Digital Realty hissesi aşırı değerli; önemli bir dirençte duruyor

Digital Realty (NYSE: DLR) hisse senedi fiyatı bu yıl güçlü bir geri dönüş gerçekleştirdi ve rekor seviyedeki en yüksek noktasına yakın seyrediyor. 2023'teki en düşük noktasından neredeyse %100 yükselerek piyasa değerini 53 milyar doların üzerine çıkardı.

DLR bu yıl neredeyse %20 oranında yükselerek CyrusOne ve Equinix gibi diğer veri merkezi REIT'lerini geride bıraktı. Ayrıca Realty Income ve VICI Properties gibi REIT sektöründeki diğer şirketlerden de daha iyi performans gösterdi.

Veri merkezi talebi artıyor

Digital Realty, büyük teknoloji şirketlerinin kullandığı binaları sağladığı veri merkezi sektöründeki en büyük oyunculardan biridir. En dikkat çekici veri merkezi oyuncularından bazıları Amazon, Microsoft, IBM ve Google gibi firmalardır.

Bu firmalar veri merkezi binalarını inşa etmek veya satın almak yerine, genellikle bunları emlak şirketlerinden kiralar ve aylık kira öderler. Bunun nedeni, bu firmaların küresel olarak veri merkezleri işletmek için gereken ölçeğe sahip olmalarıdır.

Digital Realty'nin durumunda, şirketin beş kıtada ve 25 ülkede varlığı bulunmaktadır. Ayrıca 5.000'den fazla şirkete sunduğu 300'den fazla veri merkezi bulunmaktadır.

Digital Realty ve Iron Mountain gibi diğer veri merkezi REIT'leri, yapay zeka nedeniyle veri merkezlerine olan devam eden talep nedeniyle bu yıl ilgi odağı oldu. Analistler, veri talebi arttıkça büyük firmaların veri merkezlerine 1 trilyon doların üzerinde yatırım yapmaya devam edeceğini tahmin ediyor.

Bu büyüme, Nvidia gibi bir şirketin 3 trilyon dolarlık bir organizasyona dönüşürken, OpenAI'nin özel pazarda 150 milyar dolarlık değerlemeye ulaşmasını açıklıyor.

Digital Realty yıllar içinde satın almalar yoluyla büyüdü. 2015'te DuPont Fabros, Ascenty, Interxion ve Teraco gibi şirketleri takip eden telx'i satın aldı ve bu da daha fazla metropolde büyümesine yardımcı oldu.

Dijital Gayrimenkul gelir tablosu ve bilançosu

DLR, son birkaç yıldır artan veri ve edinim talebinin de yardımıyla güçlü bir büyüme içinde. Yıllık geliri 2019'da 3,2 milyar doların üzerindeyken geçen yıl 5,4 milyar doların üzerine çıktı.

Operasyonlardan elde ettiği fonlar (FFO) rakamı 2023'te 1,43 milyar dolardan 1,91 milyar dolara ve son on iki ayda 1,92 milyar dolara sıçradı. FFO, REIT'ler için önemli bir ölçüttür çünkü operasyonel performanslarının daha doğru bir ölçüsünü sağlar. Nakit dışı amortismanı hariç tutar ve temel operasyonlara odaklanır.

En son finansal sonuçlar, Digital Realty'nin ikinci çeyrekteki gelirinin 1,4 milyar dolar olduğunu, bunun 1. çeyreğe göre %2 artış ve 2023'ün aynı çeyreğine göre %1 düşüş olduğunu gösteriyor. Net geliri 75 milyon dolar olurken, FAVÖK'ü %2 artarak 727 milyon doların üzerine çıktı.

En önemlisi, Digital Realty'nin hisse başına FFO'su 2. çeyrekteki 1,52 dolardan 1,57 dolara yükselirken, çekirdek FFO ise 1,68 dolardan 1,65 dolara düştü.

Analistler, Digital Realty'nin bu yılki gelirinin 2023'ün aynı dönemine göre %1,8 artışla 5,57 milyar dolar olmasını bekliyor. 2025'te yıllık geliri yaklaşık 6 milyar dolar olacak.

Değerleme ve temettüler

Digital Realty ve diğer REIT'lere temettüleri nedeniyle yatırım yapılır. Şirketin durumunda, çoğu REIT'ten daha düşük olan %3'lük bir temettü getirisi vardır. Küçük getiri, şirketin yıllar içindeki güçlü hisse senedi performansından kaynaklanmaktadır.

Digital Realty son iki mali yılda temettü ödemelerini artırmadı. Son iki yılda üst üste 4,88$ temettü ödedi. Olumlu tarafı, şirketin gelecekte ödemelerini artırması muhtemel.

Dondurulmuş temettünün yanı sıra, şirketin veri merkezi sektöründeki faaliyetleri nedeniyle aşırı değerlenmiş olma riski de bulunuyor.

Dijital gayrimenkulün fiyat/AFFO oranı 27'dir ve bu oran sektör ortalaması olan 16'dan çok daha yüksektir. İleri P/AFFO'su ise sektörün ortalama değeri olan 17'den daha yüksek olan 25'e çıkmıştır. Bu nedenle değerleme çarpanlarını haklı çıkarmak için gelirini ve karlılığını artırması gerekmektedir.

Digital Realty hisse senedi fiyat analizi

Haftalık grafik, DLR hisse senedi fiyatının son birkaç ayda güçlü bir yükselişte olduğunu gösteriyor. 2023'te 79,23 dolara düştü ve bugün 157 dolara sıçradı.

En son olarak, hisse senedi maviyle gösterilen yükselen bir kanal modeli oluşturdu. Ayrıca, 2022'deki en yüksek salınımı olan 160$'daki önemli direnç noktasının birkaç puan altında kalmaya devam ediyor.

Digital Realty, geçen yıl Kasım ayında yükseliş eğilimi gösteren 50 günlük ve 200 haftalık hareketli ortalamaların üzerinde kaldı. Çoğu dönemde bu model, piyasadaki en yükseliş eğilimi gösteren işaretlerden biridir.

Bu nedenle, hisse senedinin yükseliş trendine devam edebilmesi için 160$'daki direnç noktasının üzerine çıkması gerekiyor. Bu gerçekleşirse, muhtemelen geri çekilecek ve yükselen kanalın 150$'daki alt tarafını yeniden test edecektir.