mutuista e vicepresidente senior di Rate.com, sottolinea che mentre alcuni mercati offrono nuove costruzioni nella fascia di prezzo compresa tra i 200.000 e i 300.000 dollari, le regioni con le carenze più gravi spesso non presentano tali sviluppi.

Le complessità delle nuove costruzioni non finiscono qui, aggiunge Beeston: "Molte persone vedono le nuove costruzioni come una panacea, ma non è così".

I potenziali acquirenti devono anche fare un'attenta ricerca sui costruttori per assicurarsi la qualità della costruzione.

Nonostante il rallentamento generale del mercato delle vendite di case esistenti nel 2024, l'ultimo trimestre dell'anno ha mostrato un incoraggiante rialzo.

La NAR ha osservato che le vendite hanno raggiunto il loro livello più alto da febbraio a dicembre.

Secondo DeFlorio, anche nei mercati difficili, gli eventi della vita come "matrimonio, figli, divorzio e morte" determinano le transazioni.

Sbloccare il mercato: soluzioni creative per l'effetto "lock-in"

Attualmente il mercato è limitato dall'effetto "lock-in", che continuerà a influire sul mercato finché i tassi ipotecari non scenderanno al di sotto del 6%, afferma Beeston di Rate.com.

"Penso che il numero magico sia 5, ma qualsiasi cosa al di sotto dei 6 inizierà a mostrare dei movimenti", spiega.

Suggerisce che per affrontare il problema sarà necessario trovare soluzioni creative sia da parte del governo che dei creditori.

"Finché il governo non ci darà un incentivo per vendere, questo continuerà a succedere", afferma.

Esempi di tali soluzioni sono le "ipoteche trasferibili" presenti in Canada e Gran Bretagna, che consentono ai proprietari di trasferire la propria ipoteca esistente su una nuova proprietà.

Beeston propone anche l'idea che le banche offrano ai clienti con tassi già bassi e che desiderano trasferirsi tassi inferiori a quelli di mercato, una mossa che potrebbe potenzialmente stimolare il mercato.

Navigare nel mercato immobiliare del 2025: strategie per gli acquirenti

Sebbene il mercato immobiliare sia difficile, ci sono speranze per i potenziali acquirenti di case.

Il consiglio di DeFlorio è: "È molto importante non cercare di manipolare il mercato dei tassi. Invece di concentrarsi sul tasso, presta più attenzione alla rata mensile, perché è quella che avrà un impatto sul tuo risultato finale".

Con una pianificazione attenta, una profonda conoscenza del mercato e l'aiuto di un agente esperto, gli acquirenti possono comunque trovare buone opzioni.

Beeston racconta la storia di un veterano militare della Carolina del Sud, a Columbia, che è riuscito a utilizzare un prestito VA per acquistare una proprietà del valore di 330.000 dollari senza acconto e con una rata mensile competitiva rispetto ai costi di affitto della zona.

Conclude con una dichiarazione incoraggiante: "Ci sono molte opportunità in questo momento, devi solo cercarle".