Wielki zamrożenie rynku nieruchomości: dlaczego rynek nieruchomości osiągnął 29-letnie dno i co dalej

Rynek nieruchomości staje w obliczu surowej rzeczywistości, a sprzedaż istniejących domów spadła do najniższego poziomu od 29 lat.

Według National Association of REALTORS rok 2024 był najwolniejszym rokiem pod względem sprzedaży istniejących domów od 1995 r. — epoki łączy telefonicznych i systemu Windows 95.

Ten przerażający statystyczny wskaźnik podkreśla złożoność problemu: zbieżność niedoboru zapasów i rosnących cen, co tworzy idealną burzę niedostępności mieszkań.

Według NAR w 2024 r. liczba sprzedanych domów spadła do zaledwie 4,06 mln, a mediana ceny sprzedaży osiągnęła rekordowy poziom 407 500 USD.

Rynek zmaga się z poważnym niedoborem podaży, który nieustannie podnosi ceny do niemożliwych do utrzymania poziomów.

Labirynt stóp procentowych kredytów hipotecznych: dlaczego właściciele domów nie chcą się przeprowadzać

Główny problem jest ściśle związany z wysokością stóp procentowych kredytów hipotecznych.

Według CoreLogic około 80% istniejących kredytów hipotecznych ma oprocentowanie poniżej 5% do września 2024 r.

Można zrozumieć, że obecni właściciele domów niechętnie rezygnują z korzystnych stóp procentowych, zwłaszcza gdy muszą przejść na obecną stopę procentową wynoszącą około 7%, która utrzymuje się na tym poziomie od miesięcy w przypadku średnich kredytów hipotecznych na 30 lat.

„Sam jesteśmy w tej pułapce” – powiedział Fortune Victor Currie, agent nieruchomości z Kalifornii.

Atrakcyjność kredytów hipotecznych o niskim oprocentowaniu sprawia, że znaczna część rynku pozostaje na uboczu, co dodatkowo ogranicza i tak już ograniczoną podaż domów na sprzedaż.

Nadzieja na horyzoncie? Zwiększenie zapasów i nowa budowa

Pomimo ponurej sytuacji, dla tych, którzy planują zakup w 2025 r., pojawia się cień nadziei.

Realtor.com przewiduje wzrost liczby istniejących domów na sprzedaż wiosną, prognozując 11,7% wzrost w porównaniu z 2024 r.

Jednakże rozwiązanie nie jest tak proste, jak zwiększenie zapasów.

Choć budowa nowych mieszkań jest ważna, nie jest to rozwiązanie magiczne na problemy rynku mieszkaniowego.

Sarah DeFlorio, wiceprezes ds. bankowości hipotecznej w William Raveis Mortgage, powiedziała Fortune, że wysokie ceny nowych nieruchomości w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi utrudniają zakup nieruchomości potencjalnym nabywcom.

„Niemożliwe byłoby wybudowanie wystarczającej liczby domów, aby zaspokoić ogromne zapotrzebowanie, a bardzo wysokie koszty budowy oznaczają, że wiele nowych produktów trafiających na rynek nie jest na wyciągnięcie ręki dla typowej amerykańskiej rodziny” – mówi DeFlorio.

Uważa, że „musielibyśmy zobaczyć spadek stóp procentowych przynajmniej do poziomu 5%, zanim osoby posiadające tak niskie stopy procentowe rozważą zmianę”.

Ponadto, lokalne czynniki, takie jak ograniczenia dotyczące strefowania i niedawne pożary, jak te w rejonie Los Angeles, dodatkowo opóźniają postępy i pogarszają sytuację, twierdzi Currie.

„Biorąc pod uwagę wszystkie przeszkody regulacyjne, jakie mamy, ten region jest już słynny ze swojej powolności w budownictwie i rozwoju” – mówi Currie.

Nowe budynki: część układanki, ale nie panaceum

Nowe budownictwo może przynieść ulgę, ale jego wpływ zależy od lokalizacji i dostępności cenowej.

Według Fortune Jennifer Beeston, pożyczkodawczyni hipoteczna i wiceprezes Rate.com, podkreśla, że chociaż niektóre rynki oferują nowe budynki w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000 dolarów, regiony z największym niedoborem często nie mają takich inwestycji.

Beeston dodaje, że złożoność nowych budów nie kończy się na tym: „Wiele osób uważa, że nowe budownictwo jest rozwiązaniem wszystkich problemów, ale tak nie jest”.

Potencjalni kupujący muszą również dokładnie zbadać budowniczych, aby mieć pewność, że jakość budowy będzie zadowalająca.

Pomimo ogólnego spowolnienia na rynku sprzedaży istniejących domów w 2024 r. ostatni kwartał roku wykazał zachęcający wzrost.

NAR odnotowało, że w grudniu sprzedaż osiągnęła najwyższy poziom od lutego.

Według DeFlorio, nawet na trudnych rynkach transakcje napędzają wydarzenia życiowe, takie jak „ślub, dzieci, rozwód i śmierć”.

Odblokowanie rynku: kreatywne rozwiązania problemu „lock-in”

Według Beestona z Rate.com rynek jest obecnie ograniczony przez efekt „zamknięcia”, który będzie miał wpływ na rynek, dopóki stopy procentowe kredytów hipotecznych nie spadną poniżej 6%.

„Uważam, że liczba 5 jest magiczna, ale już poniżej 6 można zauważyć ruch” – wyjaśnia.

Sugeruje, że zaspokojenie potrzeb rynku wymaga kreatywnych rozwiązań zarówno ze strony rządu, jak i pożyczkodawców.

„Dopóki rząd nie zaproponuje nam zachęt do sprzedaży, to takie sytuacje będą się powtarzać” – mówi.

Przykładem takich rozwiązań są „przenośne kredyty hipoteczne”, które funkcjonują w Kanadzie i Wielkiej Brytanii i pozwalają właścicielom domów na przeniesienie istniejącego kredytu hipotecznego na nową nieruchomość.

Beeston proponuje również, aby banki oferowały klientom z niższymi niż rynkowe stawkami, którzy chcą zmienić bank, niższe stawki niż rynkowe – ruch, który mógłby potencjalnie pobudzić rynek.

Poruszanie się po rynku nieruchomości w 2025 r.: strategie dla kupujących

Choć rynek nieruchomości jest trudny, to dla potencjalnych nabywców domów istnieje nadzieja.

DeFlorio radzi: „Bardzo ważne jest, aby nie próbować manipulować rynkiem stóp procentowych. Zamiast skupiać się na wysokości stopy, zwracaj większą uwagę na miesięczną ratę, ponieważ to właśnie ona wpłynie na Twój wynik finansowy”.

Dzięki starannemu planowaniu, dobrej znajomości rynku i pomocy doświadczonego agenta kupujący nadal mogą znaleźć dobre oferty.

Beeston opowiada historię weterana wojskowego z Kolumbii w Karolinie Południowej, który dzięki pożyczce VA mógł kupić nieruchomość za 330 000 dolarów bez wkładu własnego i przy miesięcznej racie konkurencyjnej w stosunku do kosztów wynajmu w okolicy.

Zakończyła swoje wystąpienie zachęcającym stwierdzeniem: „Obecnie jest wiele możliwości – trzeba tylko ich szukać”.