As ações da NNN REIT estão indo bem e têm mais catalisadores pela frente

O preço das ações da NNN REIT (NNN) foi bem em 2024, subindo para seu nível recorde mais alto. Ele subiu por cinco meses consecutivos, atingindo sua máxima histórica de US$ 49.

Seu retorno total neste ano é de 16,31%, maior que o Vanguard Real Estate Fund (VNQ), que subiu 12%. O NNN também teve um bom desempenho nos últimos 12 meses, subindo 46%, enquanto os ETFs VNQ e SPY saltaram 34% e 35%, respectivamente.

Bom REIT com catalisadores

A NNN é uma empresa líder que é um fundo de investimento imobiliário (REIT). Ela opera como um arrendamento triple-net, onde os inquilinos lidam com impostos de propriedade, seguro e manutenção.

O benefício desse modelo é que a empresa evita os custos mais voláteis pelos quais as empresas passam. Por exemplo, a empresa fica menos exposta a custos de funcionários, impostos e seguros, o que significa que tem margens maiores.

Os outros REITs de ponta que usam essa abordagem são Realty Income, WP Carey, Agree Realty e Essential Properties Realty Trust. Na maioria dos períodos, esses REITs geralmente se saem melhor do que outras empresas do setor.

Seus negócios também são fáceis de prever, já que as receitas são determinadas principalmente pela renda de aluguel, aquisições e alienações.

A NNN possui mais de 3.500 propriedades, que aluga para empresas do setor varejista. Seu maior cliente é a 7-Eleven, uma das maiores varejistas dos EUA. Os outros inquilinos notáveis são Mister Car Wash, Camping World, Dave & Buster, Couche-Tard, Walgreens e United Rentals.

A maioria delas são boas empresas com um longo histórico de crescimento de vendas. Algumas delas, no entanto, como AMC Theatre e Walgreens, estão passando por um período relativamente difícil. Ainda assim, a NNN mantém uma taxa de ocupação de 99,3%, maior do que a média do setor.

Por segmento, a maioria de suas lojas está no setor automotivo, seguida por lojas de conveniência, restaurantes, entretenimento familiar e concessionárias de veículos recreativos.

A NNN teve um bom desempenho nos últimos anos, com sua receita aumentando de mais de US$ 670 milhões em 2019 para mais de US$ 853 milhões nos últimos doze meses.

Fortes resultados financeiros

O preço das ações da NNN foi bem este ano, ajudado por seus resultados financeiros recentes. A receita subiu para US$ 216 milhões no segundo trimestre, um grande aumento em relação aos US$ 206 milhões que ela fez no mesmo período do ano passado.

Os fundos operacionais (FFO) da NNN aumentaram de US$ 144 milhões para US$ 152 milhões, enquanto o FFO principal saltou de US$ 144 milhões para US$ 152 milhões.

O AFFO ajustado aumentou de $ 146 milhões para $ 153 milhões. No primeiro semestre do ano, a receita saltou para $ 432, enquanto o FFO e o AFFO saltaram para $ 303 milhões e $ 306 milhões.

FFO e AFFO são métricas importantes para REITs porque fornecem um reflexo mais preciso de seu fluxo de caixa. Elas também padronizam o desempenho de um negócio em toda a indústria de REIT.

A NNN REIT espera que seus negócios continuem indo bem, com o FFO por ação subindo para entre $ 3,27 e $ 3,33 e o AFFO por ação subindo para entre $ 3,31 e $ 3,37. Ela também espera vender propriedades no valor entre $ 100 milhões e $ 120 milhões.

Análise de ações da NNN REIT

O gráfico semanal mostra que o preço das ações da NNN REIT tem estado em uma forte corrida de alta nos últimos quatro anos. Começou a subir em 2020, quando caiu para uma mínima de US$ 19.

Mais recentemente, as ações da NNN ultrapassaram dois níveis de resistência principais: US$ 44 (máxima de janeiro de 2023) e US$ 46,40 (máxima de março de 2020).

O NNN permaneceu acima das médias móveis de 50 e 200 semanas, enquanto o MACD e o Índice de Força Relativa (RSI) continuaram subindo.

Portanto, as ações provavelmente continuarão subindo, já que os touros miram o próximo ponto de resistência em US$ 50, agora que o Fed começou a cortar as taxas de juros.