Hauspreise werden nicht unter das Niveau vor der Pandemie fallen

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auf Nov 4, 2022
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  • Die 30-jährigen Hypothekenzinsen liegen jetzt zum ersten Mal seit 2002 über 7%
  • Die Hauspreise werden noch sinken, aber das sollte sich ändern
  • Dennoch stiegen die Preise während der COVID um 44 % und werden wahrscheinlich nicht wieder so tief fallen

Nachdem ich gestern über die jüngsten Zinserhöhungen geschrieben habe, wollte ich einen Blick darauf werfen, was das alles für den Immobilienmarkt bedeutet. In letzter Zeit gab es in diesem Bereich viele erschütternde Schlagzeilen, und man könnte meinen, dass das Dach einstürzt (Wortspiel beabsichtigt!).

Also, was bedeutet all dieses Zinsgespräch für Hypotheken und den Immobilienmarkt?

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Hypothekenzinsen

Der Fed-Zinssatz – der den Maßstab für alle Zinssätze in der Wirtschaft setzt, von Kreditkartenschulden über Geschäftskredite bis hin zu Hypotheken – ist der höchste Satz seit dem großen Finanzcrash im Jahr 2008. Die Fed sagt, dass 4,5 % in Kürze erreicht werden (und viele erwarten 5 %).

Der Fed-Zins ist kurzfristig, aber die Hypothekenzinsen sind daran gekoppelt. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek stieg diese Woche auf über 7,08 %. Zum Vergleich: Das ist mehr als doppelt so viel wie noch vor einem Jahr mit 3,14 %. Autsch.

Es ist das erste Mal, dass die 30-Jahres-Marke seit 2002, als George Bush Präsident war, der erste „Herr der Ringe“-Film herauskam und der Euro in Europa eingeführt wurde, 7 % durchbrochen hat.

Immobilienmarkt

Was bedeutet das also für die Immobilienpreise? Mit höheren Hypothekenzinsen müssen die Häuserpreise sinken, richtig?

Ja schon. Höhere Zinssätze bremsen die Wirtschaft im Allgemeinen; Das ist genau das, wofür sie entwickelt wurden, da ein geringerer Konsum und weniger Geld, das im Umlauf ist, die Inflation dämpfen werden – genau das Motiv hinter der Fed, die Zinssätze anzuheben.

Die Verbraucher sehen nicht nur höhere Hypothekenzahlungen, was den Hauskauf offensichtlich weniger attraktiv macht, sondern sie sehen auch überall höhere Kosten – nicht gerade ein Anreiz für den Kauf eines Hauses.

Wenn man sich jedoch die Daten ansieht, müssen sich die Hauspreise noch deutlich bewegen. Die erste Schlussfolgerung, die man daraus ziehen kann, ist, dass die Daten verzögert sind – Häuser sind illiquide und Transaktionen brauchen Zeit, daher gibt es traditionell eine Verzögerung, wenn die Zinsen steigen oder wenn die Preise fallen.

Zweitens: Während die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der oben genannten Faktoren sinkt, ist das Angebot an Häusern ebenfalls zurückgegangen, was den gegenteiligen Effekt hat und die Hauspreise in die Höhe treibt. Der wichtigste Grund dafür ist, dass viele dieser Hausbesitzer noch auf einem Hypothekenzins vom letzten Jahr sitzen – bei 3 % oder weniger – und es daher für sie keinen Sinn macht, ihr Haus zu verkaufen, nur um heute eine Hypothek zu 7 % aufzunehmen.

Wie werden sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln?

Dies ist zu einem echten Buzz-Thema geworden. Während das sinkende Angebot den Markt gestützt hat und die Tatsachendaten hinterherhinken, ist es nahezu sicher, dass in Kürze Zahlen erscheinen werden, die einen Rückgang der Immobilienpreise zeigen.

Das passiert einfach historisch immer; Sobald die Hypothekenzinsen steigen, sinken die Hauspreise. Damit verbunden sind natürlich auch hier die anderen Makrovariablen, wobei eine Rezession eine starke Möglichkeit ist. Während die Verbrauchernachfrage und der Arbeitsmarkt relativ hartnäckig blieben, ist dies teilweise der Grund, warum die Inflation nicht so schnell zurückgegangen ist, wie die Fed gehofft hätte – und sobald es an diesen Märkten zu Knarren kommt (was sie tun müssen, damit die Inflation sinkt), wird die Stimmung weiter sinken und die Immobilienpreise sollten erneut sinken.

Dennoch scheint die Möglichkeit eines massiven Rückgangs der Immobilienpreise in begehrten (Großstadt-)Gebieten wie New York unwahrscheinlich.

Auch hier ist es wichtig, auf den Kontext zu achten. Während Hausbesitzer sich Sorgen über klobigere Hypothekenzahlungen und wackelnde Preise machen werden, müsste man ein absolutes Katastrophenszenario malen, um die Hauspreise unter dem Niveau vor der Pandemie zu prognostizieren.

Betrachtet man den US-Medianpreis, so lagen die Immobilienpreise im zweiten Quartal dieses Jahres (die neuesten Daten) im Vergleich zu April 2020 bei 44 %.

Natürlich handelt es sich bei den oben genannten Daten um einen nationalen Durchschnitt, der je nach geografischem Gebiet unterschiedlich ausfallen kann. Sie vermitteln jedoch ein Bild davon, wie stark der pandemische Anstieg war, und sie zeigen auch, dass die Hauspreise historisch gesehen auf lange Sicht steigen.

Selbst bei der schlimmsten Immobilienkrise der jüngeren Vergangenheit – dem Crash von 2008, der tatsächlich durch den Hypothekenmarkt verursacht wurde – lagen die Hauspreise innerhalb von sechs Jahren wieder über dem Höchststand vor dem Crash. Das ist nicht lustig, ja – aber es ist die schlimmste Immobilienkrise der modernen Geschichte.

Die Hausbesitzer werden mit Sicherheit Schwierigkeiten haben, aber wenn sie die höheren monatlichen Hypothekenzahlungen aufbringen können, können sie sich mit der Tatsache trösten, dass die Preise langfristig in Ordnung sein dürften, während selbst ein kurzfristiger Einbruch wahrscheinlich nicht das Niveau vor der Pandemie erreichen wird.

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