Prashant Thakur (ANAROCK): Statutul de refugiu al Dubai, testat, dar capitalul ar putea să nu plece

Piaţa imobiliară din Dubai, proaspăt ieşită dintr-o perioadă record în 2025, se confruntă acum cu un test critic pe măsură ce escaladarea tensiunilor din Vestul Asiei zdruncină încrederea investitorilor.

Emiratul înregistrase tranzacţii în valoare de $250 billion, în paralel cu o creştere abruptă a preţurilor de 50–70% în ultimii ani, alimentând îngrijorări privind supraîncălzirea chiar înainte de izbucnirea conflictului.

Ultimul şoc geopolitic a declanşat o corecţie, a perturbat sectoare cheie precum turismul şi aviaţia şi a pus pe pauză activitatea de tranzacţionare.

În timp ce unii investitori se retrag în faţa incertitudinii tot mai mari, alţii încep să vadă scăderea ca pe o posibilă oportunitate de intrare.

În acest interviu, Prashant Thakur, director executiv şi şef al departamentului de Cercetare & Consultanţă al ANAROCK, analizează impactul imediat, riscurile în evoluţie şi perspectivele pentru una dintre cele mai urmărite pieţe imobiliare din lume.

Mai jos, fragmente editate din interviu:

Invezz: Cum a afectat conflictul din Orientul Mijlociu piaţa imobiliară din Dubai şi care ar putea fi implicaţiile pe termen lung dacă tensiunile se adâncesc?

„Bine. Înainte de a vorbi despre situaţia actuală, haideţi să stabilim contextul: unde se afla piaţa imobiliară din Dubai chiar înainte de război?”

Thakur a subliniat că piaţa venea după o perioadă excepţional de puternică, cu volume record de tranzacţii şi aprecieri bruște ale preţurilor în ultimii ani.

„Cred că 2025 a fost anul record pentru Dubai. S-au încheiat tranzacţii imobiliare în valoare de $250 billion, ceea ce a fost cel mai mare nivel înregistrat vreodată în istoria Dubaiului.

Şi în ultimii patru ani, aprecierea preţurilor a fost undeva între 50 şi 70%, ceea ce a fost destul de abrupt.”

El a menţionat că îngrijorările privind supraîncălzirea pieţei începuseră deja să apară înainte de izbucnirea conflictului.

Aşadar, indiferent de război, lumea începuse să discute dacă piaţa imobiliară din Dubai se îndreaptă către o zonă de bulă.

„Ceea ce voiam să spun este că, chiar înainte ca acest război să înceapă, existau deja discuţii pe pieţe despre supraîncălzire; toată lumea căuta un declanşator pentru vreun fel de corecţie.”

În ciuda acestui fapt, el a subliniat că fundamentele de bază ale Dubai rămân solide, susţinute de o bază de cumpărători foarte diversificată la nivel global.

„Având în vedere acestea, din punct de vedere fundamental, piaţa din Dubai este una dintre cele mai puternice pieţe la nivel global deoarece baza de cumpărători este foarte diversificată. Oameni din 150 de ţări participă la această piaţă imobiliară.”

Poziţionarea Dubaiului ca refugiu sigur a jucat, de asemenea, un rol critic în atragerea de capital în timpul perturbărilor geopolitice anterioare.

„Şi, de asemenea, Dubai a fost întotdeauna văzut ca un refugiu sigur.”

Totuşi, conflictul actual a afectat direct această percepţie, atacurile lovind sectoare cheie.

„Acum, după izbucnirea acestui război, am văzut şi în Dubai un număr considerabil de atacuri. La început au început ca lovituri simbolice, dar acum loviturile au fost destul de serioase, ceea ce a perturbat liniile aeriene destul de sever.”

„Turismul, care este unul dintre sectoarele cheie care contribuie la PIB-ul Dubaiului, a suferit de asemenea un impact masiv.”

Pe termen scurt, aceasta s-a transpus într-o corecţie a preţurilor şi o încetinire a tranzacţiilor.

„Iar efectul imediat a fost o corecţie a preţurilor de 10–15%. Câteva tranzacţii care erau în negociere au fost puse în aşteptare.”

„Totuşi, au apărut semnale privind anumite achiziţii de valoare realizate de investitori mari care au un apetit ridicat pentru risc.”

Invezz: Care segmente resimt cea mai mare presiune în actualul context?

Thakur a subliniat că proprietăţile în construcţie, sau off‑plan, suportă cea mai mare parte a încetinirii, având în vedere dependenţa lor de aprecierea viitoare a preţurilor.

„Am văzut, de asemenea, că proprietăţile în construcţie au fost primele care au luat lovitura.”

„Pentru că atunci când oamenii cumpără un proiect în construcţie, ei mizează pe aprecierea viitoare.”

El a explicat că incertitudinea actuală perturbă acest model, afectând totodată şi termenele de execuţie ale proiectelor.

Invezz: Cum credeţi că va evolua situaţia dacă conflictul continuă?

Dincolo de impactul imediat, Thakur a avertizat asupra unor riscuri structurale mai mari dacă conflictul se prelungeşte, făcând paralele cu crizele trecute, dar evidenţiind şi diferenţe cheie.

„Dacă războiul escaladează, atunci nu doar Dubaiul, ci întreg Orientul Mijlociu va fi afectat sever; vom asista la o de‑rating semnificativă.”

„Dacă analizezi ce s-a întâmplat în timpul crizei financiare globale, modul în care am văzut o corecţie abruptă de aproape 40–50% şi timpul de recuperare a fost de cinci‑şase ani.”

Totuşi, el a remarcat că războaiele au consecinţe mai complexe şi de lungă durată din cauza distrugerilor fizice şi a perturbărilor economice.

„Războiul este total diferit. În război vedem multă distrugere a activelor fizice.”

„Nu este aşa încât mâine, dacă se termină războiul, a doua zi totul va fi normal. Va dura ceva timp până lucrurile vor fi repuse în funcţiune.”

„Deci, pe termen lung, dacă războiul continuă, impactul va fi foarte sever.”

Sintetizând perspectiva, el a spus că piaţa reflectă deja presiuni pe termen scurt, cu riscuri înclinate şi mai mult spre scădere dacă tensiunile se adâncesc.

Dacă războiul continuă, atunci impactul va fi resimţit puternic, iar corecţia de preţ ar fi în intervalul 25–30%, iar volumul, bineînţeles, va scădea.

Invezz: Investitorii se retrag sau mai există buzunare de activitate?

Thakur a spus că piaţa este în prezent împărţită între investitori precauţi şi cumpărători oportunişti.

„În scenariul actual, sunt două tipuri de investitori.”

„Unii sunt foarte aversi la risc. Au pus decizia de cumpărare în aşteptare.”

„Şi apoi există un alt segment de cumpărători care îşi asumă riscuri.”

„Ei gândesc că poate au ratat ocazia… şi, de fapt, asta le oferă un bun punct de intrare.”

„Deci, din acest motiv veţi observa anumite achiziţii de valoare sau cumpărări în situaţii de distress.”

Invezz: Cum reacţionează guvernul din Dubai pentru a menţine încrederea investitorilor?

El a menţionat că autorităţile au luat mai multe măsuri menite să păstreze imaginea Emiratului ca refugiu sigur şi să stabilizeze sentimentul.

„Partea bună este că administraţia Dubai a luat măsuri ferme pentru a se asigura că imaginea de refugiu sigur nu este afectată.”

„Au anunţat reînnoirea automată a vizelor pentru persoanele blocate şi ale căror vize au expirat.”

„Au cerut hotelurilor să nu majoreze abrupt tarifele.”

„Şi anunţă, de asemenea, anumite stimulente speciale prin acordarea unor reduceri la înregistrare şi la taxa de ştampilare.”

Invezz: Credeţi că investitorii îşi vor redirecţiona capitalul către pieţe alternative la nivel global?

Deşi există alternative, Thakur a spus că avantajele structurale ale Dubai limitează probabilitatea unui exod imediat de capital.

„O altă piaţă comparabilă ar putea fi Singapore, dar este foarte scumpă.”

„Şi să spunem că Dubai avea acest avantaj unic al politicii de impozitare zero.”

„Nu cred că oamenii îşi vor retrage imediat banii şi îi vor pune undeva altundeva.”

„Pentru că, la nivel global, peste tot există această incertitudine.”

„Deci cred că oamenii, în primul rând, vor rămâne investiţi. Nimeni nu vrea să vândă la evaluări distress.”

„De fapt, s-ar putea să folosească această oportunitate pentru a cumpăra mai mult.”

Invezz: Există îngrijorări privind un volum mare de ofertă viitoare — reprezintă asta un risc în acest mediu?

Thakur a recunoscut riscul, dar a spus că dezvoltatorii vor răspunde probabil prin moderarea ofertei.

„Este, este în acest scenariu.”

„Prima reacţie va fi că toate acele lansări noi, cred eu, vor lua o pauză.”

„Majoritatea acestor dezvoltatori sunt susţinuţi de guvern… ei pot oricând să sincronizeze lansările.”

„Deci, impactul imediat va fi că veţi vedea o încetinire a lansărilor noi.”

„Şi din cauza acestui război, activitatea de construcţie este, de asemenea, perturbată.”

„Aşadar, mulţi dezvoltatori vor încerca să adopte o abordare foarte controlată în ceea ce priveşte lansările noi.”

Invezz: Investitorii indieni au fost un motor important al cererii în Dubai, cu mai multe tranzacţii de profil înalt şi conduse de celebrităţi în ultimii ani. În acest context, observaţi o reacţie mai sensibilă sau mai precaută din partea acestui segment acum?

El a observat că, deşi activitatea ultra-lux poate continua, impulsul general al tranzacţiilor este probabil să încetinească.

„Nu s‑a schimbat.”

„Aceste investiţii făcute de celebrităţi erau de asemenea folosite ca o susţinere de brand.”

„Vor asigura că, ştiţi, aceste tranzacţii ultra‑lux se vor întâmpla, dar, desigur, la o rată mult mai discountată.”

„Aceşti ultra‑HNIs sunt un segment diferit de cumpărători.”

Având în vedere acestea, da… înainte auzeam despre toate aceste tranzacţii mari în fiecare săptămână… asta se va încetini.

„Toată lumea, ştiţi, va face o pauză.”

Invezz: Vă aşteptaţi ca piaţa să revină la maximele anterioare în viitorul apropiat?

Recuperarea este probabilă, dar mai lentă decât în ciclurile anterioare, în special comparativ cu revenirea post‑pandemie.

„Se va întoarce, se va întoarce, dar va dura timp.” „De data aceasta cred că ciclul va fi puţin mai lung.”

„Aş spune că… ciclul de recuperare va fi undeva în jur de doi‑trei ani.”

„Nu înainte de trei ani.”

Invezz: Ce ar trebui să aibă în vedere investitorii în acest context?

Thakur a subliniat că piaţa actuală necesită o abordare pe termen lung, strategiile speculative pe termen scurt fiind puţin probabile să funcţioneze.

„În primul rând, trebuie să aveţi foarte clar că dacă investiţi, trebuie să investiţi pe termen lung.”

„Nu este vorba să cumperi azi şi să te gândeşti să ieşi mâine şi să te aştepţi la un randament de 20–30%.”

„Trebuie să aveţi un orizont de timp de cel puţin patru‑cinci ani.”

„Căutaţi oferte avantajoase… rămâneţi pe piaţă cel puţin patru‑cinci ani.”

Nu este că piaţa nu se va redresa. Piaţa se va redresa.

„Dar da, de data aceasta ciclul va fi puţin mai lung.”