NNN REIT hissesi iyi gidiyor ve önünde daha fazla katalizör var

NNN REIT'in (NNN) hisse senedi fiyatı 2024'te iyi bir performans göstererek en yüksek rekor seviyesine ulaştı. Beş ay üst üste yükselerek 49$'lık tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı.

Bu yılki toplam getirisi %16,31'dir ve %12 yükselen Vanguard Real Estate Fund'dan (VNQ) daha yüksektir. NNN de son 12 ayda iyi bir performans göstererek %46 yükselirken, VNQ ve SPY ETF'leri sırasıyla %34 ve %35 oranında sıçradı.

Katalizörleri olan iyi REIT

NNN, gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT) olan önde gelen bir şirkettir. Kiracıların emlak vergileri, sigorta ve bakımı üstlendiği üçlü net kiralama olarak faaliyet göstermektedir.

Bu modelin faydası, şirketin şirketlerin içinden geçtiği en değişken maliyetlerden kaçınmasıdır. Örneğin, şirket çalışan maliyetlerine, vergilere ve sigortaya daha az maruz kalır, bu da daha yüksek marjlara sahip olduğu anlamına gelir.

Bu yaklaşımı kullanan diğer en iyi REIT'ler Realty Income, WP Carey, Agree Realty ve Essential Properties Realty Trust'tır. Çoğu dönemde, bu REIT'ler sektördeki diğer şirketlerden daha iyi performans gösterir.

Gelirlerinin büyük çoğunluğu kira geliri, satın almalar ve elden çıkarmalar üzerinden belirlendiğinden işlerini tahmin etmek de kolaydır.

NNN, perakende sektöründeki şirketlere kiraladığı 3.500'den fazla mülke sahiptir. En büyük müşterisi, ABD'deki en büyük perakendecilerden biri olan 7-Eleven'dır. Diğer önemli kiracılar Mister Car Wash, Camping World, Dave & Buster, Couche-Tard, Walgreens ve United Rentals'dır.

Bunların çoğu satışları artırma konusunda uzun bir geçmişe sahip iyi şirketlerdir. Ancak bazıları, örneğin AMC Theatre ve Walgreens, nispeten zor bir dönemden geçiyor. Yine de NNN, sektör ortalamasından daha yüksek olan %99,3'lük bir doluluk oranını sürdürüyor.

Segmentlere göre mağazalarının çoğu otomotiv sektöründe olup, bunu marketler, restoranlar, aile eğlenceleri ve karavan bayileri takip ediyor.

NNN, son birkaç yılda iyi bir performans gösterdi; geliri 2019'da 670 milyon doların üzerindeyken son on iki ayda 853 milyon doların üzerine çıktı.

Güçlü finansal sonuçlar

NNN hisse senedi fiyatı bu yıl iyi performans gösterdi, son mali sonuçlarının da yardımıyla. Gelir, ikinci çeyrekte 216 milyon dolara yükseldi, geçen yılın aynı döneminde elde ettiği 206 milyon dolardan büyük bir artış.

NNN'nin operasyonlardan elde ettiği fonlar (FFO) 144 milyon dolardan 152 milyon dolara yükselirken, çekirdek FFO ise 144 milyon dolardan 152 milyon dolara sıçradı.

Ayarlanmış AFFO 146 milyon dolardan 153 milyon dolara yükseldi. Yılın ilk yarısında gelir 432 dolara yükselirken, FFO ve AFFO 303 milyon dolara ve 306 milyon dolara yükseldi.

FFO ve AFFO, REIT'ler için önemli ölçütlerdir çünkü nakit akışının daha doğru bir yansımasını sağlarlar. Ayrıca, REIT sektöründe bir işletmenin performansını standartlaştırır.

NNN REIT, hisse başına FFO'nun 3,27 ila 3,33 dolar arasına, hisse başına AFFO'nun ise 3,31 ila 3,37 dolar arasına yükselmesiyle işinin iyi gitmeye devam etmesini bekliyor. Ayrıca 100 milyon ila 120 milyon dolar arasında değere sahip mülk satmayı bekliyor.

NNN REIT hisse senedi analizi

Haftalık grafik, NNN REIT hisse senedi fiyatının son dört yıldır güçlü bir yükselişte olduğunu gösteriyor. 2020'de 19$'lık bir düşük seviyeye düştüğünde yükselmeye başladı.

Son olarak NNN hisseleri iki önemli direnç seviyesini aştı: 44 dolar (Ocak 2023 zirvesi) ve 46,40 dolar (Mart 2020 zirvesi).

NNN, 50 haftalık ve 200 haftalık hareketli ortalamaların üzerinde kalırken, MACD ve Göreceli Güç Endeksi (RSI) yükselmeye devam etti.

Dolayısıyla, Fed'in faiz oranlarını düşürmeye başlamasıyla boğaların bir sonraki önemli direnç noktası olan 50 doları hedeflemesiyle hisse senedinin yükselişine devam etmesi muhtemel.