Adakah pasaran hartanah Dubai bernilai $250B mampu bertahan konflik Timur Tengah?

"Saya telah tinggal di Dubai selama 2 tahun kebelakangan ini, dan ia sangat baik. Tetapi apabila anda melihat peluru berpandu berterbangan, semua faktor lain menjadi tidak penting. Anda mahu segera bergegas ke tempat selamat," kata Dan Hayes, seorang eksekutif pemasaran sukan.

Cakrawala Dubai — yang lama menjadi simbol pertumbuhan pesat dan tempat perlindungan bagi modal global — sedang menghadapi ujian tekanan besar.

Selepas bertahun-tahun keuntungan bersejarah, sektor kediaman ultra-mewah dan utama emirat itu kini bergelut dengan sentimen "tunggu dan lihat" yang mendadak apabila ketegangan yang meningkat di Timur Tengah menyelubungi keyakinan pelabur.

Menurut ANAROCK, Dubai merekodkan hampir AED 917 bilion (kira-kira $250 bilion) nilai transaksi hartanah dalam 2025 sahaja — tertinggi dalam sejarahnya.

Jumlah transaksi melepasi 270,000 perjanjian, mencerminkan penyertaan pelabur yang kukuh dan kecairan mendalam dalam pasaran, dengan hartanah kediaman memainkan peranan utama dalam memacu momentum ini.

Lebih kurang 200,000 transaksi kediaman bernilai sekitar AED 538 bilion direkodkan sepanjang tahun tersebut.

Sejak 2021, harga harta kediaman di Dubai telah meningkat sekitar 60–75%, menjadikannya salah satu kitaran perumahan terkuat di peringkat global dalam tempoh pasca-pandemik, kata ANAROCK.

"Konteks ini penting kerana pasaran yang sudah mengalami pengembangan kuat cenderung memberi tindak balas berbeza terhadap kejutan geopolitik. Dalam kebanyakan kes, kesan awal adalah perlambatan aktiviti transaksi dan bukannya pembetulan harga secara segera," kata Dr Prashant Thakur, Pengarah Eksekutif dan Ketua Penyelidikan & Perundingan di Kumpulan ANAROCK.

Apa yang mendorong ledakan pasaran hartanah Dubai?

Dalam satu temu bual dengan Invezz, Faisal Durrani, rakan kongsi dan ketua penyelidikan untuk Timur Tengah dan Afrika Utara di Knight Frank, berkata tindak balas kerajaan UAE terhadap pandemik memainkan peranan penting dalam memulakan bonan hartanah baru-baru ini.

"UAE adalah antara negara paling tinggi kadar vaksinasinya di dunia. Ada ketika ia merupakan negara paling divaksinasi di peringkat global," katanya.

"Pandemik juga mempercepatkan beberapa undang-undang yang mungkin telah dirancang, termasuk pengenalan pelbagai pilihan visa kediaman baru yang direka untuk menarik dan mengekalkan bakat. Langkah-langkah ini memudahkan orang berpindah ke, tinggal dan bekerja di Dubai serta seluruh UAE."

Durrani turut menyorot beberapa kelebihan struktur yang terus menyokong permintaan.

"Terdapat juga faktor bukan ekonomi yang menjadikan Dubai dan UAE tempat menarik untuk tinggal, bekerja dan melabur — iklim, keselamatan, kedaulatan undang-undang, pendidikan berkualiti tinggi, dan infrastruktur bertaraf dunia. Kesemua faktor ini digabungkan telah membantu menjadikan pasaran sehebat hari ini," katanya.

Sumber: ANAROCK

Ketegangan geopolitik meningkat menguji keyakinan pelabur

Sektor hartanah Dubai sebelum ini pernah berdepan persoalan mengenai risiko geopolitik, terutamanya semasa konflik Israel–Palestin yang berlanjutan lama.

Namun, eskalasi terkini adalah kritikal kerana infrastruktur di UAE sendiri disasarkan, menguji reputasi jangka panjang emirat itu sebagai hab ekonomi yang selamat di rantau ini.

Iran dilaporkan melancarkan lebih daripada 1,000 dron dan peluru berpandu ke arah sasaran di UAE, merosakkan infrastruktur, termasuk Lapangan Terbang Antarabangsa Dubai dan Hotel Fairmont, bersama kawasan kediaman dan pelancongan.

Letupan juga dilaporkan berhampiran Lapangan Terbang Antarabangsa Zayed di Abu Dhabi pada Khamis.

Pihak lapangan terbang menasihatkan penumpang supaya tidak melakukan perjalanan kecuali mereka mempunyai tempahan yang disahkan dan telah menerima pemberitahuan terus dari syarikat penerbangan mereka.

Dalam satu siaran di X, pihak lapangan terbang berkata akses akan dihadkan secara ketat kepada penumpang yang memegang tempahan yang disahkan.

Dalam keadaan sedemikian, persoalan mengenai impak psikologi yang mungkin timbul terhadap pelabur global pasti akan muncul.

Apa yang akan dilakukan pelabur?

Pasaran hartanah Dubai bergantung kuat kepada pelabur antarabangsa dan penduduk ekspatriat.

Sebarang persepsi peningkatan risiko geopolitik boleh mendorong pelabur untuk sementara mengamalkan pendekatan tunggu dan lihat.

Perubahan sentimen seperti ini biasanya memberi kesan terlebih dahulu kepada pembelian atas pelan (off-plan) dan pelaburan spekulatif, kerana segmen ini cenderung lebih sensitif terhadap perubahan keyakinan pasaran, kata Thakur.

Laporan mencadangkan pembeli yang telah menempah rumah mungkin berusaha merunding semula terma atau mendapatkan diskaun lebih besar, manakala bakal pembeli mungkin menangguhkan keputusan pelaburan sehingga situasi menjadi stabil.

Sesetengah pelabur juga mungkin mengalihkan modal ke projek kediaman premium di India.

"Dalam segmen pasaran pertengahan (hartanah dalam julat $330,000 hingga $880,000), rundingan dijangka menjadi semakin sengit, dengan pengguna akhir mencari tawaran yang lebih baik dan pelabur menjadi lebih konservatif mengenai komitmen baru," kata Amit Goenka, CMD Nisus Finance, dalam laporan yang dipetik oleh Hindustan Times.

"Oleh itu, transaksi bernilai tinggi berkemungkinan kekal perlahan untuk beberapa ketika, kerana pelabur bernilai bersih tinggi mungkin menangguhkan pembelian tiket besar," tambahnya.

Kemerosotan pelancongan akan menjejaskan sewaan jangka pendek

Pelancongan merupakan saluran penghantaran potensi lain untuk impak ekonomi yang lebih luas.

Industri pelancongan Timur Tengah dianggarkan bernilai sekitar $367 bilion setahun, dan ketegangan geopolitik yang berpanjangan boleh menjejaskan sentimen perjalanan di seluruh rantau ini.

Anggaran industri menunjukkan ketidakstabilan boleh mengakibatkan 23–38 juta pengunjung kurang, yang berpotensi diterjemahkan kepada penurunan pendapatan pelancongan sebanyak $34–56 bilion.

"Jika senario itu berlaku, impak segera mungkin dirasai pada apartmen sewaan jangka pendek, aset perhotelan dan hartanah runcit yang terletak di daerah tumpuan pelancong," kata Thakur.

Bagaimanapun, beliau menyatakan bahawa permintaan hartanah kediaman Dubai tidak digerakkan semata-mata oleh pelancongan.

"Populasi ekspatriat yang besar di bandar ini terus menyediakan asas permintaan perumahan yang stabil," katanya.

Pasaran yang biasa dengan kitaran

Sektor hartanah Dubai telah melalui pelbagai kitaran kenaikan dan kejatuhan sepanjang dua dekad lalu.

Semasa krisis kewangan global 2008, harga hartanah jatuh hampir 50–60%, dan pasaran mengambil kira-kira enam hingga tujuh tahun untuk pulih sepenuhnya.

Satu pembetulan lagi berlaku antara 2014 dan 2019, apabila harga menurun sekitar 25–30%, terutamanya disebabkan harga minyak yang lebih rendah dan lebihan bekalan rumah.

Lebih baru-baru ini, pandemik COVID-19 hanya menyebabkan gangguan singkat, dengan pasaran pulih dalam tempoh 12–18 bulan.

Sumber: ANAROCK

Kitaran-kitaran ini menonjolkan ciri penting pasaran hartanah Dubai: walaupun pembetulan boleh menjadi tajam, sektor ini secara sejarah menunjukkan keupayaan kuat untuk pulih sebaik keyakinan pelabur stabil.

"Ketegangan geopolitik semasa tidak dinafikan akan memperkenalkan tahap berhati-hati dalam kalangan pelabur," kata Thakur.

"Jumlah transaksi mungkin sederhana dalam jangka masa terdekat ketika pembeli menilai persekitaran risiko yang sedang berubah. Namun kedudukan Dubai sebagai hab kewangan dan gaya hidup global — digabungkan dengan pangkalan pelabur yang pelbagai dan kelenturan dasar — terus memberikan sokongan struktur yang kukuh kepada sektor hartanahnya."

"Dalam pengertian itu, persoalan sebenar mungkin bukan sama ada ketegangan geopolitik akan menjejaskan pasaran hartanah Dubai — ia hampir pasti akan menjejaskan dalam jangka pendek. Soal yang lebih relevan ialah seberapa cepat keyakinan pelabur kembali sebaik persekitaran geopolitik stabil," tambah beliau.

"Jika sejarah menjadi panduan, pasaran hartanah Dubai berkali-kali menunjukkan bahawa ia boleh pulih lebih cepat berbanding banyak pasaran hartanah global."

Petua untuk pelabur menghadapi ketidakpastian

Gaj Properties telah menggariskan beberapa strategi untuk pelabur hartanah yang menavigasi landskap semasa.

Syarikat itu mengesyorkan mengutamakan hartanah dengan lokasi yang kukuh, infrastruktur mantap, dan pemaju bereputasi, sambil memantau sentimen pasaran yang lebih luas dengan teliti.

"Sentiasa kemas kini perkembangan geopolitik, tetapi elakkan membuat keputusan atas dasar emosi," kata syarikat itu.

Mereka juga menasihatkan pelabur mengamalkan perspektif jangka panjang, dengan menyatakan bahawa ketidaktentuan jangka pendek sering meratakan sepanjang tempoh pegangan berbilang tahun.

Bekerja dengan penasihat berpengalaman dan mempelbagaikan pelaburan merentasi segmen kediaman dan komersial juga boleh membantu mengimbangkan risiko.