Czy Airbnb przyczynia się do globalnego niedoboru mieszkań?

Francuscy ustawodawcy podjęli ważny krok, uchwalając 7 listopada ustawę mającą na celu zaostrzenie przepisów dotyczących zakwaterowania turystycznego, takiego jak Airbnb.

Działanie to, nad którym pracowano od kwietnia 2023 r., ma na celu ograniczenie ulg podatkowych dla nieruchomości wykorzystywanych pod wynajem krótkoterminowy, aby przeciwdziałać niedoborowi mieszkań w przystępnej cenie w kraju.

„Boom na wynajem za pośrednictwem Airbnb przyczynił się do wzrostu spekulacji i jeszcze większego skomplikowania dostępu do tradycyjnych mieszkań” – powiedziała Annaïg Le Meur, jedna z głównych postaci stojących za projektem ustawy.

Nowe prawo jest częścią szerszych działań mających na celu odzyskanie zasobu mieszkaniowego i zagwarantowanie, że nieruchomości mieszkalne będą służyć swojemu pierwotnemu celowi, jakim jest zapewnienie mieszkań dla długoterminowych mieszkańców.

W obliczu podwójnego wyzwania, z jakim zmagają się miasta: zarządzania turystyką i dostępnością mieszkań, francuskie działania ustawodawcze stanowią istotny krok w kierunku ograniczenia spekulacyjnych zachowań na rynku nieruchomości.

Francja nie jest jednak jedynym krajem, który poprzez nowe przepisy wprowadza ograniczenia dotyczące krótkoterminowego wynajmu, takiego jak Airbnb.

W obliczu niedoboru tanich mieszkań i gwałtownie rosnących cen czynszów rządy i władze lokalne na całym świecie wprowadzają bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego.

Jednakże przepisy te, łącznie z praktycznymi zakazami, nie rozwiązały znacząco problemu.

Invezz analizuje, jak sytuacja ta rozwija się w USA i krajach europejskich:

Władze USA regulują, a nawet zakazują wynajmu krótkoterminowego

W USA miasta coraz częściej nakładają ograniczenia na wynajem krótkoterminowy, obawiając się, że platformy te przyczyniają się do wzrostu czynszów i ograniczenia zasobów mieszkaniowych.

Na przykład w lutym 2021 r. w Irvine w Kalifornii wprowadzono zakaz krótkoterminowego wynajmu nieruchomości, takiego jak Airbnb i Vrbo, na terenach mieszkalnych, powołując się na rosnące koszty utrzymania i większe korki w dzielnicach.

Miasto Nowy Jork również podjęło odważne kroki, wdrażając rygorystyczne Prawo Lokalne nr 18, które weszło w życie w zeszłym roku.

Przepisy te praktycznie zakazały korzystania z Airbnb, gdyż stanowią, że gospodarze są zobowiązani do obecności podczas pobytów krótszych niż 30 dni, a także ograniczają liczbę wynajmowanych osób do dwóch na ofertę, jednocześnie nakładając na gospodarzy obowiązek rejestracji w urzędzie miejskim.

Stany Zjednoczone również widziały mozaikę podejść regulacyjnych. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville i Boston wdrożyły różne stopnie regulacji, aby kontrolować rozprzestrzenianie się krótkoterminowych wynajmów.

Choć na niektórych lokalnych rynkach nieruchomości zaobserwowano niewielką stabilizację, ogólny wpływ na ceny czynszów pozostaje kwestią sporną.

Europa w dużej mierze odpowiedziała wprowadzeniem limitów

W całej Europie miasta również zmagały się z problemem znalezienia równowagi między korzyściami wynikającymi z krótkoterminowego wynajmu a zapotrzebowaniem na niedrogie mieszkania.

Na przykład Barcelona podjęła drastyczne podejście. W czerwcu 2024 r. burmistrz miasta, Jaume Collboni, ogłosił plany całkowitego zakazu nowych licencji na wynajem krótkoterminowy do listopada 2028 r.

Liczba ofert wynajmu mieszkań w Barcelonie na Airbnb wzrosła o 42% od 2015 r., co tylko pogorszyło kryzys mieszkaniowy w mieście i spowodowało wycofanie tysięcy mieszkań z rynku wynajmu długoterminowego.

Celem tej inicjatywy jest odzyskanie 10 000 nieruchomości dla mieszkańców, co według Collboniego jest rozwiązaniem „największego problemu Barcelony”.

Wiedeń idzie w ślady kraju i od lipca 2024 r. będzie wprowadzać przepisy ograniczające wynajem turystyczny do 90 dni w roku.

Jest to zgodne z rozwiązaniami obowiązującymi w miastach takich jak Berlin, gdzie gospodarze Airbnb muszą uzyskać zezwolenia na wynajem całej nieruchomości i przestrzegać 90-dniowego limitu wynajmu drugiego domu.

Niedostosowanie się do tych zasad może skutkować wysokimi grzywnami, co pokazuje, jak poważną sprawą są władze.

Londyn również wprowadza podobny limit 90 nocy w roku bez konieczności składania wniosku o zmianę sposobu użytkowania, co gwarantuje, że nieruchomości będą nadal wykorzystywane przede wszystkim przez długoterminowych mieszkańców.

Czy surowe przepisy okazały się skuteczne?

W Nowym Jorku wpływ ustawy był dalekosiężny; według AirDNA, liczba ofert Airbnb na pobyty krótsze niż 30 nocy w Nowym Jorku spadła o 83% od lipca 2023 r. do lipca 2024 r.

Choć w efekcie zmniejszyła się liczba wynajmów krótkoterminowych, ostateczny cel ustawy — przekształcenie tych lokali w mieszkania na wynajem długoterminowy — nie został w pełni osiągnięty.

Jak wynika ze szczegółowego śledztwa przeprowadzonego przez Skift, rok po wprowadzeniu kontrowersyjnych przepisów rynek wynajmu w Nowym Jorku nadal jest napięty.

Chociaż liczba ofert wynajmu krótkoterminowego gwałtownie spadła, ogólny wpływ na dostępność mieszkań był umiarkowany.

Mediana czynszów w Nowym Jorku wzrosła o mniej niż 1% od czasu wejścia w życie ustawy, jednak czynsze za mieszkania z jedną sypialnią osiągnęły rekordową wysokość 4500 dolarów miesięcznie, co pokazuje, jak wiele czynników oprócz Airbnb wpływa na dostępność mieszkań.

Jednakże branża hotelarska w mieście przeżywa rozkwit, a prognozy dotyczące lokalnej turystyki wskazują na wzrost liczby odwiedzających.

Ponadto kryzys w biznesie Airbnb w Nowym Jorku zmusił indywidualnych gospodarzy do walki o pokrycie kosztów rat kredytu hipotecznego i czynszu.

Tymczasem niektórzy właściciele mieszkań nadal czerpią zyski z krótkoterminowego wynajmu, korzystając z luki w prawie.

Ponadto powstał podziemny rynek wynajmu krótkoterminowego, oferujący gościom minimalną, jeśli w ogóle, ochronę.

Eksperci zastanawiają się: czy Airbnb jest głównym winowajcą?

Badanie przeprowadzone wcześniej w tym roku przez Harvard Business Review wykazało, że choć krótkoterminowy wynajem przyczynia się do wzrostu czynszów, nie jest on jego głównym czynnikiem.

„Mówiąc wprost, ograniczenie dostępu do serwisu Airbnb nie będzie skutecznym narzędziem rozwiązania problemów z dostępnością mieszkań w wielu miastach USA” – zauważono w raporcie.

Badanie wykazało, że obecność Airbnb spowodowała wzrost średniego rocznego czynszu jedynie o 125 dolarów, co stanowi niewielką część większego wzrostu kosztów mieszkaniowych.

Badania przeprowadzone przez EY w Wielkiej Brytanii wykazały niewielką korelację między wzrostem liczby ofert na Airbnb a wzrostem kosztów mieszkaniowych.

Jak wynika z raportu, mimo powszechnych obaw, całe domy wystawione na Airbnb stanowią mniej niż 0,7% wszystkich ofert mieszkaniowych w kraju, a większość gospodarzy wynajmuje swoje domy na mniej niż trzy dni w miesiącu.

Oferty aktywne przez ponad 90 nocy w roku stanowią zaledwie 0,17% zasobu mieszkaniowego, co dodatkowo podkreśla minimalny wpływ na ogólną dostępność.

Obrona Airbnb

Aby rozwiać oskarżenia o to, że rosnąca liczba ofert Airbnb powoduje niedobór mieszkań w przystępnej cenie w Wielkiej Brytanii, Airbnb oświadczyło:

„Powszechnie wiadomo, że Wielka Brytania od lat nie wybudowała wystarczającej liczby domów, aby sprostać presji popytu, a niezależne szacunki wskazują, że w Wielkiej Brytanii brakuje około 5 milionów domów na rynku nieruchomości”.

Tymczasem dane Airbnb pokazują, że większość gospodarzy w Wielkiej Brytanii oferuje jedną ofertę wynajmu domu, a 40% z nich twierdzi, że dodatkowy dochód pomaga im pozwolić sobie na kupno domu.

We wrześniu, rok po wprowadzeniu surowego prawa, firma Airbnb zwróciła się do władz miasta z prośbą o ponowne rozpatrzenie przepisów, powołując się na wyższe ceny dla podróżnych i zerowy wpływ na rynek nieruchomości.

Airbnb, powołując się na dane Apartment List, wskazało, że wskaźnik pustostanów w mieszkaniach utrzymuje się na stabilnym poziomie 3,4% od momentu wejścia w życie ustawy.

Airbnb podkreśliło również, że wzrosły koszty podróży – ceny hoteli w Nowym Jorku w lipcu wzrosły o 7,4% w ujęciu rok do roku, przekraczając krajowy wskaźnik na poziomie 2,1% zgłoszony przez Co-Star.

Poszukiwanie rozwiązania pośredniego

Choć całkowite zakazy mogą wydawać się bezpośrednim rozwiązaniem, eksperci opowiadają się za zrównoważonymi regulacjami, które uwzględniają zarówno potrzeby mieszkaniowe, jak i korzyści ekonomiczne.

„Ograniczenia liczby nocy, na które można wynająć nieruchomość, takie jak zasada 90-dniowa w Londynie czy 30-dniowa w Amsterdamie, stanowią praktyczne rozwiązanie pośrednie” – powiedział analityk polityki gospodarczej.

Dzięki tym środkom okazjonalni gospodarze mogą zarobić dodatkowe pieniądze w okresach wzmożonego popytu, nie zachęcając inwestorów do wycofywania nieruchomości z długoterminowego rynku.

Limity obowiązujące w poszczególnych dzielnicach, takie jak te w Mission Beach w San Diego, gwarantują, że wynajem krótkoterminowy nie będzie miał dominującego wpływu na lokalny rynek nieruchomości.

Eksperci ostrzegają jednak, że egzekwowanie prawa pozostaje wyzwaniem dla wielu miast dysponujących ograniczonymi zasobami.

Wymaganie od platform udostępniania danych i przestrzegania lokalnych przepisów może usprawnić monitorowanie, ponieważ Airbnb i VRBO już gromadzą obszerne informacje na temat działalności związanej z wynajmem.