Boligpriserne vil ikke falde til under niveauet før pandemien

Af:
op nov 4, 2022
Listen to this article
  • De 30-årige realkreditrenter er nu over 7% for første gang siden 2002, efter at de for et år siden lå på 3,1%.
  • Boligpriserne er endnu ikke faldet, men dette burde dog ændre sig.
  • Alligevel steg priserne 44% under COVID og det er usandsynligt, at de vil falde til et så lavt niveau igen.

Efter at have skrevet om de seneste rentestigninger i går, så fik jeg lyst til at tage et kig på, hvad alt dette betyder for boligmarkedet. Der har været mange slemme nyhedsoverskrifter om dette område på det seneste, og man kunne derfor nemt blive tilgivet for at tro, at taget er ved at falde ned over hovedet på os (et lille ordspil!).

Så hvad betyder al denne rentesnak for realkreditlånene og boligmarkedet?

Er du på udkig efter hurtige nyheder, gode tips og markedsanalyser? Tilmeld dig Invezz' nyhedsbrev i dag.

Renter på realkreditlån

Fed-renten – som fungerer som reference for alle de andre renter i økonomien, fra kreditkortgæld til erhvervslån til realkreditlån – befinder sig på det højeste niveau siden det store finansielle krak tilbage i 2008, med Fed, der siger, at 4,5% vil blive nået indenfor kort tid (og hvor mange forventer 5%).

Fed-renten er kortsigtet, men realkreditrenterne er knyttet til den. Den gennemsnitlige rente på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån steg til over 7,08% i denne uge. I sammenligning med dette er dette over det dobbelte af, hvad den var for blot et år siden på 3,14%. Av.

Dette er første gang, at 30-året har ramt 7% siden 2002, hvilket var dengang hvor George Bush var præsident, den første Ringenes Herre-film ramte biograferne, og euroen blev introduceret i Europa.

Boligmarkedet

Så hvad betyder dette for boligpriserne? Med højere realkreditrenter vil boligpriserne falde, ikke?

Stort set. Højere renter bremser økonomien generelt; dette er lige præcis, hvad de er designet til at gøre, idet det lavere forbrug og de færre penge i omløb vil begrænse inflationen – hvilket lige præcis er grunden til, at Fed hæver renten.

Forbrugerne oplever ikke kun højere afdrag på realkreditlån, hvilket naturligvis gør det mindre attraktivt at købe en bolig, men de oplever også højere omkostninger på alle fronter – ikke ligefrem en god grund til at købe en bolig.

Men hvis man kigger på tallene, så har boligpriserne dog endnu ikke bevæget sig væsentligt. Den første konklusion man kan drage her er, at tallene halter bagud – boliger er illikvide, og transaktioner tager tid, og derfor opstår der traditionelt en forsinkelse, når kurserne stiger, kontra når priserne falder.

For det andet, mens efterspørgslen på boliger falder i forhold til de førnævnte faktorer, så er udbuddet af boliger også faldet, hvilket har den modsatte effekt af at presse boligpriserne op. Den største årsag hertil er, at mange af disse boligejere sidder på en realkreditrente fra sidste år – på 3% eller lavere – og derfor giver det ingen mening for dem at handle ind i dag for blot at optage et realkreditlån på 7%.

Hvad vil der ske med boligpriserne i fremtiden?

Dette er blevet et rigtigt populært emne. Selvom det faldende udbud har understøttet markedet, og dataene er forsinkede, så er det dog næsten sikkert, at der inden længe vil komme tal, der viser faldende boligpriser.

Det er ganske enkelt det, der altid sker historisk; når boliglånsrenterne stiger, så falder boligpriserne. Sammen med dette er der naturligvis også de andre makrovariabler på spil her, hvor en recession er en meget virkelig mulighed. Selvom forbrugernes efterspørgsel og arbejdsmarkedet er forblevet relativt standhaftigt, så er dette til dels grunden til, at inflationen ikke er faldet nær så hurtigt, som Fed håbede på – og når først der opstår knirken på disse markeder (hvilket der nødvendigvis skal gøre for at inflationen kan falde), så vil stemningen falde yderligere, hvorefter boligpriserne igen burde falde.

Ikke desto mindre virker muligheden for et kæmpe fald i boligpriserne i de attraktive (storby) områder, såsom New York, dog fjern.

Det er også vigtigt at se på konteksten her. Selvom boligejere vil være bekymrede over de højere boliglånsbetalinger og vaklende priser, så er man dog nødt til at tegne et absolut katastrofescenarie for at kunne forudsige boligpriser, der er lavere end niveauet før pandemien.

Hvis man tager er kig på den amerikanske gennemsnitspris, så lå boligpriserne på 44% i 2. kvartal i år (de seneste tal) i sammenligning med april 2020.

Ovenstående data er naturligvis et nationalt gennemsnit og vil være skævt fordelt i visse geografiske områder. Men det tegner dog alligevel et billede af, hvor kraftig stigningen under pandemien var, og det viser også, at boligpriserne historisk set stiger på lang sigt.

Selv hvis man tager den værste boligkrise i nyere tid i betragtning – nemlig krakket i 2008, som bogstaveligt talt blev forårsaget af realkreditmarkedet – så var boligpriserne tilbage på højdepunktet før krakket i løbet af seks år. Det er bestemt ikke sjovt – men dette er desværre den værste boligkrise i moderne tid.

Der er bestemt smerte forude for boligejerne, men hvis de kan håndtere de højere månedlige realkreditlån, så kan de dog trøste sig med, at priserne på lang sigt burde være helt fine, og hvor selv et kortvarigt fald sandsynligvis ikke vil nå det samme niveau, som før pandemien.