Hvorfor Fitch mener, at Dubais ejendomsmarked er 'tæt på toppen' nu

Dubais boligmarked nærmer sig muligvis et vendepunkt med en moderat korrektion i horisonten, ifølge Redmond Ramsdale, chef for Middle East Bank Ratings hos Fitch Ratings.

I et nyligt interview med CNBC advarede Ramsdale om, at de hurtige prisstigninger, der er set i de seneste år, sandsynligvis ikke vil fortsætte, da det nye udbud forventes at overstige efterspørgslen i 2025 og 2026.

Boligpriserne i Dubai er steget med næsten 60 % siden udgangen af ​​2021, hvilket bringer det nuværende niveau op på cirka en tredjedel over det tidligere markedstop i 2014.

Denne hidtil usete vækst er blevet drevet af en sammenstrømning af faktorer, herunder genopretningen efter pandemien, en bølge af visumreformer og en stigning i investorernes interesse.

"Vi tror, ​​vi nu er tæt på toppen," sagde Ramsdale og bemærkede, at markedet ser ud til at være nået ind i en modenhedsfase efter tre år med robust vækst. "En moderat korrektion er nu sandsynlig i løbet af de næste 18 måneder," tilføjede han og anslog, at prisfaldene kunne nå op til 15 %.

Hvorfor er Dubais ejendomsmarked på vej til en korrektion?

En central drivkraft bag den forventede korrektion er det betydelige udbud af nye boliger, der forventes at ramme markedet i de næste to år. En bølge af projektlanceringer i 2023 og 2024 vil føre til et rekordstort antal afleveringer af boligenheder i 2025 og 2026.

Ramsdale understregede, at denne udbudsboom vil overstige væksten i Dubais befolkning, som allerede er aftaget efter de kraftige stigninger i pandemitiden.

"Det, vi i praksis siger her, er, at udbuddet vil overstige efterspørgslen," forklarede Ramsdale.

Mens perioden efter COVID oplevede stærk demografisk vækst støttet af reformer inden for opholds- og arbejdslovgivningen, forventes momentumet at aftage.

Presset på markedet forværres af makroøkonomiske modvinde, såsom lave oliepriser.

Mens ejendomspriserne i Dubai engang var tæt knyttet til olieudviklingen, bemærkede Ramsdale, at denne korrelation er blevet svækket.

Lavere oliepriser kan dog dæmpe investorstemningen, især blandt købere fra landene i Golfstaternes Samarbejdsråd (GCC), hvis økonomier fortsat er stærkt afhængige af kulbrinteindtægter.

Investorernes forsigtighed forstærkes også af tegn på afkøling på lejemarkedet. Efter betydelige stigninger siden 2021 har lejepriserne for boliger stabiliseret sig i første kvartal af 2025.

"Det fortæller os, at efterspørgslen virkelig er blevet absorberet nu," sagde Ramsdale og påpegede, at bruttolejeindtægterne er begyndt at falde, omend en smule.

Kan Dubais ejendomsmarked kollapse i 2026?

Trods forventningen om en korrektion forudser Fitch ikke et markedskrak.

Det forventede prisfald på op til 15 % over 18 måneder vil stadig efterlade priserne et godt stykke over niveauet før pandemien. Ramsdale karakteriserede denne justering som "naturlig" efter den ekstraordinære vækstfase ansporet af en unik kombination af lave renter, tilstrømning af investorer og politisk liberalisering.

Afslutningsvis ser Dubais ejendomsmarked ud til at være på vej ind i en ny cyklusfase, hvor afkøling af priser og overudbud kan dæmpe den optimistiske stemning i de seneste år.

Som Ramsdale udtrykte det: "Vi er på toppen af ​​cyklussen, og en korrektion er sandsynlig." For investorer og interessenter vil de kommende måneder være afgørende for at måle, hvor gnidningsløst markedet overgår til dette næste kapitel.