Alınacak 1 REIT hissesi, satılacak 1 hisse: Medical Properties Trust, Alexandria (ARE)

Gayrimenkul şirketleri nispeten iyi durumda çünkü birçoğu çok konuşulan vade duvarını aşmayı başarıyor ve Federal Rezerv faiz indirimlerine işaret ediyor.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ) Çarşamba günü 2023'teki en düşük seviyesinin %42 üzerinde 97,2 dolara yükseldi. Bu yıl %14'ün üzerinde sıçrayarak yaklaşık %10 yükselen SPDR Dow Jones ETF'sini (DIA) geride bıraktı.

Diğer gayrimenkul odaklı fonlar da düşük faiz oranlarının borçlanma ve yeniden finansman maliyetlerini düşürmesi nedeniyle iyi performans gösterdi. Bu makale iki popüler REIT'e bakıyor: Medical Properties Trust (MPW) ve Alexandria Real Estate Equities (ARE).

Tıbbi Mülkiyet Güveni | MPW

Medical Properties Trust, son zamanlarda yanlış sebeplerden dolayı popüler hale gelen önde gelen bir REIT'tir.

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki hastane gayrimenkul şirketlerinin en büyük sahibidir. Bu mülkleri satın aldıktan sonra şirket, hastane işletmecilerinden tutarlı gelir elde etmek için çalışır.

Teoride, hastane sektörü yaşlanmaya devam eden büyüyen Amerikan nüfusu nedeniyle nispeten güvenli bir sektördür. Sektör ayrıca her yıl trilyonlar harcayan Medicare/Medicaid tarafından da desteklenmektedir.

Ancak, Medical Properties Trust, kira ödemekte zorluk çeken birkaç sorunlu müşteri yüzünden baskı altına girdi: Prospect ve Steward Healthcare. Steward birkaç ay önce iflas başvurusunda bulundu.

Bu hafta, Yargıç Christopher Lopez iki şirkete MPW'nin Steward'ın hastanelerini devralacağı ve tüm masrafları karşılayacağı bir anlaşma için geçici onay verdi. Anlaşmanın bir parçası olarak Steward, MPW'ye karşı tüm iddiaları düşürecek ve Florida operasyonlarını satmaya devam edecek. Bu fonlar borç verenlere ve alacaklılara ödeme yapmak için kullanılacak.

Steward, Teksas'taki Wadley Bölge Tıp Merkezi de dahil olmak üzere operasyonlarını Christus Health'e satıyor.

MPW ayrıca devam eden yüksek faiz oranı ortamı nedeniyle de mücadele etti. Bu durumda şirket, kiralamaları ile bu anlaşmaları finanse etmek için kullanılan borcun ortalama süresi arasında bir uyumsuzluk buldu, çoğu durumda 15 yıldan fazla. Sonuç olarak, temettüsünü tekrar kesmeye karar verdi.

Medical Properties Trust hissesi bu yıl iyi performans gösterdi ve Ocak ayındaki en düşük noktasından itibaren %80'in üzerinde yükseldi. Bu performans çoğunlukla yatırımcıların yönetimin şirketi iyi bir şekilde toparladığına inanmasından kaynaklanmaktadır.

Ancak birçok yatırımcı şirketin geleceği konusunda ikna olmamış ve kısa pozisyonlar almış, bu da şirketin yüzde 40'a yakın kısa faiz elde etmesine neden olmuş.

Olumlu tarafta, şirket yükselen bir kanal oluşturdu ve 50 günlük hareketli ortalamanın üzerine çıktı. Ayrıca %23,6 geri çekilme noktasının üzerinde temiz bir kırılma yapmaya çalışıyor.

Ancak şirketin popüler bir düşüş işareti olan baş ve omuz grafik formasyonu oluşturması riski de bulunuyor.

Bu nedenle, bu durumda, 4,33$ seviyesindeki boyun çizgisinin altına bir kırılma daha fazla düşüşe işaret edecektir. Öte yandan, hisse senedi 5,30$ seviyesindeki H&S deseninin sağ tarafının üzerine çıkarsa daha fazla kazanç doğrulanacaktır.

İskenderiye Emlak | ARE

Alexandria Real Estate, 20 milyar doların üzerinde değerlemeyle Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en büyük REIT'lerden biridir. Ayrıca, halka arzından bu yana fiyat getirisi %430'un üzerinde olduğu için güçlü bir geçmişe sahiptir. Temettüler dahil toplam getiriler daha yüksek olmuştur.

Alexandria, MPT'den önemli ölçüde farklıdır çünkü yaşam bilimleri ve tarım teknolojisine odaklanır. Müşterileri arasında Roche, Illumina, Bristol-Myers Squibb, Sanofi ve Eli Lilly gibi ilaç sektörünün en büyük oyuncularından bazıları yer alır.

Alexandria, mavi çipli müşterilere sahip olarak Medical Properties'in karşılaştığı kira sorunlarından kaçınıyor. Bu şirketlerin çoğu ayrıca uzun vadeli kira sözleşmelerine sahip ve nadiren başka mülklere taşınıyor.

Ancak diğer REIT'ler gibi, yüksek faiz oranları ve aşırı değerli olduğu görüşü nedeniyle zor bir dönemden geçti. 2021'deki 204$'lık zirveden bu yılın başlarında 88$'lık bir dibe düştü.

Şimdi, faiz oranlarının düşmeye başlamasıyla birlikte, şirket oldukça ucuz hale geldiği için önemli ölçüde fayda sağlayabilir. 12'lik bir fiyat fiyattan işlem görüyor, bu da tarihi standartlarından daha düşük. Şirketin temettü getirisi de %4,34 ile daha cazip hale geldi.

ARE hisse senedi teknik analizi

En önemlisi, ARE hissesinin bazı ilginç teknik özellikleri var. Haftalık grafikte, %23,6 Fibonacci Geri Çekilme noktasının üzerine çıktı. Ayrıca, önemli 50 haftalık Üstel Hareketli Ortalamayı (EMA) da değiştirdi.

En önemlisi, Alexandria Real Estate yeşil renkte gösterilen boğa bayrağı grafik desenine benzeyen bir şey oluşturdu. Çoğu durumda, bu piyasadaki en önemli boğa desenlerinden biridir.

Ayrıca popüler bir yükseliş işareti olan düşen kama grafik deseni oluşturmuş gibi görünüyor. Bu nedenle, boğalar 130$'daki bir sonraki önemli direnç noktasını, %38,2'lik geri çekilme noktasını hedefledikçe hisse senedi yakında yükseliş yönlü bir çıkış yaşayabilir.