Adakah harga rumah akan turun apabila kemelesetan ekonomi tiba? Laporan

Oleh:
pada Jan 17, 2023
Listen to this article
  • Sesetengah penganalisis menjangkakan keruntuhan besar dalam perumahan, tetapi Penganalisis kami mempertikainya
  • Bank lebih sihat daripada 2008, hutang isi rumah lebih rendah
  • Walau bagaimanapun, kenaikan kadar faedah menandakan bahawa pelonggaran akan berlaku

Sesetengah orang adalah pelabur. Sesetengah lagi tidak. Walau bagaimanapun, semua orang berminat dengan perumahan.

Jika anda tidak membeli, anda menyewa, tetapi kita semua memerlukan tempat tinggal. Inilah yang menjadikan analisis perumahan begitu menarik. Dan sepanjang tahun lepas, kerana ekonomi telah dibanjiri oleh gelombang ketidaktentuan, pasaran perumahan terasa seperti berada di persimpangan jalan.

Adakah anda mencari berita terkini, tip terhangat dan analisis pasaran? Daftar buletin berita Invezz hari ini

Sesetengah penganalisis menyeru pembetulan berskala besar, dengan tajuk berita penurunan sebanyak 10%, 15%, 20%. Saya menulis artikel ini pada November lalu berhujah bahawa ramalan yang lebih dramatik adalah jauh dari sasaran, gagal untuk melihat bagaimana senario malapetaka mungkin menjadi kenyataan.

Tetapi apabila ekonomi terus bergolak di tengah-tengah krisis kos sara hidup, perang Rusia di Ukraine dan pengetatan kadar faedah, mari kita lihat landskap yang dikemas kini.

Mengapa ramai percaya harga rumah akan turun?

Pertama sekali, bahagian yang paling jelas. Kadar gadai janji telah melonjak, dan itu tidak baik untuk harga rumah.

Ketika dunia bangkit daripada COVID, krisis inflasi muncul, yang tidak pernah kita lihat sejak tahun 70-an. Untuk mengatasi masalah ini, Rizab Persekutuan mula menaikkan kadar faedah secara agresif. Matlamatnya adalah untuk menyedut kecairan daripada ekonomi, menyekat permintaan dan akhirnya mengekang inflasi.

Inilah cara bank pusat memerangi inflasi. Satu-satunya perkara yang menjadi masalah ialah, pada masa yang sama, menaikkan kadar faedah menyekat pelaburan dan ekonomi secara amnya. Jadi sementara permintaan perlu dirangsang untuk mengurangkan inflasi, terlalu banyak rangsangan mencetuskan kemelesetan. Ini adalah garis tekanan yang cuba diatasi oleh Rizab Persekutuan.

Malangnya, inflasi telah melonjak sehingga ke tahap yang mengikut ramalan konsensus menyebabkan ekonomi menguncup sehingga ke titik kemelesetan. Kita telah pun melihat UK menghadapi kekacauan ekonomi dan Eropah bergelut berikutan perang Rusia di Ukraine (dan krisis tenaga yang menyertainya). Faktor-faktor ini telah membawa kepada ramalan bahawa ekonomi akan menguncup, dengan harga rumah akan mengikutinya.

Kadar gadai janji melonjak

Sudah tentu, terdapat sesuatu yang lebih langsung yang membawa kepada ramalan penurunan harga rumah, dan itu ialah kadar gadai janji yang paling penting.

Bank pusat menaikkan kadar faedah mempunyai kesan serius ke atas pembayaran gadai janji. Carta di bawah menunjukkan betapa cepatnya kadar gadai janji melonjak, meningkat ke tahap tertinggi sejak 2002 sebelum menurun sedikit, tetapi masih pada 6.5% berbanding hampir 2.5% pada awal 2021. Lonjakan sebanyak ini menyebabkan pembayaran gadai janji pemilik rumah terus meningkat lebih tinggi.

Walaupun Rizab Persekutuan AS menerajui kenaikan kadar faedah, kadar faedah telah dinaikkan di seluruh dunia. Namun begitu, penting untuk melihat pasaran secara keseluruhan. Tidak banyak gadai janji dengan faedah eksklusif di pasaran hari ini seperti tahun-tahun sebelumnya. Bukan itu sahaja, malah kenaikan kadar faedah mempunyai kesan terbesar ke atas gadai janji kadar terapung, dan ini telah jatuh dengan ketara di seluruh dunia maju, seperti yang ditunjukkan dalam graf di bawah dari FT.

Ini bukan 2008

Namun, tidak dapat dinafikan bahawa kadar gadai janji akan – dan telah – mempengaruhi permintaan. Tetapi sebarang ekstrapolasi bagi tempoh keruntuhan atau krisis sebelum ini adalah naif, pada pendapat saya.

Terdapat banyak tajuk berita yang mengejutkan yang memberi amaran tentang keruntuhan berskala besar, yang tidak syak lagi didorong sebahagiannya oleh PTSD yang dialami begitu ramai orang yang disebabkan oleh Great Financial Crash (GFC). Tetapi ini adalah peristiwa “black swan” yang disebabkan oleh kecuaian jelas dalam pasaran perumahan, yang dicetuskan oleh krisis gadai janji subprima yang mengejutkan.

Hari ini, persekitarannya sama sekali berbeza. Sukar untuk membayangkan keruntuhan sebesar ini disebabkan oleh subprima kerana kelemahan ini telah ditutup. Bukan itu sahaja, malah sejak GFC, bank telah menyaksikan peraturan yang lebih ketat dan nisbah rizab modal yang diperlukan meningkat dengan ketara. Ini telah membawa kepada sistem perbankan yang jauh lebih sihat dan permodalan lebih baik. Jangan lupa bahawa krisis 2008 yang tidak pernah berlaku sebelum ini dan seterusnya menjejaskan perumahan telah diburukkan secara besar-besaran oleh kekacauan yang disebabkan oleh Lehman Brothers dan semua kumpulan perbankan yang lain.

Di samping itu, kita bermula dari titik yang lebih tinggi. Saya akan mengulangi graf yang saya gunakan daripada analisis terakhir saya tentang perumahan, yang menggambarkan gambaran hipotesis tentang penurunan harga rumah sebanyak 25% pada suku ini di AS. Walau bagaimanapun, ia tidak kedengaran begitu mencemaskan apabila anda mengatakan bahawa “harga perumahan boleh menurun ke tahap terendah dalam masa dua tahun“, bukan?

Walau bagaimanapun, carta di atas akan menjadi kes bear muktamad. Penurunan sebanyak 25% akan membawa kesan buruk dan senario di atas mungkin berlaku dengan pasaran saham yang merosot secara ketara bersama-sama dengan seluruh ekonomi.

Tetapi saya menggunakan graf untuk menunjukkan sejauh mana harga rumah telah meningkat dalam masa yang singkat. Harga jualan median rumah ialah $322,000 pada April 2020. Hanya lebih dua tahun kemudian, ia mencapai $455,000 – iaitu peningkatan sebanyak 41%. Mengapa membeli syiling meme apabila anda boleh membeli rumah?

Harga rumah masih boleh turun

Saya percaya bahawa data dan corak sejarah menunjukkan bahawa harga rumah tidak mungkin jatuh ke tahap yang diramalkan oleh senario yang terlalu bearis ini. Saya menjangkakan beberapa kelemahan, pasti, tetapi terutamanya di bandar-bandar besar, terdapat banyak permintaan untuk perumahan dan bekalan tidak mencukupi untuk memenuhinya.

Selain fakta bahawa iklim lebih sihat hari ini – baik dari segi permodalan bank serta hutang isi rumah yang lebih rendah, dan pasaran buruh kekal berdaya tahan walaupun kadar faedah meningkat – harga perumahan sepatutnya lebih baik untuk mengharungi kemelesetan.

Krisis kewangan besar pada tahun 2008 menyaksikan harga rumah jatuh sebanyak 15% – 20% di beberapa negara maju yang terjejas dengan lebih teruk. Memandangkan betapa berbezanya sistem hari ini, saya merasa sukar untuk mempercayai bahawa iklim kini boleh menandingi penurunan tersebut.

Namun, kita masih tidak boleh mengabaikan bahawa terdapat beberapa faktor yang bukan sahaja menunjukkan ke arah kelembapan dalam pasaran perumahan, tetapi juga penurunan – cuma tidak sebesar itu. Nisbah harga rumah kepada pendapatan tidak begitu baik, manakala kemampuan untuk memiliki adalah lebih rendah daripada tahun 2008.

Sebab untuk menjadi pesimis sangat jelas. Perumahan telah menunjukkan tanda-tanda mereda, tetapi hanya sedikit. Tetapi ini bukan iklim yang sama seperti 2008, dan keruntuhan perumahan, terutamanya di lokasi popular dan bandar-bandar besar, sukar untuk dibayangkan.

Tetapi dengan inflasi yang masih berleluasa (walaupun data lebih optimistik sepanjang bulan lepas), perang di Eropah dan kadar faedah yang tinggi, masih terdapat banyak pembolehubah bearis. Jangkaan asas oleh kebanyakan orang ialah sekurang- kurangnya kemelesetan sederhana tidak dapat dielakkan. Walau apa pun, terdapat banyak ketidakpastian dan masa yang sukar di hadapan untuk ekonomi, tidak kira ke mana arah yang diambil.