Obawy o katastrofę mieszkaniową w Wielkiej Brytanii okazały się błędne, pomimo spadku cen w związku z obawami przed recesją

Dzisiaj w Wielkiej Brytanii widzimy coś w rodzaju doskonale niedoskonałego koktajlu jeśli chodzi o ceny domów . Taki, który zarówno smakuje okropnie, jak i powoduje paskudnego kaca następnego ranka.

Czyli znacznie wyższe stopy procentowe niż rok temu, obawy przed recesją i słabe nastroje na całym rynku. Jak dotąd jednak ceny domów w kraju utrzymywały się na stosunkowo stabilnym poziomie, choć z pewnymi słabościami.

Strona nieruchomości Rightmove właśnie poinformowała, że średnie ceny wywoławcze wzrosły tylko o 0,2% w ciągu miesiąca, w porównaniu do średniego wzrostu o 1,2% o tej porze roku. W ubiegłym roku ceny ofertowe wzrosły w tym momencie o 1,7% (a miesiąc wcześniej był to wzrost o 3%).

Ale chociaż to spowolniło, nie jest to dramatyczne – a ceny domów wciąż rosną, nawet jeśli jest to kwota znikoma. Ale czy ceny domów spadną jeszcze bardziej? Zagłębmy się.

Realne ceny domów spadają bardziej

Pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że wzrost o 0,7% jest miły iw ogóle, ale obecnie żyjemy w czasach inflacji, nad czym radośnie lamentuje każdy Brytyjczyk na ulicach. W rzeczywistości inflacja wyniosła w zeszłym miesiącu 10,1% i była najwyższa w Europie Zachodniej.

To już obrazuje wzrost cen wywoławczych o 0,7% w porównaniu z zeszłym miesiącem – co odpowiada 8,4% rocznie, co oznacza, że ceny faktycznie spadają w ujęciu realnym.

Jednak biorąc pod uwagę zamieszanie w ciągu ostatniego roku, wzrost o 8,4% nie jest czymś godnym uwagi. Rok 2022 był okropnym rokiem dla wszystkich aktywów. Akcje sprzedawały się agresywnie, osiągając najgorsze zwroty od 2008 roku. Co niezwykłe, rok przyniósł również spadki cen obligacji. Rentowność 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych, powszechnie akceptowany punkt odniesienia dla długoterminowych kosztów pożyczek, podskoczyła z 1,5% do 3,9% na koniec roku – największy skok od co najmniej 60 lat.

Jeśli chodzi o nastroje, w zeszłym tygodniu opublikowałem raport analizujący krzywą rentowności. Chociaż obligacje, które oceniłem, mają siedzibę w stanach, zapewniają dobry punkt widzenia na globalne perspektywy. Nie tylko krzywa dochodowości jest obecnie odwrócona, co jest sygnałem recesji, którego bardzo się obawiamy, ale jest to najgłębszy poziom odwrócenia od 40 lat.

Koszty kredytu hipotecznego obniżają ceny domów

Bez względu na to, w jaki sposób to zmienisz, prawdopodobnie najbardziej wpływowy czynnik dla cen domów w stopach procentowych. Ponieważ stopy procentowe szybko rosły w ciągu ostatniego roku, ceny domów znalazły się pod presją, ponieważ spłata kredytu hipotecznego wzrosła.

W najnowszym raporcie UK House Price Index ujawniono, że średnia cena domu w Wielkiej Brytanii wyniosła 288 000 GBP w lutym 2023 r., czyli o 5 000 GBP mniej niż szczyt w listopadzie 2022 r.

Ale jeśli przyjrzeć się bliżej, ta kwota 288 000 funtów jest nadal o 5,9% wyższa niż w poprzednim roku, kiedy mediana ceny wynosiła 272 000 funtów.

Bardziej niż cokolwiek, dotychczasowe dane pokazują raczej złagodzenie niż znaczące wycofanie. Jest tego kilka powodów. Pierwszym z nich jest kwestia popytu i podaży. Mówiąc prościej, popyt na domy przewyższa podaż. Jest to szczególnie szkodliwy problem w dużych miastach; dla Wielkiej Brytanii oznacza to Londyn.

Istnieje wiele sposobów, aby to wykreślić, ale uważam, że najłatwiejszym jest proste porównanie liczby osób w porównaniu do liczby domów. Zrobiłem to niedawno z poniższym wykresem i USA, ale ten sam wzór można zobaczyć w Wielkiej Brytanii (i wielu krajach zachodnich). Populacje rosły jak grzyby po deszczu, ale podaż mieszkań nie nadążała.

Ludzie zawsze będą potrzebować domu, w którym będą mieszkać, a ponieważ podaż nie wytrzymuje końca umowy, zapewnia to niezłą amortyzację cenową. To powiedziawszy, ceny mogą spadać i spadają. Najbardziej jaskrawym tego przykładem jest rok 2008.

Rok 2008 nie jest sprawiedliwym porównaniem dla budownictwa mieszkaniowego

Jednak musimy być ostrożni, jeśli chodzi o załamanie cen domów w 2008 r. jako punkt odniesienia na dzień dzisiejszy. Była to wyjątkowa sytuacja ze słabo skapitalizowanymi bankami posiadającymi kilka przewartościowanych aktywów (kredyty hipoteczne typu subprime).

Niektórzy mogą przeczytać to zdanie i wskazać na upadły Silicon Valley Bank i chwiejność banków w ciągu ostatniego miesiąca, ale to nie to samo. Ten epizod został spowodowany przez wysokie stopy procentowe, przy całkowitym braku zarządzania ryzykiem ze strony SVB, co oznaczało, że były one narażone na brzydkie ryzyko związane z czasem trwania. Same aktywa – amerykańskie obligacje rządowe – były w porządku, SVB po prostu myślało, że partia wolnych stóp procentowych będzie trwać wiecznie.

Rozsądnie jest również zwrócić uwagę na zmianę charakteru kredytów hipotecznych w wielu krajach, w tym w Wielkiej Brytanii, od 2008 r. O wiele więcej kredytów hipotecznych jest dziś zmiennych niż w 2008 r.

Ponownie, nie oznacza to, że ceny domów są odporne na podwyżki stóp procentowych. Oczywiście są one bardzo wrażliwe na stawki. Ale zwiększone rozpowszechnienie kredytów hipotecznych o zmiennej wartości pomaga przynajmniej złagodzić wpływ w porównaniu z tym, co widzieliśmy w ostatnich latach.

W Wielkiej Brytanii jest naprawdę ciężko. Pisałem o tym w październiku zeszłego roku i choć dziś sytuacja jest nieco mniej niepokojąca, sytuacja ekonomiczna nadal jest niepewna. Ceny domów spadają, co nie jest niespodzianką w tym kontekście, gdy stopy procentowe wzrosły tak szybko, a kraj ogarnia kryzys kosztów utrzymania.

Jednak obawy o pełnowymiarową katastrofę mieszkaniową wydają się błędne. Gdzie indziej jest o wiele więcej powodów do zmartwień…