Marele îngheț al locuințelor: de ce piața imobiliară a atins un minim din 29 de ani și ce urmează

Piața imobiliară se confruntă cu o verificare serioasă a realității, vânzările de locuințe existente scăzând la un nivel minim din 29 de ani.

Asociația Națională a Agenților Imobiliari raportează că 2024 a fost martorul celui mai lent ritm al vânzărilor de case existente din 1995 – epoca internetului prin dial-up și Windows 95.

Această statistică înfricoșătoare subliniază o problemă complexă: confluența inventarului limitat și a prețurilor în creștere, creând o furtună perfectă de inaccesibilitatea locuințelor.

În 2024, numărul caselor existente vândute a scăzut la doar 4,06 milioane, iar prețul mediu de vânzare a atins un vârf record de 407.500 de dolari, potrivit NAR.

Piața se confruntă cu o lipsă severă de aprovizionare care continuă să crească prețurile la niveluri nesustenabile.

Labirintul ratelor ipotecare: de ce proprietarii de case rămân pe loc

Cheia problemei este profund legată de ratele ipotecare.

Aproximativ 80% din împrumuturile existente pentru locuințe sunt blocate la rate sub 5% din septembrie 2024, potrivit CoreLogic.

Este de înțeles faptul că proprietarii actuali nu doresc să treacă de la acele rate favorabile, mai ales atunci când schimbă cu o rată curentă mai apropiată de 7%, care este locul în care creditele ipotecare medii pe 30 de ani au rămas blocate de luni de zile.

„Suntem în capcana aceea”, a declarat pentru Fortune Victor Currie, un agent imobiliar din California.

Atractia creditelor ipotecare cu dobândă scăzută menține o parte semnificativă a pieței pe margine, limitând și mai mult oferta deja limitată de case de vânzare.

Speranță la orizont? Creșterea stocurilor și construcții noi

În ciuda imaginii sumbre, există o licărire de speranță pentru cei care doresc să cumpere în 2025.

Realtor.com prezice o creștere a inventarului de locuințe existente până la primăvară, proiectând o creștere de 11,7% față de 2024.

Cu toate acestea, soluția nu este la fel de simplă precum creșterea inventarului.

Deși mai multe construcții noi sunt importante, nu este un glonț magic pentru necazurile pieței imobiliare.

Sarah DeFlorio, vicepreședinte al serviciilor bancare ipotecare la William Raveis Mortgage, a declarat pentru Fortune că prețurile ridicate la stocurile noi, împreună cu ratele ipotecare ridicate fac piața dificilă pentru aspiranții cumpărători.

„Ar fi imposibil să construiți suficient pentru a satisface nevoia imensă, iar costurile foarte mari ale construcției înseamnă că o mare parte din noul produs care ajunge pe piață nu este accesibil pentru familia dumneavoastră tipică americană”, spune DeFlorio.

Ea crede că „Ar trebui să vedem ratele să scadă cel puțin în 5, înainte ca oamenii care dețin aceste rate scăzute să ia în considerare măcar o mișcare.”

În plus, factorii locali, cum ar fi restricțiile de zonare și incendiile recente, cum ar fi cele din zona Los Angeles, întârzie și mai mult progresul și înrăutățesc situația, potrivit Currie.

„Cu toate obstacolele de reglementare pe care le avem, această regiune este deja notoriu de lentă pentru construcție și dezvoltare”, spune Currie.

Construcții noi: o piesă a puzzle-ului, dar nu un panaceu

Construcția nouă poate oferi un răgaz, dar impactul acesteia variază în funcție de locație și accesibilitate.

Potrivit Fortune, Jennifer Beeston, creditor ipotecar și vicepreședinte senior la Rate.com, subliniază că, în timp ce unele piețe oferă versiuni noi în intervalul de la 200.000 la 300.000 USD, regiunile cu cele mai grave deficite nu au adesea astfel de evoluții.

Complexitatea noilor construcții nu se termină aici, adaugă Beeston: „Mulți oameni consideră construcția nouă ca pe un glonț de argint, dar nu este așa”.

Potențialii cumpărători trebuie, de asemenea, să cerceteze temeinic constructorii pentru a asigura calitatea construcției.

În ciuda încetinirii generale a pieței de vânzări de locuințe existente în 2024, ultimul trimestru al anului a demonstrat o creștere încurajatoare.

NAR a remarcat că vânzările au atins cel mai ridicat punct din februarie în decembrie.

Potrivit lui DeFlorio, chiar și pe piețele dificile, evenimentele vieții precum „căsătoria, copiii, divorțul și moartea” conduc la tranzacții.

Deblocarea pieței: soluții creative pentru efectul de „blocare”.

În prezent, piața este constrânsă de un efect de „blocare”, care va continua să afecteze piața până când ratele ipotecare scad sub 6%, spune Beeston de la Rate.com.

„Simt că 5 este numărul magic, dar orice sub 6 vei începe să vezi mișcare”, explică ea.

Ea sugerează că abordarea pieței va necesita soluții creative atât din partea guvernului, cât și a creditorilor.

„Până când guvernul vine cu ceva care să ne stimuleze să vindem, veți vedea că acest lucru continuă să se întâmple”, spune ea.

Exemple de astfel de soluții includ „ipotecile portabile” observate în Canada și Marea Britanie, permițând proprietarilor de case să își transfere ipoteca existentă pe o nouă proprietate.

De asemenea, Beeston susține ideea ca băncile să ofere rate mai mici decât cele ale pieței clienților cu rate mai mici existente care doresc să se mute – o mișcare care ar putea stimula piața.

Navigarea pe piața imobiliară din 2025: strategii pentru cumpărători

În timp ce piața imobiliară este provocatoare, există speranțe pentru potențialii cumpărători de case.

Sfatul lui DeFlorio este: „Este foarte important să nu încerci să joci pe piața ratelor. În loc să te concentrezi asupra ratei, acordă mai multă atenție plății lunare, deoarece acesta este ceea ce va afecta rezultatul final.”

Cu o planificare atentă, o înțelegere aprofundată a pieței și ajutorul unui agent informat, cumpărătorii pot găsi în continuare opțiuni bune.

Beeston împărtășește povestea unui veteran militar din Columbia, Carolina de Sud, care a reușit să folosească un împrumut VA pentru a cumpăra o proprietate de 330.000 de dolari fără avans și o plată lunară care era competitivă față de costurile de închiriere din zonă.

Ea încheie cu o declarație încurajatoare: „Există o mulțime de oportunități în acest moment – ​​doar că trebuie să o cauți.”