Přežije dubajský realitní trh v hodnotě $250B konflikt na Blízkém východě?

„V Dubaji žiju poslední 2 roky a bylo to skvělé. Ale když vidíte prolétávat střely, všechno ostatní jde stranou. Chcete se urychleně dostat do bezpečí,“ řekl Dan Hayes, ředitel ve sportovním marketingu.

Obrys Dubaje — dlouho symbol rychlého růstu a útočiště pro globální kapitál — nyní čelí zásadní zátěžové zkoušce.

Po letech historických zisků se ultra-luxusní a prémiový rezidenční segment emiráty potýká s náhlým sentimentem „počkejme a uvidíme“, protože stupňující se napětí na Blízkém východě vrhá stín na důvěru investorů.

Podle ANAROCKu Dubaj zaznamenal téměř AED 917 billion (about $250 billion) v hodnotě realitních transakcí pouze v roce 2025 — nejvíce ve své historii.

Objem transakcí překročil 270,000 obchodů, což odráží silnou účast investorů a hlubokou likviditu na trhu, přičemž rezidenční nemovitosti hrály hlavní roli v pohánění tohoto tempa.

Během roku bylo zaznamenáno přibližně 200,000 rezidenčních transakcí v hodnotě kolem AED 538 billion.

Od roku 2021 vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v Dubaji zhruba o 60–75 %, což z něj podle ANAROCKu činí jedno z nejsilnějších bytových cyklů na světě v postpandemickém období.

„Tento kontext je důležitý, protože trhy, které již zažívají silnou expanzi, mají tendenci na geopolitické šoky reagovat odlišně. Ve většině případů je počátečním efektem zpomalení transakční aktivity spíše než okamžitá korekce cen,“ uvedl Dr Prashant Thakur, výkonný ředitel a vedoucí výzkumu a poradenství v ANAROCK Group.

Co pohánělo boom dubajského trhu s nemovitostmi?

V rozhovoru pro Invezz Faisal Durrani, partner a vedoucí výzkumu pro Blízký východ a severní Afriku ve společnosti Knight Frank, uvedl, že reakce vlády SAE na pandemii hrála klíčovou roli při nastartování nedávného boomu na trhu s nemovitostmi.

„SAE patřily mezi nejvíce očkované země světa. Dokonce byly chvíle, kdy byly nejvíce očkovanou zemí globálně,“ řekl.

„Pandemie také urychlila některé zákony, které možná byly již v plánu, včetně zavedení širokého spektra nových rezidenčních víz určených k přilákání a udržení talentů. Tyto kroky značně usnadnily lidem přestěhovat se, žít a pracovat v Dubaji i v celé UAE.“

Durrani také zdůraznil několik strukturálních výhod, které nadále podporují poptávku.

„Existují také měkčí faktory, které činí Dubaj a SAE atraktivním místem pro život, práci a investice — klima, bezpečí a ochrana, právní stát, kvalitní vzdělání a špičková infrastruktura. Kombinace těchto faktorů pomohla udělat trh tak úspěšným, jak je dnes,“ dodal.

Zdroj: ANAROCK

Rostoucí geopolitické napětí zkouší důvěru investorů

Digitální sektory realitního trhu v Dubaji se již dříve potýkaly s otázkami geopolitických rizik, zejména v souvislosti s dlouhodobým izraelsko-palestinským konfliktem.

Aktuální eskalace je však klíčová, protože infrastruktura v SAE je sama cílem útoků, což zkouší dlouhodobou reputaci emiráty jako bezpečného ekonomického centra regionu.

Írán podle zpráv vypustil více než 1,000 dronů a raket směrem k cílům v SAE, což poškodilo infrastrukturu, včetně Dubai International Airport a hotelu Fairmont, stejně jako rezidenční a turistické oblasti.

Ve čtvrtek byly také hlášeny exploze v blízkosti Zayed International Airport v Abú Dhabí.

Letištní orgány poradily cestujícím, aby necestovali, pokud nemají potvrzené rezervace a nedostali přímá oznámení od svých leteckých společností.

V příspěvku na X letiště uvedlo, že přístup bude přísně omezen pouze na cestující s potvrzenými rezervacemi.

Na takovém pozadí se pochopitelně objevují otázky ohledně možného psychologického dopadu, který to může mít na globální investory.

Jak budou investoři reagovat?

Realitní trh v Dubaji silně závisí na mezinárodních investorech a expatriovaných rezidentech.

Každé vnímání rostoucího geopolitického rizika může investory přimět dočasně přijmout strategii „počkej a uvidíš“.

Takové posuny sentimentu obvykle nejdříve ovlivňují nákupy v projektech „off-plan“ a spekulativní investice, protože tyto segmenty jsou citlivější na změny důvěry na trhu, uvedl Thakur.

Podle zpráv mohou kupující, kteří si již rezervovali byty, usilovat o přejednání podmínek nebo získání větších slev, zatímco potenciální kupci mohou odložit investiční rozhodnutí, dokud se situace nestabilizuje.

Někteří investoři mohou také přesměrovat kapitál do prémiových rezidenčních projektů v Indii.

„Ve středním segmentu trhu (nemovitosti v rozmezí $330,000 až $880,000) se očekává intenzivnější vyjednávání, kdy koneční uživatelé budou usilovat o lepší nabídky a investoři budou při nových závazcích opatrnější,“ uvedl Amit Goenka, předseda představenstva Nisus Finance, v zprávě citované v Hindustan Times.

„Transakce s vysokou hodnotou proto pravděpodobně zůstanou nějakou dobu utlumené, protože investoři s vysokým čistým jměním mohou odkládat nákupy za vysoké částky,“ dodal.

Pokles cestovního ruchu zasáhne krátkodobé pronájmy

Cestovní ruch představuje další potenciální kanál přenosu širšího ekonomického dopadu.

Hodnota odvětví cestovního ruchu na Blízkém východě se odhaduje na přibližně $367 billion ročně a prodloužené geopolitické napětí by mohlo zatížit cestovní sentiment v celém regionu.

Odhady průmyslu naznačují, že nestabilita by mohla mít za následek o 23–38 million méně návštěvníků, což by se potenciálně přeložilo do poklesu příjmů z cestovního ruchu o $34–56 billion.

„Pokud by se tento scénář naplnil, okamžitý dopad by se pravděpodobně projevil na krátkodobých pronájmech bytů, hotelech a maloobchodních nemovitostech v turisticky frekventovaných čtvrtích,“ uvedl Thakur.

Nicméně dodal, že poptávka po rezidenčních nemovitostech v Dubaji není poháněna pouze turismem.

„Velká expat populace ve městě nadále poskytuje stabilní základ poptávky po bydlení,“ řekl.

Trh zvyklý na cykly

Realitní sektor v Dubaji prošel v posledních dvou dekádách několika boomy a propady.

Během globální finanční krize v roce 2008 ceny nemovitostí klesly téměř o 50–60 % a trh se plně zotavil přibližně za šest až sedm let.

Další korekce nastala v letech 2014–2019, kdy ceny klesly přibližně o 25–30 %, převážně kvůli nižším cenám ropy a přebytku nabídky bydlení.

Nedávno pandemie COVID-19 způsobila pouze krátkodobé narušení a trh se zotavil během 12–18 měsíců.

Zdroj: ANAROCK

Tyto cykly zdůrazňují důležitou charakteristiku dubajského trhu s nemovitostmi: i když mohou být korekce prudké, sektor historicky prokazoval silnou schopnost se zotavit, jakmile se důvěra investorů stabilizuje.

„Současné geopolitické napětí nepochybně zavede mezi investory určitou míru opatrnosti,“ uvedl Thakur.

„Objemy transakcí se mohou v krátkodobém horizontu zmírnit, zatímco kupující budou vyhodnocovat vyvíjející se rizikové prostředí. Přesto pozice Dubaje jako globálního finančního a životního centra — v kombinaci s diverzifikovanou základnou investorů a flexibilitou politiky — nadále poskytuje silnou strukturální podporu jeho realitnímu sektoru.“

„V tom smyslu nemusí být skutečnou otázkou, zda geopolitické napětí ovlivní dubajský trh s nemovitostmi — v krátkodobém horizontu to téměř jistě udělá. Relevatnější otázkou je, jak rychle se důvěra investorů vrátí poté, co se geopolitické prostředí stabilizuje,“ dodal.

„Pokud historie něco naznačuje, dubajský trh s nemovitostmi opakovaně ukázal, že se dokáže zotavit rychleji než mnohé globální realitní trhy.“

Tipy pro investory v období nejistoty

Gaj Properties uvedla několik strategií pro investory do nemovitostí, kteří se snaží orientovat v současném prostředí.

Společnost doporučuje upřednostňovat nemovitosti na silných lokalitách, se solidní infrastrukturou a respektovanými developery, přičemž důkladně sledovat širší sentiment na trhu.

„Zůstaňte informovaní o geopolitickém vývoji, ale vyhněte se rozhodování na základě emocí,“ uvedla firma.

Doporučila také investorům přijmout dlouhodobou perspektivu a poznamenala, že krátkodobá volatilita se často vyhladí v rámci víceletých holdingových období.

Spolupráce se zkušenými poradci a diverzifikace napříč rezidenčními i komerčními segmenty může rovněž pomoci vyvážit rizika.