Vil boligpriserne falde, når en recession truer? Rapport

Nogle mennesker er investorer. Nogle er ikke. Men vi har alle sammen en interesse i boliger.

Hvis du ikke køber, så lejer du, men vi har alle brug for et sted at bo. Det er det, der gør en analyse af boliger så interessant. Og i løbet af det sidste år, hvor en masse usikkerhed har oversvømmet økonomien, så føles boligmarkedet, som om det står ved lidt af en korsvej.

Nogle analytikere efterlyser storstilede korrektioner, hvor der cirkulerer overskrifter rundt med fald på 10%, 15%, 20%. Jeg skrev denne artikel i november sidste år og argumenterede for, at de mere dramatiske prognoser var langt fra målet, idet jeg ikke kunne se, hvordan dommedagsscenarierne kunne blive til virkelighed.

Men nu hvor økonomien fortsætter med at vride sig midt i en leveomkostningskrise, den russiske krig i Ukraine fortsætter og en opstramning af renterne vedvarer, så lad os tage et kig på det opdaterede landskab.

Hvorfor tror folk, at boligpriserne vil falde?

Først den åbenlyse del. Renterne på realkredit er fløjet til månen, og for bloigpriserne er dette ikke godt.

Da verden kom ud af COVID, så opstod der en inflationskrise, som vi ikke har set siden 70’erne. For at modvirke dette gik Federal Reserve aggressivt til værks for at hæve renten. Målet med dette er at suge likviditet ud af økonomien, undertrykke efterspørgslen og i sidste ende dæmpe inflationen.

Sådan bekæmper centralbanker inflationen. Det eneste problem er, at en forhøjelse af renten samtidig undertrykker investeringerne og økonomien som helhed. Så selvom efterspørgslen skal reduceres for at reducere inflationen, så risikerer man en recession, hvis man reducerer den for meget. Dette er den balancegang, som Fed forsøger at gå på.

Desværre steg inflationen i en sådan grad, at konsensusprognoserne får økonomien til at trække sig sammen til punktet af en recession. Vi har allerede set Storbritannien stå overfor økonomisk kaos og Europa kæmpe i kølvandet på den russiske krig i Ukraine (og den medfølgende energikrise). Disse faktorer har ført til forudsigelser om, at økonomien vil trække sig sammen, og bolig følger med.

Renterne på realkredit er steget voldsomt

Selvfølgelig er der noget meget mere direkte, der fører til forudsigelser om faldende boligpriser, og det er de altafgørende realkreditrenter.

Centralbanker, der sparker renten op, påvirker betalingerne på realkreditlån alvorligt. Nedenstående diagram viser, hvor hurtigt realkreditrenterne steg i vejret og steg til det højeste punkt siden 2002, før de igen faldt en smule tilbage, men stadig med 6,5% sammenlignet med tæt på 2,5% i starten af 2021. Et kraftigt hop sender boligejernes realkreditbetalinger gennem taget (et lille ordspil).

Selvom den amerikanske centralbank har ført an med rentestigninger, så er renterne blevet hævet over hele kloden. Alligevel på trods af dette er det vigtigt at se på markedet som helhed. Der er ikke nær så mange afdragsfrie realkreditlån på markedet i dag som i de forgangne år. Ikke kun det, men disse stigende renter påvirker variabelt forrentede realkreditlån mest, og disse er faldet markant i den udviklede verden, som nedenstående graf fra FT viser.

Dette er ikke 2008

Alligevel på trods af dette er der ingen argumenter om, at realkreditrenterne vil – og har – påvirket efterspørgslen. Men enhver ekstrapolering af tidligere perioder med tilbagetrækninger eller kriser er naiv – efter min mening.

Der er mange skurrende overskrifter, der advarer om storstilede nedbrud, som uden tvivl er delvist drevet af PTSD, som så mange af os har fra The Great Financial Crash (GFC). Men dette var en sort svanebegivenhed ledet af direkte uagtsomhed på boligmarkedet, og udløst af en overraskende subprime-lånekrise.

I dag er miljøet helt anderledes. Det er svært at forestille sig et subprime-styret nedbrud af denne skala, da disse svage punkter er blevet korrigeret. Ikke kun det, men siden GFC har bankerne oplevet at reguleringen strammes, og deres nødvendige kapitalreserveforhold er steget betydeligt. Dette har ført til et langt sundere og bedre kapitaliseret banksystem. Lad os ikke glemme, at den hidtil usete krise i 2008 og den efterfølgende bule i boligerne blev massivt forværret af kaosset, der blev forårsaget af Lehman Brothers og resten af bankbanden.

Derudover starter vi fra et højere punkt. Jeg vil genbruge en graf, som jeg brugte i forbindelse med min sidste analyse af boliger, som tegner et hypotetisk billede af et fald på 25% i boligpriserne i dette kvartal i USA. Dette lyder ikke helt så ildevarslende, når du formulerer det som, “boligpriserne kan falde til det laveste niveau om to år “, gør det vel?

Ovenstående diagram ville dog være det ultimative bjørne argument. Et fald på 25% ville have katastrofale konsekvenser, og ovenstående scenarie vil sandsynligvis indtræffe med et aktiemarked, der trækker sig betydeligt tilbage sammen med resten af økonomien.

Men jeg bruger grafen til at vise, hvor meget boligpriserne er steget på så kort tid. Gennemsnitsprisen for en bolig var på $322.000 i april 2020. Godt to år senere var den på $455.000 – dette er en stigning på 41%. Hvorfor købe en meme-mønt, når du kan købe et hus?

Boligpriserne kan stadig falde

Jeg mener, at tallene og de historiske mønstre viser, at boligpriserne simpelthen ikke kan falde til det niveau, som disse ultra-negative scenarier forudsiger. Jeg forventer selvfølgelig en vis svaghed, men især i storbyerne er der en strøm af efterspørgsel på boliger og ikke tilstrækkeligt med udbud til at imødekomme den.

Læg dertil, at klimaet er sundere i dag – både hvad angår bankkapitalisering, men også husholdningernes gæld er mindre, og arbejdsmarkedet er fortsat robust på trods af de stigende renter – og boligpriserne burde være bedre udrustet til at kunne modstå en recession.

Det store økonomiske krak i 2008 så boligpriserne falde med 15% – 20% i nogle af de mere slemt ramte udviklede lande. Set i betragtning af, hvor anderledes systemet er i dag, så har jeg svært ved at tro, at vi har klimaet til at matche dette fald.

Alligevel kan det ikke ignoreres, at der er flere faktorer, som ikke kun peger i retning af en opbremsning på boligmarkedet, men endda et fald – bare ikke i den samme skala. Forholdet mellem boligpriserne og indkomsten er ikke alt for køn, mens overkommeligheden er endnu lavere end i 2008.

Grundene til at være pessimistiske er klare og tydelige. Boligmarkedet har allerede vist tegn på en opblødning, men dog kun mildt. Men dette er ikke det samme klima som i 2008, og et boligkrak, og især i populære steder og storbyer, er svært at forestille sig.

Men med en inflation, der stadig er udbredt (på trods af mere optimistiske tal fra sidste måned), en krig i Europa og høje renter, så er der stadig utallige negative variabler derude. De flestes grundlæggende forventning er, at i det mindste en mild recession er uundgåelig. Uanset hvad, så er der et væld af usikkerhed og en hård tid forude for økonomien, uanset hvilken vej du vender den.