ANAROCKs Prashant Thakur: Dubais Zufluchtsstatus geprüft, Kapital bleibt wohl

Der Immobilienmarkt Dubais, nach einem Rekordjahr 2025, steht nun vor einer Bewährungsprobe, da eskalierende Spannungen in Westasien das Vertrauen der Investoren erschüttern.

Das Emirat verzeichnete Immobiliengeschäfte im Wert von $250 billion sowie einen starken Preisanstieg von 50–70% in den vergangenen Jahren, was bereits vor Ausbruch des Konflikts Überhitzungsängste schürte.

Der jüngste geopolitische Schock hat eine Korrektur ausgelöst, Schlüsselbranchen wie Tourismus und Luftfahrt gestört und die Abschlussaktivitäten zum Stillstand gebracht.

Während sich einige Investoren angesichts wachsender Unsicherheit zurückziehen, sehen andere den Abschwung zunehmend als möglichen Einstiegszeitpunkt.

In diesem Interview analysiert Prashant Thakur, ANAROCKs Executive Director & Head - Research & Advisory, die unmittelbaren Auswirkungen, die sich entwickelnden Risiken und die Perspektiven für einen der weltweit am genauesten beobachteten Immobilienmärkte.

Nachfolgend redigierte Auszüge aus dem Interview:

Invezz: Wie hat der andauernde Konflikt im Nahen Osten Dubais Immobilienmarkt beeinflusst und welche langfristigen Folgen wären zu erwarten, falls sich die Spannungen weiter zuspitzen?

„Okay. Bevor wir über die aktuelle Lage sprechen, lassen Sie uns den Kontext klären: Wie stand Dubais Immobilienmarkt direkt vor dem Krieg?“

Thakur wies darauf hin, dass der Markt eine außergewöhnlich starke Phase hinter sich habe, mit Rekordtransaktionsvolumina und deutlichen Preissteigerungen in den letzten Jahren.

„Ich denke, 2025 war das Rekordjahr für Dubai. Es wurden Immobiliengeschäfte im Wert von $250 billion abgeschlossen, was den höchsten jemals in Dubais Geschichte verzeichneten Wert darstellt.

Und in den letzten vier Jahren lag der Preisanstieg irgendwo zwischen 50 und 70%, was sehr steil war.“

Er bemerkte, dass Sorgen über eine Überhitzung bereits vor dem Ausbruch des Konflikts aufgekommen waren.

Unabhängig vom Krieg begannen die Menschen darüber zu sprechen, ob der Immobilienmarkt in Dubai in eine Blasenzone zusteuert.

„Was ich sagen wollte: Schon bevor dieser Krieg begann, gab es auf den Märkten Spekulationen über eine Überhitzung; alle suchten nach einem Auslöser für eine Art Korrektur.“

Trotzdem betonte er, dass Dubais fundamentale Stärke erhalten bleibe, gestützt durch eine stark diversifizierte internationale Käuferbasis.

„Kurz gesagt: Grundsätzlich zählt der Markt in Dubai zu den stärksten weltweit, weil die Käuferbasis sehr diversifiziert ist. Menschen aus 150 Ländern nehmen an diesem Immobilienmarkt teil.“

Dubais Positionierung als sicherer Hafen spielte auch zuvor eine zentrale Rolle beim Anziehen von Kapital während geopolitischer Störungen.

„Und außerdem galt Dubai stets als sicherer Hafen.“

Der aktuelle Konflikt hat diese Wahrnehmung jedoch direkt beeinträchtigt, da Angriffe Schlüsselbranchen trafen.

„Nachdem der Krieg ausgebrochen ist, haben wir auch in Dubai eine Reihe von Angriffen gesehen. Anfangs begann es als symbolischer Schlag, doch inzwischen waren die Angriffe recht ernsthaft, was die Fluggesellschaften erheblich störte.“

„Der Tourismus, einer der wichtigsten Beiträge zur Wirtschaftsleistung Dubais, hat ebenfalls einen massiven Einbruch erlebt.“

Kurzfristig hat sich das in einer Preisrückgangskorrektur und einer Verlangsamung der Transaktionsaktivität niedergeschlagen.

„Und die unmittelbare Folge war eine Preiskorrektur von 10 bis 15%. Einige gerade verhandelte Abschlüsse wurden auf Eis gelegt.“

„Es gibt jedoch Berichte über Wertkäufe durch einige Großinvestoren mit hoher Risikobereitschaft.“

Invezz: Welche Segmente stehen im aktuellen Umfeld unter dem stärksten Druck?

Thakur betonte, dass im Bau befindliche bzw. Off‑Plan‑Immobilien die Hauptlast der Verlangsamung tragen, da sie auf künftige Preissteigerungen setzen.

„Auch haben wir gesehen, dass im Bau befindliche Objekte zuerst getroffen wurden.“

„Denn Käufer von Projekten im Bau setzen ihre Hoffnung auf künftige Wertsteigerungen.“

Er erläuterte, dass die aktuelle Unsicherheit dieses Modell stört und zudem Zeitpläne für die Projektausführung beeinträchtigt.

Invezz: Wie sehen Sie die Entwicklung, falls der Konflikt andauert?

Über die unmittelbaren Auswirkungen hinaus warnte Thakur vor größeren strukturellen Risiken bei andauerndem Konflikt, zog Parallelen zu früheren Krisen, hob jedoch auch wesentliche Unterschiede hervor.

„Wenn der Krieg eskaliert, würde es nicht nur Dubai, sondern den gesamten Nahen Osten hart treffen; wir würden eine deutliche Neubewertung sehen.“

„Wenn man analysiert, was während der globalen Finanzkrise geschah: eine starke Korrektur von nahezu 40 bis 50%, und eine Erholungszeit von fünf bis sechs Jahren.“

Er wies jedoch darauf hin, dass Kriege tendenziell komplexere und länger anhaltende Folgen aufgrund physischer und wirtschaftlicher Zerstörungen haben.

„Krieg ist völlig anders. Im Krieg sehen wir erhebliche Zerstörung physischer Vermögenswerte.“

„Es ist nicht so, dass nach einem Ende des Krieges am nächsten Tag sofort wieder Normalität herrscht. Es wird Zeit brauchen, bis die Abläufe wieder hochgefahren sind.“

„Langfristig, falls der Krieg andauert, werden die Auswirkungen sehr gravierend sein.“

Zusammenfassend sagte er, der Markt spiegele bereits kurzfristigen Druck wider, und die Risiken würden bei einer weiteren Eskalation stärker nach unten getrieben.

Wenn der Krieg weiter anhält, wären die Folgen stark spürbar, die Preiskorrektur läge im Bereich von 25 bis 30%, und das Transaktionsvolumen würde natürlich zurückgehen.

Invezz: Ziehen sich Investoren zurück, oder gibt es noch Aktivitätsnischen?

Thakur sagte, der Markt sei derzeit zwischen vorsichtigen Investoren und opportunistischen Käufern geteilt.

„Im aktuellen Szenario gibt es zwei Investorengruppen.“

„Die eine ist sehr risikoscheu. Diese haben ihre Kaufentscheidung wirklich auf Eis gelegt.“

„Und dann gibt es eine andere Gruppe von Käufern, die risikofreudig sind.“

„Sie denken, sie könnten den Zug verpasst haben … und sehen darin tatsächlich einen guten Einstiegszeitpunkt.“

„Deshalb wird man eine Form von Value‑Käufen oder Notverkäufen beobachten.“

Invezz: Wie reagiert die Regierung Dubais, um das Anlegervertrauen aufrechtzuerhalten?

Er stellte fest, dass die Behörden mehrere Maßnahmen ergriffen haben, um das Image des Emirats als sicheren Hafen zu bewahren und die Stimmung zu stabilisieren.

„Positiv ist, dass die Verwaltung Dubais starke Maßnahmen ergriffen hat, um sicherzustellen, dass das Image als sicherer Hafen nicht beschädigt wird.“

„Es wurde eine automatische Verlängerung von Visa für Personen angekündigt, die festsitzen und deren Visa abgelaufen sind.“

„Die Hotels wurden angewiesen, die Zimmerpreise nicht stark zu erhöhen.“

„Außerdem kündigen sie spezielle Anreize an, etwa Ermäßigungen bei Registrierung und Stempelgebühren.“

Invezz: Sehen Sie, dass Investoren Kapital in alternative globale Märkte verlagern?

Obwohl es Alternativen gebe, begrenzten Dubais strukturelle Vorteile die Wahrscheinlichkeit eines sofortigen Kapitalabzugs, sagte Thakur.

„Ein vergleichbarer Markt wäre Singapur, aber dort ist es sehr teuer.“

„Zudem hat Dubai den einzigartigen Vorteil einer Nullsteuerpolitik.“

“Ich glaube nicht, dass die Leute ihr Geld sofort abziehen und anderswo anlegen werden.”

„Denn global herrscht überall diese Unsicherheit.“

„Deshalb werden die Menschen zunächst investiert bleiben. Niemand will zu Abschlagspreisen verkaufen.“

„Tatsächlich könnten sie diese Gelegenheit nutzen, um mehr zu kaufen.“

Invezz: Es gibt Bedenken wegen eines hohen künftigen Angebots — stellt das in diesem Umfeld ein Risiko dar?

Thakur räumte das Risiko ein, sagte jedoch, die Entwickler würden wahrscheinlich durch eine Drosselung des Angebots reagieren.

„Das ist in diesem Szenario der Fall.“

„Die erste Reaktion wird sein, dass all diese Neubau‑Starts meiner Meinung nach pausieren werden.“

„Die meisten dieser Entwickler sind staatlich gestützt… sie können die Startzeitpunkte der Projekte flexibel wählen.“

„Der unmittelbare Effekt wäre also eine Verlangsamung bei den Neubauentwicklungen.“

„Und wegen dieses Krieges wird auch die Bautätigkeit gestört.“

„Viele Entwickler werden daher einen sehr kontrollierten Ansatz für neue Starts verfolgen.“

Invezz: Indische Investoren waren ein treibender Nachfragemotor in Dubai, mit mehreren prominenten und von Prominenten angeführten Transaktionen in den vergangenen Jahren. Reagiert dieses Segment nun sensibler oder vorsichtiger?

Er stellte fest, dass sich Aktivitäten im Ultra‑Luxussegment zwar fortsetzen könnten, das Gesamttransaktionsmomentum jedoch voraussichtlich abnimmt.

„Das hat sich nicht geändert.“

„Diese Investitionen von Prominenten dienten auch als Markenbotschaft.“

„Sie werden dafür sorgen, dass diese Ultra‑Luxus‑Deals stattfinden, allerdings natürlich zu deutlich rabattierten Konditionen.“

„Diese Ultra‑HNIs gehören zu einer anderen Käufergruppe.“

Das gesagt, ja… früher hörten wir jede Woche von all diesen großen Deals… das wird langsamer werden.

„Alle werden, wie gesagt, pausieren.“

Invezz: Erwarten Sie, dass der Markt zeitnah wieder frühere Höchststände erreicht?

Eine Erholung ist wahrscheinlich, aber langsamer als in früheren Zyklen, insbesondere im Vergleich zur Nach‑Pandemie‑Erholung.

„Sie wird stattfinden, aber sie braucht Zeit.“ „Dieses Mal wird der Zyklus meines Erachtens etwas länger dauern.“

„Ich würde sagen… der Erholungszyklus wird irgendwo im Bereich von zwei bis drei Jahren liegen.“

„Nicht vor drei Jahren.“

Invezz: Was sollten Anleger in diesem Umfeld beachten?

Thakur betonte, dass der aktuelle Markt einen langfristigen Ansatz erfordere und kurzfristige spekulative Strategien kaum Erfolg versprechen.

„Zunächst sollten Sie sicher sein, dass Sie langfristig investieren müssen.“

„Es ist nicht so, dass man heute kauft, morgen aussteigt und eine Rendite von 20 bis 30% erwartet.“

„Sie sollten einen Zeithorizont von mindestens vier bis fünf Jahren haben.“

„Suchen Sie nach Schnäppchen… bleiben Sie mindestens vier bis fünf Jahre im Markt.“

Es ist nicht so, dass sich der Markt nicht erholen wird. Der Markt wird sich erholen.

„Aber ja, diesmal wird der Zyklus etwas länger sein."