De ce Fitch consideră că piața imobiliară din Dubai este „aproape de vârf” acum

Piața imobiliară rezidențială din Dubai s-ar putea apropia de un punct de cotitură, cu o corecție moderată la orizont, potrivit lui Redmond Ramsdale, șeful departamentului de rating Middle East Bank de la Fitch Ratings.

Într-un interviu recent acordat CNBC, Ramsdale a avertizat că ritmul rapid al creșterilor de prețuri observat în ultimii ani este puțin probabil să se mențină, deoarece se așteaptă ca noua ofertă să depășească cererea până în 2025 și 2026.

Prețurile proprietăților rezidențiale din Dubai au crescut cu aproape 60% de la sfârșitul anului 2021, depășind nivelurile actuale cu aproximativ o treime peste vârful anterior al pieței din 2014.

Această creștere fără precedent a fost alimentată de o confluență de factori, inclusiv redresarea post-pandemie, un val de reforme în domeniul vizelor și o creștere a interesului investitorilor.

„Credem că suntem acum aproape de vârf”, a spus Ramsdale, menționând că piața pare să fi intrat într-o etapă de maturitate după trei ani de expansiune robustă.

„O corecție moderată este acum probabilă în următoarele 18 luni”, a adăugat el, estimând că scăderile de prețuri ar putea ajunge până la 15%.

De ce este pe cale să se înregistreze o corecție pe piața imobiliară din Dubai?

Un factor cheie al corecției anticipate este volumul semnificativ de noi oferte rezidențiale care va apărea pe piață în următorii doi ani.

Un val de lansări de proiecte în 2023 și 2024 va duce la un număr record de livrări de unități locative în 2025 și 2026.

Ramsdale a subliniat că această creștere a ofertei va depăși creșterea populației Dubaiului, care a încetinit deja în urma creșterilor bruște din perioada pandemiei.

„Practic, ceea ce spunem aici este că oferta va depăși cererea”, a explicat Ramsdale.

Deși perioada post-COVID a înregistrat o creștere demografică puternică, susținută de reforme în legislația privind rezidența și munca, se așteaptă ca acest impuls să încetinească.

Presiunea asupra pieței este agravată de obstacole macroeconomice potrivnice, cum ar fi prețurile scăzute ale petrolului.

Deși prețurile imobiliarelor din Dubai au fost cândva strâns legate de tendințele petrolului, Ramsdale a remarcat că această corelație a slăbit.

Totuși, prețurile mai mici ale petrolului pot diminua sentimentul investitorilor, în special în rândul cumpărătorilor din statele Consiliului de Cooperare al Golfului (CCG) ale căror economii rămân în mare măsură dependente de veniturile din hidrocarburi.

Prudența investitorilor este, de asemenea, întărită de semnele de răcire a pieței închirierilor. După creșteri semnificative din 2021, prețurile închirierilor rezidențiale s-au stabilizat în primul trimestru al anului 2025.

„Asta ne spune că cererea a fost într-un fel absorbită acum”, a spus Ramsdale, subliniind că randamentele brute din chirii au început să scadă, deși ușor.

Ar putea piața imobiliară din Dubai să se prăbușească în 2026?

În ciuda așteptărilor unei corecții, Fitch nu prevede o prăbușire a pieței.

Scăderea preconizată a prețurilor de până la 15% pe parcursul a 18 luni ar menține prețurile mult peste nivelurile de dinainte de pandemie.

Ramsdale a caracterizat această ajustare drept „naturală”, în urma fazei extraordinare de creștere stimulată de o combinație unică de rate scăzute ale dobânzii, intrări de capital din partea investitorilor și liberalizare a politicilor.

În concluzie, piața imobiliară din Dubai pare să intre într-o nouă fază ciclică, în care scăderea prețurilor și supraoferta ar putea tempera sentimentul optimist din ultimii ani.

După cum a spus Ramsdale, „Suntem în vârful ciclului și este probabilă o corecție”. Pentru investitori și părți interesate, lunile următoare vor fi cruciale pentru a evalua cât de lină va fi tranziția pieței către acest capitol următor.