BXMT: هل يعتبر Blackstone Mortgage Trust سهمًا جيدًا لتوزيع الأرباح؟

يبدو أن شركة Blackstone Mortgage Trust (BXMT) شركة توزيع أرباح جيدة للاستثمار فيها. فهي تتمتع بعائد توزيعات أرباح مثير يبلغ نحو 10%، وتتداول بأقل من القيمة الدفترية، وهي جزء من شركة Blackstone، أكبر شركة أسهم خاصة في العالم.

كان سعر سهم BXMT يتداول عند 18.55 دولارًا يوم الجمعة، وهو نفس المستوى الذي كان عليه في الأسابيع القليلة الماضية. ويظل أعلى بنسبة 35% من أدنى مستوى له في عام 2023، مما يمنحه قيمة سوقية تبلغ 3.31 مليار دولار، وهو أقل بكثير من محفظة قروضه البالغة 19.3 مليار دولار.

ما هو بلاكستون مورتجيج؟

تعد شركة بلاكستون مورتجيج شركة رائدة يحبها المستثمرون الذين يركزون على توزيع الأرباح نظرًا لسجلها الطويل في نمو توزيعات الأرباح. وهي شركة تمويل عقاري تقدم قروضًا أولية مضمونة بالعقارات التجارية في الولايات المتحدة وأوروبا ودول أخرى.

الفكرة وراء BXMT بسيطة نسبيًا. فهي تقدم القروض للمطورين وشركات العقارات وتستخدم نفس العقار كضمان. وهي تجارة مهمة لأن مديرها هو بلاكستون، أكبر مستثمر عقاري في العالم.

أصبحت الشركات مثل BXMT أكثر شعبية في قطاع العقارات بعد الأزمة المالية العالمية (GFC) في عامي 2008/2009 منذ أن خفضت البنوك تعرضها بسبب اللوائح الصارمة.

تتكون محفظة BXMT من قروض في معظم المجالات في قطاع العقارات. معظم هذه القروض في قطاع المساكن متعددة الأسر، يليه المكاتب، والضيافة، والصناعة، والمكاتب خارج الولايات المتحدة.

أسعار الفائدة المرتفعة

كما استفادت BXMT مؤخرًا من أسعار الفائدة المرتفعة في الولايات المتحدة وأسواقها الأخرى. فقد دفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى ما بين 5.25% و5.50% للتعامل مع التضخم بعد كوفيد-19. وعلى نحو مماثل، رفع البنك المركزي الأوروبي وبنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة.

غالبًا ما تستفيد BXMT عندما تكون أسعار الفائدة أعلى لأن معظم محفظتها تعتمد على أسعار فائدة متغيرة.

ومع ذلك، يمكن أن تتأثر المعدلات المرتفعة بمعدلات التخلف عن السداد المرتفعة مع اقتراب مواعيد الاستحقاق. وفي السنوات القليلة الماضية، كان الحديث يدور حول جدار الاستحقاقات. مع استحقاق أكثر من تريليون دولار من القروض المرتبطة بقطاع العقارات التجارية.

يفسر الخوف سبب بقاء سهم BXMT أقل بنحو 24% عن أعلى مستوياته في عام 2021. ومع ذلك، هناك ضوء في نهاية النفق حيث تجنبت صناعة العقارات التجارية الانهيار الذي حدث في عام 2008/9 والذي توقعه بعض المحللين.

هناك أيضًا مؤشرات على أن المزيد من الشركات تجبر موظفيها على العودة إلى المكاتب، وهو أمر جيد.

اقرأ المزيد: قد ينهار سهم Blackstone Mortgage (BXMT) بنسبة 21٪ قريبًا

أرباح بلاكستون للرهن العقاري

وكان المحفز الأخير لسعر سهم BXMT هو أرباح الشركة خلال الأشهر الثلاثة المنتهية في سبتمبر.

كانت هذه النتائج أضعف إلى حد ما مما أعلنته الشركة العام الماضي. فقد انخفضت فوائدها والدخل المرتبط بها إلى 430 مليون دولار من 519 مليون دولار قبل عام. كما انخفض دخلها من الفوائد في تسعة أشهر من 1.5 مليار دولار إلى 1.3 مليار دولار.

وأعلنت شركة بلاكستون مورتجيج أيضًا عن خسارة خلال الربع حيث بلغ صافي خسارتها 55 مليون دولار من ربح قدره 30.5 مليون دولار.

وقد كان سبب هذه الخسارة في الغالب هو جودة الائتمان، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع خسائر القروض. والأسوأ من ذلك أن الإدارة تتوقع استمرار الخسائر، حيث أضافت 132.5 مليون دولار إلى خسائرها الائتمانية المتوقعة الحالية. وقد ارتفع احتياطي خسائرها الائتمانية المتوقعة هذا العام إلى أكثر من مليار دولار.

تشرح هذه النتائج سبب تداول BXMT بخصم كبير على قيمتها الدفترية. تبلغ نسبة السعر إلى القيمة الدفترية 0.8، في حين يبلغ مضاعف شركة Starwood Property Trust (STWD)، التي تتمتع بجودة ائتمانية أفضل، 1.01x. ويبلغ مضاعف شركة Ladder Capital Corp 0.95.

تحديات عائد سهم BXMT

الشيء الآخر الذي يجب مراعاته عند الاستثمار في BXMT هو أنه يجب عليك في الغالب تجاهل عائد الأرباح بنسبة 10% والنظر في العائد الإجمالي. من الناحية المثالية، في معظم الحالات، يجب أن تفكر في الاستثمار في شركة تتفوق على مؤشر S&P 500 على الأقل.

إن سجل شركة بلاكستون مورتجيج تراست ضعيف في هذا الصدد. إذ تشير البيانات إلى أن إجمالي عائدها هذا العام بلغ سالب 4.4%. وعلى النقيض من ذلك، بلغ عائد صندوق VOO المتداول في البورصة نحو 23%. وكما هو موضح أعلاه، بلغ إجمالي عائد الشركة في السنوات الخمس الماضية سالب 18.8% مقارنة بعائد VOO الذي بلغ 107%.

وهذا أمر جدير بالملاحظة نظراً لأن مؤشر S&P 500 يدفع أرباحاً ضئيلة بسبب أدائه التاريخي.

يمكن أيضًا الإشارة إلى الاستثمار في السندات الحكومية بدلاً من BXMT في الوقت الحالي نظرًا لأن العائد على السندات لأجل عشر سنوات يتجاوز 4%. وهذا يعني أن أداءها أفضل من BXMT.

مخطط BXMT بواسطة TradingView

على الجانب الإيجابي، شكّل سهم BXMT نمط مثلث على الرسم البياني الأسبوعي، مما يعني أنه قد يشهد عودة قوية في الأشهر المقبلة. وإذا حدث هذا، فسوف يرتفع السهم من 18.7 دولارًا إلى 24.5 دولارًا، وهو أعلى مستوى له في عام 2022، وهو ما يزيد بنحو 32% عن المستوى الحالي.